離婚時の不動産売却タイミング。
離婚後・離婚前どちらが良い？

離婚する時、離婚前に不動産を売却した方がいいのか、それとも離婚後に売却した方がいいのか。家を売るタイミングによっていろいろなことが変わってきます。

離婚に伴う不動産売却の理想的なタイミングについて解説します。

離婚で家を売るおすすめタイミングとは？

離婚によって家を売るなら、どのタイミングが良いのかを見ていきます。不動産売却は離婚前・離婚後どちらがいいのか、そもそも不動産売却と離婚の時期は調整すべきなのか、ご紹介します。

離婚したら家は手放すべき？

離婚して家を手放した方がいいのは、次のような場合です。

• 夫も妻子も元の家に住むことを望まない
• 離婚すると住宅ローンが支払えなくなる

離婚後に夫婦で購入した家に誰も住まないなら、売却がおすすめです。
家を賃貸に出すことで収入を得ることも可能ですが、物件の管理など、いろいろな判断が必要になります。夫婦生活のために購入した家は賃貸用に作られていないことが多いので、入居者を探すのが難しいこともあります。この場合は売却した方がいいでしょう。

また、住宅ローンは離婚して家を売るかどうかを判断するときに重要です。例えば、夫婦の収入を合算してペアローンを組んでいる場合は、離婚してどちらかが支払いを拒むと返済が難しくなります。また夫名義の不動産に妻子が住み続ける場合は、夫の収入次第で離婚後の生活に不安が残るかもしれません。

家が売れたら離婚

財産分与での夫婦の取り分を明確にするために「家が売れたら離婚する」という方がいます。離婚をしてしまうと夫婦間で連絡が取りにくくなってしまうこともあるのため、「家が売れたら離婚する」というのは、状況によっては売却と離婚のタイミング調整として、一つの有力な選択肢となるでしょう。

しかし、不動産会社の仲介による家の売却には時間がかかります。物件査定から売買契約までに半年程度かかることもあるため、離婚のタイミングとの調整は難しいかもしれません。

離婚で家を売るなら不動産買取

離婚による不動産の売却では、少しでも早く新しい生活をはじめるために、手続きのスピードを重要視している方も多いのではないでしょうか。

不動産を早く現金化する方法のひとつとして、不動産買取があります。
一般的な不動産の売買仲介では、買主を見つけるために数ヶ月にわたって売却活動をする必要があります。しかし、不動産買取は専門の業者が直接不動産を買い取るため、売却活動に時間を要しません。また、買主は不動産のプロですので、不安な点も幅広くサポートしてもらうことができます。

さらに、不動産を売買仲介で売却する場合は、売却した物件に問題があれば一定期間は売主が責任を負う必要があります（契約者不適合責任）。ただでさえトラブルを避けたい離婚が伴う不動産売却において、物件の問題に気を配ることは難しいでしょう。 しかし、不動産買取なら専門業者が買主となるため、この責任を負う必要がありません。少しでも負担を小さくしたければ、不動産買取はおすすめです。

離婚前に家を売る際のポイント

離婚前に家を売る場合の注意をご紹介します。スムーズに家を現金化するためには、どのようなことに気をつければ良いのでしょうか。

離婚前の売却と財産分与

離婚前に家を売却する場合は、財産分与に気をつけなくてはなりません。

財産分与のタイミングは離婚後に行うことをおすすめします。もし離婚前に財産を分けてしまうと、夫婦間であっても贈与税や不動産取得税が課せられることがるからです。不動産売却代金を財産分与する場合はタイミングに注意しましょう。

離婚調停中でも不動産売却できる？

離婚調停中の不動産は売却できるのでしょうか。結論として、夫婦がお互いに納得していれば、家の売却ができます。売却できない時は、次のような場合です。

• 夫婦どちらかが居住しており、売却を拒否している
• 共有名義となっていてどちらかが反対している

離婚調停中、家に居住している相手が売却を拒否している場合は、夫婦間での交渉が必要です。しかし、離婚時の交渉はどんなものでも感情的にこじれやすく、場合によっては弁護士などの第三者をたてて説得することになるため、時間がかかります。
共有名義の不動産を売却するには、いうまでもなく、名義人となっているすべての人の合意が求められます。共有名義でなく妻や夫の単独名義であっても、結婚後のふたりの財産と判断された場合も同様です。

