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土地売却に関わる税金を徹底解説。節税・支払うタイミング・納税方法は?

土地を売却すると、売却金額次第では税金が発生します。また、相続した土地を売却した場合も、譲渡所得税という税金が非常に高額になることがあるので、注意が必要です。

今回は、土地の売却に関わる税金について解説します。

土地を売却する際に発生する税金

まず、土地売却時の税金にフォーカスして解説します。


土地売却にかかる税金は?

土地売却時にかかる税金は、以下の順番で計算します。

まず、譲渡所得(売却益)を「(売却価格-売却時の諸費用)―(購入時の価格+購入時の諸費用-減価償却費用)」の計算式に当てはめて算出します。なお、土地売却時の減価償却費用はゼロ円です。

そして、上記で計算した譲渡所得を以下の税率に当てはめて、譲渡所得税を算出します。

税の種類 長期保有 (5年超) 短期保有 (5年以下) 10年超保有
所得税 15.32% 30.63% 課税所得6,000万円以下の部分:14.21% 課税所得6,000万円超の部分:20.315%
住民税 5% 9%

保有期間は、土地を売却した年の1月1日時点の期間です。たとえば、土地を500万円で売却した場合の税金は、長期保有で1,015,750円、短期保有で1,981,500円、そして10年超の保有で710,500円になります。

土地を売却した際に受けられる可能性のある特別控除

所得税や住民税の特別控除を使うことで、土地を売却した場合の納税額を少なくすることができます。


3,000万円の特別控除の特例

土地を売却するとき、その土地が自宅のために使われていた土地であれば、3,000万円の特別控除を利用できる可能性があります。3,000万円の特別控除を利用できれば譲渡所得から3,000万円控除(マイナス)できます。

この特例の効果は高く、都心で地価が著しく上昇している場合などでない限り、3,000万円の特別控除の特例を用いてなお、所得税が発生することは稀です。「マイホームを売却する場合、99パーセントは譲渡所得が出ない」と考えている不動産会社もいるほどです。

ただし、3,000万円の特別控除を利用する際には条件があるので、不動産会社の営業担当者に相談したり、国税庁のホームページを確認したりしましょう。

No.3302 マイホームを売ったときの特例 - 国税庁

なお、譲渡所得税をいつ支払うのか?というと、土地を売却した翌年に確定申告して支払う必要があり、この特例を利用する場合も同じ時期に確定申告が必要です。


軽減税率の特例

売った年の1月1日現在で、そのマイホームの所有期間が10年を超えている場合は、3,000万円の特別控除の特例を適用した後で、長期譲渡所得金額に対して、次のとおり軽減された税率で税額を計算することになります。

譲渡所得金額が6,000万円までの部分・・・所得税10%、住民税4%
譲渡所得金額が6,000万円を超える部分・・・所得税15%、住民税5%


買換え(交換)の特例

マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームの買換えをした時は、一定の要件に該当した場合は、その譲渡益の課税を繰り延べる特例が受けられます。

ただし3,000万円の特別控除の特例+軽減税率の特例の特例と、買換え(交換)の特例は、選択適用となりますので、併用することができません。

なお、節税は国税庁が示した通りに申告することで納税額を減らすことです。申告を行なわなかったり虚偽の申告をしたりして納税額を少なくするのは、脱税となりますので、ご注意ください。

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取得費不明の土地にかかる税金は

所得税や住民税の節税を考えるにあたって「取得費・譲渡費用をいかに計上するか」という点は重要です。しかし、取得費が不明なこともあるので、これについて見ていきましょう。


土地の取得費とは?

まずは取得費とは何かを確認しましょう。

売った場合の譲渡費用は直近のことですので、領収書などの帳票類は手元にあると思いますが、取得費については昔のことですので手元に帳票類がない場合が多くあります。

しかし、取得費には以下のような費用も含めることができます。

などが、代表的な取得費になります。
特に相続登記の費用は、所得税の申告の際には忘れがちなため気を付けましょう。

(※)土地が田畑や傾斜地などの場合は、住宅や建物を建てることができません。そこで、土地の「造成工事」を行い、宅地として利用できる土地に整える必要があります。


取得費不明の土地における税金計算(概算取得費)

不動産の譲渡税の計算は、売却金額から原価である取得費を差し引き、さらに測量費や仲介手数料等の諸経費を控除して算出します。ここで取得した時の価額が正確にわかっていれば問題はありません。

しかし、取得費の金額が不明の場合には、売却金額の5%を取得費とする(概算取得費)が適用されます。

概算取得費では、過大な課税が発生する可能性があります。もう少し詳しく見ていきましょう。


相続時は特に「取得費用」が不明な場合に注意

土地を売却するとき、特に相続した土地の売却で、注意が必要です。なぜならば、「相続した土地は数十年前に取得していた…」など、かなり昔に取得している可能性があり、その土地の取得費用は調べることができない場合があるからです。

そして、土地の取得費用が不明な場合は、譲渡所得が以下の計算式に変わります。

たとえば、土地の売却価格が3,000万円(諸費用120万円)で、仮に取得費用が不明な場合の譲渡所得は「(3,000万円-120万円)-(3,000万円×5%)=2,730万円」になります。

この場合の譲渡所得税は、長期保有で5,545,995円、短期保有で10,818,990円、10年超の保有で3,879,330円もの税額です。

つまり、取得費用が不明な場合は譲渡所得が高額になりやすく、その影響で譲渡所得税も高額になりやすいのです。そのため、土地の取得費用が不明なときは、取得費用を証明する売買契約書や支払いが分かる銀行の通帳などを探しておきましょう。


不動産鑑定士作成の意見書の提出

時代背景から取得費が5%以上であることは確実だが証拠がない。という場合に有効なのが、不動産鑑定士に意見書を作成してもらう方法です。

不動産鑑定士は国から認められた不動産の経済価値についての専門家です。不動産鑑定士が作成した意見書について、国税庁が異論を出すことはほとんどありません。

費用はかかりますが、節税効果が大きいときには、不動産鑑定士が作成した意見書を提出することも考慮してみてはいかがでしょうか。

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