不動産買取ならトラブルが少ない？不動産売買で起きるトラブル事例と対策を解説

不動産の売買で起こるさまざまなトラブル。

今回は不動産売買におけるトラブル事例を紹介します。また、不動産売買でのトラブルが心配な人におすすめしたい、買取業者（不動産会社）が直接不動産を買い取る「不動産買取」について解説します。

マンション買取・戸建買取・土地買取の流れ

不動産買取は、マンション・戸建・土地など不動産の種類に限らずおおむね同様の流れで進みます。まずは、不動産買取の全体的な流れを説明します。

不動産買取の流れ

不動産買取の流れは以下の通りです。

• 買取業者へ査定依頼
• 買取金額に合意
• 申込みを受ける
• 契約～引渡し

不動産買取の流れは、まず通常の売買仲介同様に買取業者へ売ろうとする物件の査定を依頼するところからはじまります。

不動産買取は、査定金額がそのまま買取金額になるため、買取業者が提示した買取金額で問題なければ申込みを受けます。その後、売買契約を締結してから、実際の不動産を引渡すという流れです。

ただし、土地が絡んでくる戸建・土地を売却するときは「測量」に注意しなければいけません。詳しくは後述するので、順を追って見ていきましょう。

戸建・土地買取の流れ

冒頭に述べたように不動産買取は、マンション・戸建・土地で基本的には同じ流れで行います。ただ、戸建て・土地を売却するときは測量が必要なケースがあります。

そもそも測量とは、土地の境界を明確にして土地の面積を正確に測ることです。土地や戸建物件を取引する場合、土地の大きさは非常に重要な要素になるので測量が必要になります。

ただし、手元の測量図に「確定測量図」があり、かつ確定測量図が最近作られているのであれば、再度測量しないケースもあります。なぜなら、確定測量図は隣地と境界に関して合意していることを認める資料だからです。

また、最近測量したのであれば、その確定測量図は正確な面積を算出している可能性が高いといえます。その点でも、測量し直す必要がない理由になるのです。

最終的には売主と買取業者との間で、新たに測量するかどうかを話し合って決めます。

土地売却の際の測量についてはこちらで詳しく紹介しています。
「土地売却には測量が必要？確定測量の費用・流れ・期間について解説」

不動産のトラブル事例

不動産取引における代表的なトラブルは以下の3つに大別されます。

• 契約不適合責任によるトラブル
• 融資が否決になることによるトラブル
• 設備に関する勘違いによるトラブル

それぞれ、詳しく説明します。

契約不適合責任のよるトラブル

契約不適合責任とは、以前は瑕疵担保責任と呼ばれました。建物や土地に瑕疵（欠陥）があったときに売った側が負う責任のことです。例えば、マンションを引き渡した後になって、生活に支障が出るほどの「水道管の損傷」が発覚したとします。

仮に、その瑕疵が売主の責任となれば、売主は補修や損害賠償などの責任を負うことになります。これは売買にあたって取り交わした契約に適合しない、ということですから契約不適合責任が発生するというわけです。

中古不動産の売買では、契約不適合責任の期間は引渡し後3か月～1年程度に設定することが多いです。つまり、売主はその期間中ずっと契約不適合責任のリスクを負い、トラブルになる可能性を抱えることになります。

そのほかにも契約不適合責任の対象となるのは

• 敷地の土壌が汚染されていた
• 地盤が軟弱で土地が陥没した
• 雨漏りやシロアリによる被害
• 基礎や柱・梁といった主要部分が傾いていた

などがあげられます。

融資が否決になることによるトラブル

住宅を購入する時、一般の買主は住宅ローンを組むことが大半でしょう。つまり住宅ローンがおりなければ住宅購入はできないことになります。そのため、一般的な不動産売買では「買主の責任によらず住宅ローンが本審査否決になったときは、売買契約を白紙解約する」という特約を付けています。

つまり、買主に責任がなく住宅ローンが本審査で否決になったときは、違約金なしの売買契約が解除されるということです。

しかし、実際に白紙解約になるケースでは「買主に十分な注意喚起をしていなかった」など仲介会社の対応が甘かったことも、しばしばあります。そのため、売主が仲介会社に不信感を抱き、トラブルになるリスクがあります。

設備に関する勘違いによるトラブル

設備については、たとえば「エアコンは設置したまま引き渡すと約束していたのに撤去されていた」などのトラブルが起こりえます。このようなトラブルは、最悪のケースだと「エアコンの設置費用分を売主が負担する」などの事態になりかねません。

住宅にはエアコン・照明といった設備が付きもなので、その設備をどうするかは売主・買主間できちんと確認し合っておく必要があります。

トラブルを避けるために不動産買取がおすすめ

不動産買取で不動産を売却すれば、以下のようなトラブルを避けることができます。

• 契約不適合責任によるトラブル
• 融資否決になるトラブル
• 物件確認に関するトラブル

契約不適合責任によるトラブル

不動産買取なら契約不適合責任によるトラブルを避けられます。そもそも不動産買取には契約不適合責任がないからです。

契約不適合責任は、買主が宅建業者のときは適用されません。不動産買取の場合は買う側が宅建業者（買取業者）になるため、契約不適合責任は存在しないのです。

契約不適合責任があると、その責任を負う期間（半年～1年程度）はずっと責任を追及されるリスクがあります。一方、不動産買取の場合は契約不適合責任自体がないので、トラブルを心配する必要もありません。

融資否決になるトラブル

不動産買取の取引では買取業者は、ローンを組まずに現金で購入するケースがほとんどです。ローンを組むとしても一般個人より審査スピードが早く、融資を受けられる可能性も高いため融資がおりないというトラブルリスクはとても小さくなります。

物件確認に関するトラブル

物件設備についても、不動産買取の場合は買主が買取業者という不動産のプロなので、仲介に比べてリスクとなることは少ないでしょう。なぜなら、売主にも立ち会いの上で設備の状態や引き渡し後の対応についても確認し、書面としても残します。買取業者は一般の住宅購入者とは比べものにならないくらいの不動産取引経験があります。物件を引き渡した後になってトラブルになることは少ないでしょう。