未成年者の不動産売却・購入する方法を徹底解説

相続などで未成年者が不動産の所有者になることがあります。未成年者が所有する不動産を売却するためには、成人が売却するときの手順と何か異なるのでしょうか。また、どういった点に注意が必要なのでしょうか。

未成年者の不動産売却、共有名義などについて

まず、未成年者の不動産売却について解説します。

未成年者は不動産の売却ができない

結論からいうと、未成年者は不動産を「単独で」売却することができません。

未成年者は民法という法律で法律行為を制限されています。法律行為とは、権利が発生したり消滅したりする行為を指します。不動産売買も法律行為にあたるため、未成年者が不動産を単独で売却することはできないのです。

ただし、次の2つの方法によって未成年者が所有している不動産を売却することが可能です。

法定代理人とは、法律で決められた代理人のことです。未成年者の法定代理人は原則、親権者とされています。両親がいる場合には両親とも、片親の場合には片親が親権者となります。なお、両親共に亡くなっている時には、家庭裁判所が申し立てにより未成年後見人を選任します。

⑴の場合、法定代理人の同意は書面で行われる必要があります。

一方で⑵の場合は、法定代理人の親権者が売主になるため、未成年者の同意は必要ありません。ただし、本当に親権者であるという資格を証明する必要があるため、売買契約締結の際には、戸籍謄本と住民票が必要となります。

また、⑵の場合で、売主が親権者ではなく、家庭裁判所に選任された未成年後見人である場合にも戸籍謄本が必要になります。戸籍謄本に未成年後見人であるということが記載され、権限があることを証明します。

未成年者と共有名義の不動産を売却する方法

共有名義の不動産売却は、共有者全員の同意(署名捺印)によって可能になります。
では、共有名義者の中に未成年者が含まれていた場合には、どのように売却すれば良いのでしょうか。

共有名義の不動産を売却するケースで、未成年者が共有持分を単独で売却することはできません。共有持分の売却でも、法定代理人が必要になります。通常の未成年者の不動産の売却と同じように、同意または代理によって、共有持分を売却することになります。

未成年者と住宅取得資金等資金贈与

「住宅取得資金等資金贈与」というものをご存知でしょうか。

これは、親や祖父母から自宅用の購入資金や増改築の費用をもらった場合に、条件を満たせば、贈与税がかからないという制度です。

しかし、この制度は子が未成年者の場合には対象になりません。したがって、未成年者が住宅を自宅用に購入しようと思ってもお金を出してあげようとすると贈与税が課されてしまうため、注意が必要です。

未成年後見人の同意を得ずに不動産売却するケースを解説

未成年者が後見人の同意を得ずに、または代理なしに勝手に不動産を売却してしまったら、どうなるのでしょうか。

また、親と未成年者の子との間で不動産売買をしたい場合にはどうすれば良いのでしょうか。

未成年者が同意を得ずに不動産を売買してしまったら

まずは未成年者が親権者や未成年代理人を通さず、単独で不動産を売却してしまった場合をみていきましょう。

未成年者は単独での不動産売買ができないことを紹介しました。しかし、勝手に売買したからといって即無効になるというわけではありません。無効にはならず、「取り消すことができる」のです。

未成年者が行った売買を取消できる権利、つまり取消権は親権者もしくは未成年後見人、もしくは契約した未成年者本人が行使できます。取消権を行使した場合、売買契約の効力は失われ、契約前の状況に戻ります。登記も未成年者に戻り、購入代金も買主に戻します。

ただし、未成年者が手に入ったお金を使ってしまった場合には、現存利益(手元に残っている利益)だけ返すということになっています。

一方で、未成年者が行った不動産売買契約を有効にしたい場合には、親権者もしくは未成年後見人は「追認」という権利を行使します。「追って認める」という権利です。追認がなされると、同意なしで行われた不動産売買契約は、通常の売買と同じように有効となり、契約が成立します。

未成年者の不動産売買で取消ができない場合がある

不動産売買など未成年者が同意を得ず行った法律行為について、取り消せる旨の説明をしましたが、例外もあります。

⑴成年擬制
未成年者であっても、婚姻をしていると成年として法律上扱われることになっています。これを成年擬制といいます。この場合には、成年として扱われるので法定代理人の同意は不要とされ、そのまま売買契約は有効となります。

⑵営業許可を得ている場合
未成年者が不動産売買の営業許可を得ていて不動産の売買を行った場合です。例えば、未成年でも宅地建物取引士の資格を有しており、売買が行えるとされる場合などは、成人と同じように扱われます。ただし、自宅を売ろうとした場合には法定代理人の同意が必要となります。

⑶騙した場合
未成年者が契約の際に、成年者であるかのように見せかける、嘘の法定代理人の同意書を作るなどして、相手方を騙して契約を行った場合には取消権は認められません。ただし、相手方が知っていた場合には認められます。

未成年から不動産を購入した買主について

未成年者と売買契約した場合、買主には催告権という、期間を設けて「取り消すか、追って認めるか」を代理人に申し入れることができる権利があります。

つまり、未成年者が同意を得ず勝手に売買したら、親権者もしくは未成年後見人は「取消」か「追認」することができ、買主は「催告」することができるということです。