不動産を共有名義で相続したときの注意点

相続人が、不動産を共有名義で相続する場合の注意点やトラブルについて紹介します。

不動産は簡単には分割できない財産ですが、共有名義での不動産を所有することにはリスクが伴います。そのリスクの具体的な事例と、トラブルを防ぐ手段についてご説明します。

共有名義の不動産相続はトラブルの原因に？

一般的に、不動産を相続する際に親子供や夫婦などの相続人間の共有名義にすることは、トラブルが発生しやすく、避けた方が良いと考えられています。では、具体的にどういった問題が発生しやすいのでしょうか。代表的な事例をまとめました。

不動産の改修や売却には相続人全員の同意が必要→不仲で手続き困難に

相続した兄弟姉妹や親子の関係が良好であっても、将来に渡り同じ関係性が続く保証はありません。

また、共有者のうち誰かが亡くなって、その相続人が共有分を受け継ぐかもしれません。

共有名義の不動産を大幅に改修したり、家を建て替えたり、売却に出すなどの際は共有者全員の同意が必要となるため、相談がまとまらずに行き詰ってしまうことがあります。

共有割合や共有者の変更のたびに登記をし直す必要

不動産は、登記をすることにより、その土地や建物が誰のものなのかを公にする必要があります。

しかし、共有名義で相続した場合、共有部分の割合が変更になった場合や、共有者が変更になった場合にはその都度手続きが必要で、当然手間と費用がかかります。

共有者がどんどん細分化される

前述のように、たとえば亡くなった人の子Aと子B2人が2分の1ずつ共有していたとしても、子Aが亡くなり妻と子が3人いるとなると、子Aの持ち分2分の1を4人の相続人たちが分割して承継することになり、権利関係がどんどん複雑になっていきます。

不動産の共有名義は権利関係が複雑になる

普段顔を合わせることのない相続人がいるケースや仲の悪い相続人、行方がわからない相続人なども発生しやすく、不動産の変更や処分、登記に関する話し合いが困難になることがあります。

共有の仕方や利用方法についてもめる

例えば、一軒の家を4人で4分の1ずつ共有していたとします。そのうちの1人が家に住んで利用し、他の3人には一切利用させない、などといったケースでは、後に大きなトラブルが起こることがあります。また、不動産を第三者に貸したい場合は、共有者の持ち分価格の過半数の同意があれば可能ですが、少数派の共有者の不興を買ってトラブルに発展することがあります。

いずれにしても、遺産相続を契機とする不動産の共有はトラブルになりやすく、また、相続人は多くが血のつながった血縁者のため、いざトラブルが発生すると、一家や親族間での断絶などの深刻な事態を引き起こしかねません。不動産は大事な財産ですが、換価可能な物に過ぎません。値段のつけられない、命ある大切な人間関係を、不動産のトラブルによって壊したくはないですよね。

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共有名義不動産のトラブルを未然に防ぐ方法とは？

土地を分筆する

相続不動産が土地の場合、一つの土地を二つ以上に分割して共有者に配分することができます。土地を分割することを「分筆」と言います。共有と違うのは、相続人は細かく分かれた土地それぞれの独立した所有者となるので、売却等の処分や変更が自分の判断で可能となります。ただし、土地は道路に面している方が価値が上がるなど、分割の仕方や環境・条件によって価値が変わってくるため、持ち分に応じて平等に分け合うことが難しい財産です。また、土地を測量や分筆登記・所有権移転登記、登録免許税などに一定の費用がかかります。

持分買取

たとえば、一件の家に相続人の子Aと子B二人が住んでおり、二人の共有名義となっていた場合、そのうち子A一人だけがその家に住み続ける場合は、子Bの持ち分を子Aが買い取ることができます。子Bが自分の持ち分を贈与することもできますが、その場合多額の贈与税がかかるので、売買の形式をとった方がお得になります。

現金での分割

たとえば、相続開始後、相続人の話し合いが思うように進まなかった場合などは、将来的に不動産を売却する前提で、いったん共有名義の不動産として登記するケースがあります。その後、準備が整い次第、共有者全員の同意のもとに不動産を売却します。近い将来に売却することが決まっているのであれば、もめ事も回避できます。不動産が現金化できれば相続分に従って分割するのは容易です。

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