不動産を売却したなら、確定申告の時期に要注意

不動産を売却する際、売主は契約や物件引渡しなど、慌ただしく対応に追われます。無事に引渡しが終わると、一段落つき、のんびりしたい気分かもしれません。

しかし、春になると「確定申告」が必要になります。気が緩んだあとに行う「確定申告」には多くの注意点があります。
今回は「確定申告の時期」における注意点を紹介します。

注意しておきたい確定申告期限

確定申告のために、いつまでに何を準備しておく必要があるのでしょうか。まず、申告期限と注意点を解説します。

確定申告はいつまでにする？

不動産の譲渡所得にかかる所得税は、翌年の申告期限（3月15日ごろ）までに確定申告を済ませる必要があり、その後で納税しなければなりません。自分で確定申告する場合には、書類を郵送するよりも、税務署まで持参したほうがよいと考える人も多いようです。

毎年、確定申告の時期になると税務署に相談会場が設置されるほか、市役所や公民館、コミュニティセンターなどでも無料の合同相談会場が設けられていることがあります。確定申告に慣れていない方は、税務署や相談会場に足を運び、まずは相談すると良いでしょう。

ただし「確定申告に割く時間がない」「特殊なケースでどうしたらいいか分からない」といった場合は、無理に自分で確定申告をするよりも、税理士に依頼したほうが確実でしょう。

事前準備が大切！確定申告における費用や必要書類は？

確定申告を税理士に依頼した場合、費用は依頼する税理士によって変わってきますが、平均10万円前後といわれています。

なお不動産譲渡による確定申告に必要になる書類は下記の通りです。この書類は自分で確定申告をする場合でも税理士に確定申告を依頼する場合でも必要です。

• 売却時の売買契約書（写し）
• 仲介手数料や測量費等の領収書（写し）
• 売却した不動産の登記簿謄本

売却した不動産の書類は、確定申告が完了するまではまとめて手元に置いておきましょう。

もし、申告期限を過ぎてしまった場合は延滞税が発生するため、早めに準備を行うことで、焦らずに確定申告を行いましょう。

譲渡所得はいくらから確定申告するか

ここで、不動産売却益（譲渡所得）に対する課税の考え方について見ていきます。不動産を売却したあと、どのような場合に確定申告が必要になるのでしょうか。

譲渡所得は分離課税方式

原則として所得税は、給与や事業による所得、不動産の賃貸に伴って生じる不動産所得など各種所得の合計金額から総所得金額を算出する総合課税方式にて税額を計算しています。

しかし、不動産の売却にともなって生じる売却益については、他の所得とは合算せず、個別に税額を計算する分離課税方式が採用されています。

よく事業主の方で「不動産売却で利益は得たのだけど、青色申告を行っているので、不動産所得から最高で65万円を控除できるのではないか」と考える方がいます。

しかし「不動産所得」と「不動産売却における譲渡所得」は、所得の種類が異なります。

したがって、不動産売却における譲渡所得は不動産所得ではありませんので、青色申告による特別控除を受けることができません。

譲渡所得がマイナスの場合は課税されない

譲渡所得がマイナスの場合には課税されませんので計算する必要はありません。つまり、赤字の場合には非課税となり、確定申告が不要となります。ただし特別控除を用いた結果、譲渡所得がマイナスになった場合には、確定申告が必要になります。

年をまたいで生じた譲渡所得はどうなる？

不動産の売却における譲渡所得の確定申告で、どのタイミングで所得が発生したのかが重要になるケースがあります。契約した後に年をまたいで、引き渡しが行われた場合は注意が必要です。

国税庁は「譲渡所得の申告時期については、原則として実際に引渡しが完了した日（引渡日）により判断する」と回答しています。しかし「契約の効力が発生した日（契約日）でもかまわない」ともしています。納税者にとって有利な年度で確定申告をしても差し支えはないということです。

ただし、いったん引渡日で申告したものの、税務上の有利不利等を理由に契約日に訂正して再申告（修正申告等）することは認められません。

では引渡日と契約日の違いが税額にどのように影響するのでしょうか。

所有期間による税率の軽減を考慮する場合

売却した不動産の所有期間が5年超の「長期」であるか、5年内の「短期」であるかによって、譲渡所得の税率は異なります。長期の所有期間だと税率が20％に対して、短期の所有期間だと税率が39％と倍増します。

売却した不動産の所有期間は、譲渡した年の「1月1日時点」において判断することとなります。

例１）2015年に3000万円で購入した住宅を5000万円で売却。
所得額2,000万円（各種費用は計算に含めないとして、5,000万円－3,000万円）
2019年11月に契約。2020年1月に引渡し。

A 契約日（2019年11月）で所得を計上
申告時期：2019年度
納税額　：2,000万円×39％（所有期間5年未満の短期譲渡所得による税率）＝780万円

B 引渡日（2020年1月）で所得を計上
申告時期：2020年度
納税額　：2,000万円×20％（所有期間5年超の長期譲渡所得による税率）　＝400万円　　

このように適切な申告を行うことで、納税額を約半分にすることができます。

相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例を考慮する場合

「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」とは、相続した不動産を一定期間内に売却した場合に、相続税として支払った金額の一部を譲渡所得の計算上の取得費に加算して良いという制度です。

取得費加算を受けるためには、以下の条件を満たす必要があります。

例2）2016年3月1日に相続開始。2016年12月31日が申告期限。
2019年11月に契約。2020年1月に引渡し。

A 契約日（2019年11月）で所得を計上
申告時期　：2019年度
取得費加算：申告期限の翌日（2017年1月1日）から3年以内に不動産譲渡
　　　　　　　⇒取得費加算の特例を使用可能

B 引渡日（2020年1月）で所得を計上
申告時期　：2020年度
取得費加算：申告期限の翌日（2017年1月1日）から不動産譲渡日まで3年以上経過
　　　　　　　⇒取得費加算の特例を使用不可

このように1つの特例を使うだけでも、所得を計上する日が契約日でいいのか引渡日でいいのかを適宜選択する必要があります。

特例を使うことで節税をしたい場合は、税理士に確定申告を依頼することをおすすめします。