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離婚時の不動産売却タイミング。離婚後・離婚前どちらが良い?

離婚する時、離婚前に不動産を売却した方がいいのか、それとも離婚後に売却した方がいいのか。家を売るタイミングによっていろいろなことが変わってきます。離婚に伴う不動産売却の理想的なタイミングについて解説します。

離婚で家を売るおすすめタイミングとは?

離婚によって家を売るなら、どのタイミングが良いのかを見ていきます。不動産売却は離婚前・離婚後どちらがいいのか、そもそも不動産売却と離婚の時期は調整すべきなのか、ご紹介します。

離婚したら家は手放すべき?

離婚して家を手放した方がいいのは、次のような場合です。

離婚後に夫婦で購入した家に誰も住まないなら、売却がおすすめです。家を賃貸に出すことで収入を得ることも可能ですが、物件の管理など、いろいろな判断が必要になります。夫婦生活のために購入した家は賃貸用に作られていないことが多いので、入居者を探すのが難しい場合もあります。この場合は売却した方がいいでしょう。

また、住宅ローンは離婚して家を売るかどうかを判断するときに重要です。例えば、夫婦の収入を合算してペアローンを組んでいる場合は、離婚してどちらかが支払いを拒むと返済が難しくなります。また夫名義の不動産に妻子が住み続ける場合は、夫の収入次第で離婚後の生活に不安が残るかもしれません。

家が売れたら離婚

不動産会社の仲介による家の売却には時間がかかります。物件査定から売買契約までに半年程度かかることもあるため、離婚のタイミングとの調整は難しいでしょう。一方で、財産分与での夫婦の取り分を明確にするために「家が売れたら離婚する」という方がいます。離婚をしてしまうと夫婦間で連絡が取りにくくなってしまうこともあるのため、「家が売れたら離婚する」というのは、状況によっては売却と離婚のタイミング調整として、一つの有力な選択肢となるでしょう。

離婚前に家を売る際のポイント

離婚前に家を売る際はいくつか注意しておくべきポイントがあります。スムーズに家を現金化するためには、どのようなことに気をつければ良いのでしょうか。

離婚前の売却と財産分与

離婚前に家を売却する場合は、財産分与に気をつけなくてはなりません。

財産分与のタイミングは離婚後に行うことをおすすめします。もし離婚前に財産を分けてしまうと、夫婦間であっても贈与税や不動産取得税が課せられることがあります。不動産売却代金を財産分与する場合はタイミングに注意しましょう。

離婚調停中の不動産売却

離婚調停中の不動産は売却できるのでしょうか。結論として、夫婦がお互いに納得していれば、家の売却ができます。売却できない時は、次のような場合です。

離婚調停中、家に居住している相手が売却を拒否している場合は、夫婦間での交渉が必要です。しかし、離婚時の交渉はどんなものでも感情的にこじれやすく、場合によっては弁護士などの第三者をたてて説得することになるため、時間がかかります。
共有名義の不動産を売却するには、いうまでもなく、名義人となっているすべての人の合意が求められます。共有名義でなく妻や夫の単独名義であっても、結婚後のふたりの財産と判断された場合も同様です。

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離婚後の不動産売却はトラブルに注意

オーバーローン状態での不動産売却

オーバーローン(不動産の売却価格よりも住宅ローン残債が大きい状態)では、不動産を売却時に自己資金を足して住宅ローンを完済します。売却代金を夫婦で分けるだけの場合と違い、債務(ローン残債)の返済に関する話し合いは、トラブルが起きやすくなります。

離婚で新築した不動産を売却

不動産は新築と築浅で金額が大きく違うことがあります。実際の金額は査定してみなければわからないことも多いですが、「まだ、そんなに長く住んでいないのに!」と納得いかないこともあるかもしれません。
購入時との価格差には注意しておきましょう。

離婚での任意売却とそのデメリット

離婚した時に家のローンがオーバーローンとなっていて売却ができなければ、任意売却すると負担が小さくなることがあります。通常はローンの返済ができない不動産は売却できませんが、任意売却ならば住宅ローン返済に困った時でも銀行などの金融機関の許可を得て、売却を進められます。

ただし、通常の不動産売却よりも細かなやり取りが必要であったり、売却できる(購入者がいない)とは限らなかったり、いくつかデメリットがあるので注意しましょう。

夫名義の家を勝手に売却されることがある?

夫や妻どちらが名義人の不動産に名義人以外が住み続ける場合は、名義人が勝手に売却してしまうことに注意しなくてはなりません。不動産の所有者は基本的には単独で売買契約を結ぶことができます。売却をされてしまうと取り戻すことは難しいので、事前に書面化しておくなどの対策をしておきましょう。

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