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不動産買取で交わされる契約書には何が書いてある?確認するべきポイントは?

不動産を売買する際に、交わす売買契約書。不動産買取の場合は、買主がプロの不動産会社となり比較的安心ですが、記載される内容や見ておくべきポイントはあるのでしょうか。

不動産買取で交わされる契約書は?

不動産買取で交わされる契約書は、一般的な不動産売買で交わされる契約書と変わりません。そのため、不動産買取で交わす契約書でも、一般的な不動産売買契約書と同じく以下のような内容が記載されています。

ただ、通常の売買時に交わす契約書と買取時に交わす契約書では、契約不適合責任について異なる点があります。

また、契約に付随して交わされる「物件状況等報告書」にも注意点があるので、以下より詳しく解説していきます。


不動産買取は契約不適合責任がない

まず、不動産買取の場合は契約不適合責任がありません。契約不適合責任とは、建物の瑕疵(欠陥)があった場合に売主が負う責任のことであり、以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていました。

以下より、契約不適合責任の事例と、不動産買取の場合に契約不適合責任がない理由を解説します。

◎契約不適合責任の事例
例えば、不動産を引き渡したものの、屋根から雨漏りがしてきたとします。仮に、雨漏りする原因をつくったのは売主と認定されれば、売主は「該当箇所を補修する」などの責任を負います。

また、さかのぼって売買契約がキャンセルされ、買主から損害賠償を請求されることもあるため、契約不適合責任は売主にとって大きなリスクといえるのです。

◎不動産買取の場合に契約不適合責任がない理由
不動産買取で契約不適合責任がなくなる理由は、買主が宅建業者だからです。不動産買取の場合は不動産取引のプロである不動産会社(宅建業者)が買主なので、契約不適合責任はなくなります。

そのため、不動産買取の場合は売買契約書に契約不適合責任に関する記述がなくなっていることを確認しましょう。


「物件状況等報告書」の注意点

「物件状況等報告書」とは、物件の傷や汚れの確認を売主・買主が行った旨や、室内の設備をどうするかなどを記した書面です。不動産買取時に「物件状況等報告書」や「設備表」は非常に重要な書類になります。

なぜなら、買主である買取業者は物件を買い取った後に再販売するため、物件の傷・汚れ、および設備をどうするかについては敏感だからです。

後々トラブルにならないように、不動産買取のときは「物件状況等報告書」「設備表」が正確に書かれているかを良く確認しましょう。

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不動産売買契約における必要書類

不動産売買契約における必要書類は以下の通りです。

それぞれについて詳しく説明します。

○謄本
謄本は「登記事項証明書」などの書類でも問題ありません。要は、売却する不動産の所有権が自分にあることが分かれば良いということです。

また、売買契約を結ぶ前に買取業者が謄本を取得しますので、謄本が手元にない場合にどうすべきか買取業者に相談してみると良いでしょう。

○売買契約書の印紙
売買契約書は印紙税の対象となる書類なので、印紙を用意する必要があります。印紙は郵便局などで購入可能であり、売買金額によって金額は異なります。また、売買契約の印紙代は買主と折半することもあるため、買取業者へ事前に確認しておきましょう。

○実印や印鑑証明書
売買契約は実印でなくても法的には問題ありません。ただ、商慣習的に実印を指定する買取業者も多く、その際は実印と印鑑証明が必要になります。

また、印鑑証明は登記時にも必要書類になるため、登記時の必要部数もヒアリングして、まとめて取得することをおすすめします。

○固定資産税納税通知書
固定資産税決定通知書とは、毎年5~6月に郵送されてくる固定資産税を納税するための書類です。固定資産税は買主と精算するので、固定資産税決定通知書も買取時の必要書類になります。

○建築確認証や検査済証
建築確認書や検査済証は、不動産を購入したときに売主から受け取っているはずです。そのため、契約時に受け取った書類一式を手元に用意しておきましょう。

○管理規約集
マンションを売却する場合は、管理規約集も契約時に渡す必要書類に含まれるので用意しておきましょう。

○身分証明書(運転免許証など)
売買契約を締結するときは、身分証明書も必要になるので事前に用意しておきましょう。

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