不動産相続のリスクを解説。兄弟間トラブルを防ぐ相続対策のメリット・デメリットを知ろう

相続後の遺産分割は、有効な遺言状があればスムーズに進みます。

しかし、急に亡くなった場合には遺言がないこともあるでしょう。この場合、現金や証券であるならば兄弟の数にあわせて等分すればいいですが、不動産は立地や形状、現在の状態や地籍によって価値が大きく異なりますので、兄弟間で問題が起きることも考えられます。

今回は、不動産相続のメリットとデメリットについて説明します。

現金と不動産で相続税評価は違う

相続税は被相続人が亡くなったときの財産の価値を相続税評価額とし、そこに税率をかけて計算しています。相続税評価額の計算は、現金・不動産など財産の種類ごとに、相続税法で決まっています。

現金で相続した場合の相続税評価

現金を相続した場合は、現金の金額がそのまま相続税評価額となります。株式についても時価がそのまま、相続税評価額となります。

例えば現金1万円相続したならば、1万円がそのまま相続税評価額となります。また上場株式を相続した場合は、相続発生日の終値が15,000円だとしたら、その終値を基準として相続税評価額を計算します。不動産の評価はこれほどわかりやすくありません。

不動産で相続した場合の相続税評価

不動産の相続税評価額の計算は、実際に市場で取引されている相場、つまり時価よりも低くなりやすいです。不動産は換金しにくいため、時価で評価額を計算すると相続人に不利益になるため、低く評価するのが一般的になっています。

不動産は土地と家屋で評価方法が違うため、それぞれ分けて説明します。

■ 土地の評価方法

土地の評価方法には、路線価方式と倍率方式があります。

路線価が定められている地域（街中など）では、路線価方式で計算されます。路線価は道路に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格のことで、時価の約80％とされています。この路線価に土地の面積を乗じて、各種補正を行うことで、土地の評価額を計算します。

また、路線価が定められていない地域（郊外など）では、倍率方式で評価額が計算されます。
土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて、土地の評価額を計算します。（固定資産税評価額は、時価の約70％とされています。）

■ 家屋の評価方法

土地と同じように、固定資産税評価額を相続税評価額として計算します。ただし、家屋の固定資産税評価額は年々減価償却するため、中古建物であれば相当額の評価減が見込まれます。

このように同じ価値の財産でも、不動産は現金よりも20～30％の評価減になるということがわかります。

■ 不動産評価の特例

不動産の相続税評価額は、換金のしにくさによって評価減される傾向にあると先述しました。

加えて賃貸中の不動産については、権利関係に応じて評価減の対象となります。また事業用や居住用の不動産については、評価額を減額する特例があります。

とくに賃貸不動産の評価減の効果は大きく、専門家や不動産会社による「相続対策に賃貸アパートを建てなさい」というアドバイスを見たことがあるはずです。これは、こうした相続評価額を抑える効果を見込んだものなのです。

不動産による相続対策のデメリット

不動産による相続対策のメリットは、前述のとおり「評価減の効果が大きい」ことです。しかし、不動産による相続対策にはデメリットもあります。

相続税の納税資金が足りなくなる

相続税は、相続の発生後10カ月以内に現金で一括納付しなければなりません。

したがって、現金化できる財産が少ないと納税資金の調達に苦労することになります。相続人が手元にある現金を切り崩して納税するなら良いのですが、場合によっては借金してまで納税するケースもあります。

納税資金に不安がある場合は、不動産を売却した代金で納税することも視野に入れた方が良いかもしれません。売却までに時間がかかってしまうと納付期限に間に合わなくなることもあるため、早めに準備することが必要です。

不動産によっては維持・管理が難しい

不動産は所有者に維持・管理の義務が発生します。その不動産の近くに住んでいる相続人がいない場合は、維持・管理をしていくのも大変になります。

売却してしまえば、管理が不要になり、維持費用もかからなくなります。

相続財産が不動産ばかりで分割しにくい

「相続財産が不動産しかない」というケースもあります。　　　

不動産は均等に分けることが難しいため、複数の相続人がいるとその分割方法を巡ってトラブルに発展するケースも少なくありません。とりあえず不動産を全て共有名義にするという手段もありますが、後々さらに大きなトラブルとなる可能性もあるので、あまりお薦めできません。

こうした場合には、現金化した後に共有割合に応じて分割するという方法で、トラブルを回避することができます。

共有持分の土地の売却方法に関してはこちらで詳しく紹介しています。
「共有持分の土地・不動産売却は不動産買取共有名義のトラブル事例も紹介」