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不動産買取の契約は解除できる?かかる違約金や手続きとは

不動産会社と不動産買取について契約を交わしたあと、色々な事情で契約を解除したくなることがあるかもしれません。

今回は、不動産買取における契約解除について、違約金や具体的な解約手続きについて見ていきます。

不動産売買契約後に解約はできるか

原則として、不動産買取の売買契約を結んだ後でも、契約を解約することは可能です。ここでは、不動産売買契約について知っておくべきことについて解説します。


不動産売買契約の解約方法

一般的な不動産売買契約の解約方法は以下の流れで行います。

【売買仲介の場合】

不動産買取のときは基本的に仲介会社が存在しません。そのため、買主である買取業者と売主が直接やりとりをして、解約に関する書面を取り交わすという流れです。


不動産買取で解約するケースと対策

不動産買取で解約する代表的なケースは以下の通りです。

なお、不動産買取に関する売買契約を結ぶときは、少なくとも売買契約を結んだ時点では解約する意思がないことが前提です。

なぜなら、不動産売買契約の解約は「可能」ではありますが、買主に迷惑をかける行為だからです。また、売主に「違約金の支払い」が発生する可能性があるからです。その点を踏まえ、以下を確認ください。

◎すぐに現金化する必要がなくなった

そもそも不動産買取のメリットは、不動産を売り出してから現金化できるのが早い点です。そのため、早期で現金化する必要がなくなったときに、売買契約を解約するケースがあります。

しかし、売買契約を解約するときは、違約金として「買主から預かっている手付金額と同額」を売主は買主へ支払う必要があります。これは、契約を破棄する時の条件ですので、必ず支払わなければいけません。対策としては、契約を締結する段階で、なるべく手付金を少額にしておくことくらいしかありません。

一方で、買主である不動産買取業者も、手付金を放棄することで不動産売買契約は解約できます。そのため、手付金を少額にすると、買主から売買契約を解約されるリスクも高くなる点は覚えておきましょう。

◎売買仲介に切り替えた

「買取から売買仲介に切り替える」という理由で、不動産買取の売買契約を解約するケースもあります。なぜ買取から売買仲介に切り替えるかというと、仲介で売った方が売却価格が高くなる可能性があるからです。不動産買取よりも売買仲介の方が買主を見つけるために時間がかかりますが、時間が長くなっても高く売りたくなった場合は買取をやめて、仲介に切り替えるケースがあります。

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契約違反による解除で違約金は発生するか

基本的に契約違反による契約解除の場合は、違約金が発生すると思っておきましょう。ここでは、売買契約の解約が違約になるケース・違約にならないケース、および違約金の決め方について解説します。


違約になる(違約金が生じる)ケース

売買契約の解約が違約とされるケースは、売主側の自己都合によるキャンセルのときです。売主側の自己都合とは以下のようなケースになります。

このような都合は売主の自己都合なので、売買契約の解約は違約の扱いになります。


違約にならない(違約金が生じない)ケース

一方、違約にならないケースは、売主にはどうしようもない予期せぬ事態が発生したときです。予期せぬ事態とは、たとえば「地震によって建物が大きく損傷した」のように、売主の責任によらず不動産を引き渡すことが困難になったときです。

この場合は違約とならないため、売買契約を解約しても違約金は発生しません。


違約金の決め方と手付金

違約金の決め方は売買契約書に記載することです。一般的には、違約金額は「手付金額」と同額になります。手付金額の相場は物件によって異なりますが、物件価格の5%~10%ほどに設定することが多いです。以下より、手付金について詳しくみていきましょう。

◎違約金が発生する事例

例えば、不動産を2,000万円で買い取ってもらうときは、手付金を100万円~200万円ほどに設定します。つまり取引金額の5~10%です。

仮に手付金を150万円にして、売主が自己都合で売買契約を解約したとしましょう。その場合は、150万円の手付金を買主に返還し、かつ150万円を違約金として売主が買主に支払うということです。逆に、買主の自己都合キャンセルの場合は、150万円を違約金として没収します。

◎手付金と手付金額の決め方

手付金の設定額は、一般的に売主・仲介会社・買主で話し合って決めます。ただ、不動産買取の場合は仲介会社がいません。そのため、不動産会社である買取業者が主導して手付金額を決めることが多いので、上記の相場を知っておき意見があれば遠慮なくいいましょう。

言い換えると、手付金額を少額にすると買主からのキャンセルリスクが高まるため、あまりに手付金額が低い場合は買取業者と交渉した方が良いでしょう。

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