土地売却には測量が必要？確定測量の費用・流れ・期間について解説

土地売却で気をつけなければならないといわれている「境界トラブル」。隣地の所有者と長く揉める原因にもなるため、境界があやふやな土地は買い手に敬遠されがちです。

当コラムでは、土地測量の必要性について紹介します。スムーズに土地売却をするために、測量で必要な費用や流れ、期間についても併せて解説します。

土地売却で測量は義務？必要なケースとは？

まずは土地測量が必要なケースをご紹介します。土地売却において測量は義務なのか、どういう意味を持つのか、見ていきましょう。

土地売却における土地測量とは？

土地を売却するためには、「その土地がどのくらいの面積か」「隣との敷地の境はどこか」を明確にしなければなりません。測量することで土地の境界を明確にし、土地の面積を確定させないと、売却する土地の面積を証明することができません。

土地に限らず、不動産は面積（広さ）に応じて価格が変わるので、土地の面積を算出することは非常に重要です。また、測量により境界をしっかり確認することで、隣地とのトラブルリスクをおさえることができます。

土地の情報は、登記簿で確認することができます。ただ、古くから所有している土地の場合、登記簿謄本に記載されている情報と現況が違うことも少なくありません。

隣地との間に、ブロック塀などが立てられているケースも多いものですが、「中心線が境界線なのか」「塀の外側か・内側か」などが曖昧になっていることもあります。

「どこからどこまでが土地なのか」は、買主にとっては重要な部分です。隣地との間に塀や柵が立てられていても、それが正しい境界線とはいい切れません。あやふやな土地はトラブルのリスクがあります。

そのため、測量できちんと境界を確定し、売却前に境界を確認しておくことは大切です。

土地の測量図

道路や隣接地との境界を示す測量図には、土地の所有者が立会いして確定する境界を示す「確定測量図」、分筆や地積変更にともない作成された法務局に備わっている「地積測量図」、既設の杭や塀を参考に作成された「現況測量図」があります。

地積測量図は、面積を確定したものとして計算方法が記載されていますが、分筆したことがない土地にはありません。現況測量図に関しても、隣地所有者の立会いをしないで作られたものもあります。

隣地所有者の立会いをせず、すでにある杭をもとに簡易的に算出する方法を「簡易測量」もしくは「仮測量」といい、比較的費用がかからない方法です。登記簿に記載されている土地面積が正しいかどうかの確認はできますが、本格的な測量とは違い、あくまでも簡素化された「仮」のものなので、売却前の土地情報の再確認としての活用とすべきでしょう。

境界トラブルは、所有者同士が揉めるものです。そのため、土地を売却するには、売る土地に接する土地の所有者が全員立会い、さらに専門家が正式に測量して作成された「確定測量図」が信頼性の高い図面があることが重要です。

土地測量が必要なケース

隣地との境界を確認することは大切です。しかし、必ずしも測量をしなければならないという法律はなく、義務ではありません。測量をしてない土地であっても売却は可能ですが、ほとんどの買主は測量した土地を購入したいと思っています。買主から「測量をした土地を買いたい」と求められたケースは、土地測量をしたうえで売却しなければならないでしょう。

また、古い土地の場合、隣地との線を示す杭がないことも多く、接する土地の所有者立会いのもと、きちんと確認したうえでの測量が重要です。

土地売買は測量しないでも良い？測量しないリスクとは？

では、土地を測量しない場合のリスクとはどういったものなのでしょうか。

土地測量しない場合とは？

近年測量が行われた土地の売却では、測量をしないケースがほとんどです。

たとえば、3年前に購入した土地を売却する際、その土地は購入時（3年前）に測量されており、確定測量図を作成していたとします。確定測量図とは、境界確認を隣人や行政（道路など）との間で行った上で作成する測量図です。

3年前であれば測量技術も現在とさほど変わりません。また、境界合意をしたばかりなので隣人とのトラブルリスクも低いでしょう。そのため、3年前に作成した確定測量図をもって売買することができるため、このようなケースでは土地測量をし直さず売却するというわけです。

一方、たとえば30年前に測量した土地の売却であれば、30年前と今とでは測量技術も違うだけでなく、隣人も変わっている可能性があります。基本的に隣人が変わっても境界合意はそのまま引き継ぎますが、念のため再度確定測量図を作成するため測量し直すケースが多いでしょう。

測量なしの売却での注意点は？

前述の通り、土地を売却するときには測量しないケースも多く、そもそも測量し直すという義務もありません。すでに確からしい確定測量図があれば、そのまま売却するケースもあるでしょう。しかし、測量なしで売却するときは、実際の面積と異なるときにトラブルリスクがあります。

たとえば、測量しないで土地を売買した後に買主が測量し直した結果、売買契約時に渡していた測量図と誤差があったとします。その場合、最悪の場合は訴訟を起こされ、損害賠償を請求されるリスクもあります。

そのため、確からしい確定測量図がない場合は、費用はかかるものの測量してから土地の売却する方が良いでしょう。

土地測量における必要経費は？

測量は、土地家屋調査士や測量士といった有資格者が行います。土地を売却する場合の「測量」の大きな目的は以下の２つです。

①　土地の面積や寸法、形状を正確に測ること
②　隣接する全ての土地と道路の所有者の立ち合いのもとに、境界線を明確に示すこと

測量の流れ

１．調査
法務局や役所で公図、登記簿謄本、地積測量図、その土地の周辺で過去に行われた境界確定の資料などを取得します。

２．隣接地の所有者へのあいさつ
現地での測量を行う前に、隣接地の所有者へ測量の主旨を説明し、協力依頼を兼ねてあいさつをします。

３．現地測量（仮測量）
現地の調査、塀やフェンス等の設置状況を確認し測量を行います。

４．関係者の立ち会いのもと境界確定
官民査定（隣接地が市町村、都道府県、国の所有の場合の境界確認のこと）や隣接地の所有者が現地に集まって境界確認を行い、境界確定の承諾書をもらいます。このときに関係者全員から承諾がもらえないと境界を確定することはできません。

５．境界杭（境界標）を埋設する
関係者全員の承諾を得て、境界を示す杭（標）を埋設します。コンクリート杭や金属プレートなど土地の状況によって埋設方法が異なります。

６．書類、測量図の作成
測量調査によって明らかになった情報に基づいて図面の作成や登記申請に必要な書類を作成します。

測量にかかる費用は？

測量費用は一律いくらという基準はなく、業者によって異なります。一般的には作業量が増えると測量費用が高くなる傾向になります。

• 土地が広かったり、地形が複雑だったりする場合は、仮測量の作業量が増えます。
• 隣地所有者の人数が多かったり、遠方にいる場合は、作業量が増えます。

なお所得税の申告の際には譲渡費用として測量費用も計上することができます。

業者の選定方法は？

測量業者を選ぶ際には、次の基準で判断すると良いでしょう。

• 測量する土地に詳しいこと
  （スケジュールに融通を聞かせてくれる可能性があります）
• 担当者が真面目であること
  （対応次第で、境界確定のときにトラブルを起こす可能性があります）
• 図面、書類がきちんと作成されていること
• 見積書の項目が細かいこと
  （アバウトな見積書だと、追加の請求が来る可能性があります）