離婚後の不動産売却はトラブルに注意

離婚後に家を売る場合は、離婚前の売却以上にトラブルに注意すべきかもしれません。
実際には、どのようなトラブルが想定されるのでしょうか。

オーバーローン状態での不動産売却

オーバーローン（不動産の売却価格よりも住宅ローン残債が大きい状態）では、不動産を売却時に自己資金などを足すことで住宅ローンを完済する必要があります。
万が一ローンの返済が難しい場合には、家を売却できないこともあります。
単純に売却代金を夫婦で分けるだけの場合と違い、債務（ローン残債）の返済に関する話し合いは、トラブルが起きやすくなります。

離婚での任意売却とそのデメリット

離婚した時に家のローンがオーバーローンとなっていて売却ができなければ、任意売却すると負担が小さくなることがあります。
通常はローンの返済ができない不動産は売却できません。しかし、任意売却ならば住宅ローン返済に困った時でも銀行などの金融機関の許可を得て、売却を進められます。

ただし、通常の不動産売却よりも細かなやり取りが必要であったり、売却できるとは限らなかったり（購入者がいない）など、デメリットもあります。また、手間がかかることは、離婚において好ましいとはいえません。利用する可能性がある方は、事前に理解しておきましょう。

新築した不動産を離婚によって売却

不動産は新築（まだ誰も住んだことのない状態）から築浅になるだけで、金額が大きく変わることがあります。

実際の金額は査定してみなければわかりませんが、購入金額を元に概算していたことで、想定よりも代金が少なかったというケースは多いです。離婚の話がでた時点でいくらで売れそうか調べておくのも良いでしょう。

夫名義の家を勝手に売却されることがある？

夫や妻どちらが名義人の不動産に、名義人以外が住み続ける場合も注意が必要です。特に、名義人が不動産を勝手に売却してしまうことには注意しなくてはなりません。不動産の所有者は基本的には単独で売買契約を結ぶことができます。売却をされてしまうと取り戻すことは難しいので、そのようなことが起きないよう、取り決めを事前に書面化しておくなどの対策をしておきましょう。

いずれ売るなら早めに相談を

「離婚で家を売る」ことになった事情は人によって違います。似たような状況でも、いつ、どのように売るべきか選択肢もいろいろあります。
そのため、離婚する可能性が高く、さらに家を売却する可能性があるならば、できるだけ早く信頼できる不動産会社に相談して、ご自身にあったサポートを受けた方がいいでしょう。

オープンハウスなら、状況を適切に判断した上で、離婚前に家を売るべきか離婚後に家を売るべきかご相談に応じることができます。買取価格も24時間以内にご提示でき、納得できれば48時間で現金化することも可能です。他社が対応できないような不動産であっても積極的に買い取っていますので、まずはご相談ください。

マンションと一戸建て、離婚で売るときの違いは？

離婚で家を売るときには、マンションと一戸建てどちらであっても、やるべきことは基本的に同じです。ここでは参考までに、マンションと一戸建ての売却における傾向をご紹介します。

離婚とマンション売却

中古マンション市場をみると、マンションには新築プレミアムがあるため1年目に価値が約10％下がるものの、その後は安定して推移していることがわかります。目安としては、10年目で約70～80％です。

離婚で家を売却するケースでは、築年数が浅いマンションを売却しなくてはならなくなることも多いでしょう。
買ってすぐだから売ることはもったいないと考えてしまうかもしれませんが、比較的安定して推移しているうちに売却できれば、売買での損失は小さくなります。

離婚と一戸建て売却

マンションと一戸建てには、土地の有無という違いがあります。
建物は経年劣化をしていきますが、土地価格にはそのようなことはありません。したがって一戸建てを売却する場合は、仮に建物に売買価値がなくなったとしても土地の価格で取引がされるという特徴があります。

築年数とそれに伴う資産価値の変化において違いはありますが、マンション・一戸建てどちらであっても、売却できるかどうかはニーズ次第です。
また、「一戸建ては売りにくい」など物件の種類で売りやすさが違うかのように言われることもありますが、それらの噂は参考にできないことも多いです。実際の価値が知りたければ、早めに専門家への売却相談を行った方がいいでしょう。