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農地売却2つのポイント。通常の不動産売却との違いについて解説

相続などで、農地を取得したけれどその土地で農業をしない場合、土地の売却を検討することになるでしょう。

では、通常の不動産売却と農地の売却では、どういった部分が異なるのでしょうか。通常の不動産売却と比べながら、農地売却について学びましょう。

農地の売却における法律と価格相場

農地売却の背景

親が農業を引退し、その子どもはすでに別の場所で独立して生計を立てているため、農業の後継者がいない、というケースはよくあります。

日本では優良な農地は国の財産であるという考え方が根強くあるため、農地には農地法によって売買に厳しい法的な制限がかかっており、農地を自由に売却することはできません。また、「農業を引退したから」といって、農地を勝手に、宅地などの他の用途に変更することもできません。

農地の売却には、一般的な土地の売却とはまったく違う複雑な事情があるのです。


農地売却の相場は?

農地の売買価格は、慢性的な需要不足によって下落傾向が続いています。最近の統計では、農村部の農地で24年連続、都市部とその周辺の農地で26年連続で価格が下落しています。

■ 平成30年における統計
純農業地域(農村部)の平均価格
田・・・118.2万円/10アール ⇒ 1,182円/㎡
畑・・・ 87.2万円/10アール ⇒  872円/㎡

都市的農業地域(都市部とその周辺)の平均価格
田・・・317.6万円/10アール ⇒ 3,176円/㎡
畑・・・304.7万円/10アール ⇒ 3,047円/㎡

ただし、地域ごとの価格差は大きいため、具体的な価格については地元の不動産会社や農地売却に詳しい地元業者にヒアリングして、相場価格を把握しましょう。

農地売却における制限と税金

農地を売却する方法

先ほど紹介したとおり、農地は食料自給のために欠かせない土地とされています。そのため、簡単には処分ができないように農地法によって保護されています。

農地を売却するには、基本的に農業委員会の許可が必要になります。許可を取らずに売却するのは法律違反となり、売買契約は無効となります。

農地としてそのまま売却するか、地目(多くは宅地)を転用して売却するかによって、行政への手続きが違います。ここで農地売却までのフロー(流れ)を紹介します。

農地を売却するまでのフロー

■ 売却する農地の調査
まずは自治体や農業委員会で、所有している農地の売却難易度を知るための調査をします。自力で調査をしてもかまいませんが、農地売却に詳しい地元の不動産業者に依頼したほうがより確実な情報が得られます。

■ 農業委員会への許可申請
売却をする場合は農業委員会に許可申請を行います。農地としてそのまま売却する場合は農地法第3条の許可、地目を転用して売却する場合は農地法第5条の許可が必要になります。

申請が受理されれば審査が行われ、問題がなければ許可指令書が交付されて売却の許可が下ります。一般的に申請をしてから許可が下りるまでには、1~3カ月程度かかります。

市街化区域にある農地であるならば、農業委員会に届け出を行うだけで売却は可能ですが、農地としての生産性が高い場所ほど許可が下りにくい傾向にあります。


農地売却で生じる税金について

不動産を売却したときに、売却価額から譲渡費用と取得費を差し引いた額がプラスであれば譲渡所得が発生し、所得税が課税されます。

ただ農地を売却する場合には「先祖代々の農地なので、取得費が分からない」方が大半でしょう。その場合、取得費は売った金額の5%相当額とされ、譲渡所得が発生する可能性が高くなります。

また相続で農地を取得したときは、被相続人の取得の時期がそのまま取得した人に引き継がれます。したがって、先祖代々の農地であれば所有期間は5年以上となるので、「長期譲渡所得」となり、税率の軽減措置が適用できます。

関連記事土地売却に関わる税金を徹底解説。節税・支払うタイミング・納税方法は?

農地の相続登記

農業委員会への届け出の義務

農地を相続した場合は、相続登記のほかに農業委員会への届け出が必要になります。

以前は、相続時に農業委員会への届け出の義務はありませんでした。しかし近年、土地所有者が不明になってしまった農地が増加し、まったく管理されていないという問題が生じたため、平成21年の農地法の改正に伴い相続時の農業委員会への届け出が義務づけられました。

農業委員会への届け出は相続を知ったときから10カ月以内にしなければならず、届け出を怠ると罰金が発生することもあります。


過去の相続登記が正確に行われているかを確認

本来ならば相続発生の度に、相続登記をしなければいけません。ただし、なかには登記費用を惜しんで相続登記を行わないといったこともあるのです。

もし相続登記がされていない場合には、引き渡すまでに現在の所有者まで相続登記を行わなければいけません。登記簿謄本などで過去の相続登記が正確に行われているかを確認しましょう。

農地売却は不動産買取がおすすめ

農地売却は不要な資産を処分することで保有コストを減らすことが本来の目的です。したがって、売主は売却価格を高くすることよりも、早く確実に売却することを重視するべきとの意見もあります。

不動産買取なら、買主が不動産会社になるため、早く現金化できます。また不動産についての専門知識も豊富なので農地の調査がスムーズに進みます。

難しいことが多く、さらに売りにくい農地だからこそ、まずは不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

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