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離婚で家を売る際の注意点。失敗しない不動産売却

当コラムでは、離婚を理由に不動産を売却する際の注意点をご紹介します。財産分与などを目的とした不動産売却時の失敗しないために役立つポイントもご紹介します。

離婚時の不動産売却。確認しなければならないこと

不動産の名義を確認する

まず家・不動産の名義を確認しましょう。住宅を購入した際の名義の登記には「単独名義」と「共有名義」の2種類があります。

以下のどちらかになっているはずです。

住宅ローンをどちらか片方が支払っている場合、名義も単独名義になっていますが、それぞれが住宅ローンを折半しているケースでは、共有名義になっています。

不動産が共有名義だった場合、売却には注意が必要です。

共有名義は、どちらかが売却に反対すると、不動産を売ることはできません。また、売買契約や引き渡しの手続きには名義人2人ともの立ち会いが必要な場合もあります。

離婚時は、当事者同士が感情的になり、コミュニケーションもままならない可能性があります。しかし、離婚後の不動産売却や名義の変更に関する取り決めなどは書面化して合意しておく必要があります。

不動産は共有財産か特有財産か

これまで住んでいた家や不動産が「共有財産」なのか「特有財産」なのかを判断しましょう。

「共有財産」とは、婚姻中に夫婦が共同で築き上げた財産を指します。
住宅ローンを夫婦折半して支払っていた不動産は当然共有財産です。たとえ、妻が専業主婦で住宅ローンを支払っていない場合であったとしても、家事労働は労働と評価されるため、共有財産として見なされます。つまり財産分与の対象となり、売却価格は折半されることになります。

「特有財産」は、婚姻前からある財産で夫婦の協力によらない財産を指します。
例えば、夫婦どちらかが、両親からの相続や贈与を受けたことで得た財産です。結婚する前から家を相続し、そこで夫婦が住んでいた場合、この家は特有財産と見なされ財産分与の対象になりません。

住宅ローン残債の有無

売却する不動産に住宅ローンが残っているかどうかも重要なポイントです。

住宅ローンが残っていた場合、売却代金を住宅ローン残債の返済に充当する方法が一般的です。しかし、住宅ローン残債が、売却代金を充当しても足りない場合、いわゆる「オーバーローン」という状況のため、売却することができません。離婚後も住宅ローンを返済しなければいけません。

オーバーローンに関しては、詳しくは下記の記事をご確認ください。

離婚時の不動産・家の財産分与を解説。ローンや名義、住み続ける場合はどうするの?

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売却理由が「離婚」の不動産は売れない?

「売却理由が離婚の不動産は、売れにくいのでは?」というウワサ話を聞きます。購入者は「縁起が悪い」といった理由で購入を控えるというのです。

しかし、離婚が理由だったとしても、家・不動産の売却には大きな影響を与えないでしょう。

離婚は珍しいものではない

厚生労働省の発表によると、2019年の離婚件数は21万組でした。1日で575組が離婚している計算です。つまり、離婚は珍しいものではなく、不動産の売却理由としても非常に多いものとなっています。

建物や周辺環境が売却理由ではない

また、離婚が売却理由だということは、「建物に問題があった」「周辺環境が悪い」といった理由ではありません。つまり買い手側も「建物や周辺環境に問題があったのではなく、離婚のため仕方なく売却するのだな」と納得するでしょう。

売却理由は、依頼する不動産会社の担当者にはきちんと説明することをおすすめします。離婚が理由としての売却時、特に共有名義だった場合、どちらかと連絡がつかなくなった。売却を反対されているなど、トラブルになる可能性があります。

事前にプロに相談することで、スムーズな売却を心がけましょう。

離婚時の不動産売却には、「不動産買取」がおすすめな理由

離婚時の不動産売却は、不動産会社が直接買い取る「不動産買取」がおすすめです。

不動産会社が買い手を探して売却を行う「売買仲介」の場合、長期に渡る売却活動や内覧対応など、離婚後も手間や時間がかかってしまう可能性がり、当事者は心も身体も疲弊してしまいます。

一方、不動産会社が直接買い取る「不動産買取」なら、即時に査定額を提示し、短期間で売却することが可能です。オープンハウスの不動産買取なら、最短48時間で現金化することができます。

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