土地の借地権を解説。借地権の売却は、不動産買取がおすすめ

土地の権利の1つである借地権。今回は借地権について紹介します。

借地権とは？借地権者・借地権割合について解説

借地権の売却を成功させるためには、借地権・借地権者・借地割合の3点について知っておきましょう。

借地権とは？

借地権とは、建物の所有を目的として、その建物を建築するために土地を借りる権利を指します。つまり、土地に建っている建物の所有権は自分にあるものの、土地の所有権は他人（地主）にあるということです。

借地権者とは？

借地権者とは土地を「借りている人（借地人）」のことです。借地権者の反対の言葉に、借地権設定者という言葉があります。借地権設定者は、土地の所有者である地主を指します。つまり、借地権設定者（地主）と賃貸借契約を結ぶことで、借地権者は土地を借り自らの建物を建築できるということです。

一般的に、土地を借りている対価として、借地権者は借地権設定者に対して「地代」を支払っています。その地代の金額は賃貸借契約書で定めるので、物件によって異なります。

また、土地の所有権は借地権設定者（地主）にあるため、借地権設定者（土地を借りている人）は土地に関して税金を支払う必要がありません。

借地権割合とは？

借地権割合とは、主に相続税や贈与税の計算をするために必要なもので、土地の権利のうち「借地」が何割を占めるかを表した数値です。借地権割合は国税庁によって決められており、路線価マップで確認することができます。

旧法借地権と新法借地権（普通借地権と定期借地権）の違い

借地権には旧法借地権と新法借地権、および普通借地権と定期借地権があります。借地権の種類によって規定が異なるため、違いを理解しておきましょう。

借地権の種類の違い

借地権には旧法と新法があり、普通借地権と定期借地権があります。旧法と新法で分けるよりも普通借地権と定期借地権で分けた方が分かりやすいので、以下を確認ください。

借地種類	分類	契約期間	更新
普通借地権	旧法	堅固建物：30年以上 非堅固建物：20年以上	同左
	新法	一律30年	1回目：20年 それ以降：10年
定期借地権	一般	50年以上	原則できない
	建物譲渡特約	30年以上	原則できない

普通借地権と定期借地権の詳細は次項より解説するので、まずは上記の概要を頭に入れておきましょう。

普通借地権とは？

普通借地権とは、その土地に建物が存続する限り、基本的に土地の賃貸借契約が更新されるという内容です。つまり、借地権者（土地を借りている人）からすると、建物が存在する限り半永久的に土地を借りることができるということです。

普通借地権には旧法・新法があるものの、旧法でも新法でもこのルールは同じです。ただ、年数に違いがあり、旧法は借地権者の権利が強すぎたため、新法ではやや借地権設定者（地主）が有利になりました。しかし、建物が存在する限り賃貸借契約が更新する点は同じです。

定期借地権とは？

これまでの普通借地権は、旧法も新法も借地権者が有利だったため、定期借地権という新たな権利が生まれました。定期借地権は、期間が満了すれば必ず土地を借地権設定権者（地主）に返還しなければいけません。

たとえば、定期借地権付きマンション（期間50年）の場合には、「50年後に必ず土地を返還する」つまりマンションから退去しなければいけないということです。このように、普通借地権と定期借地権は大きな違いがあるため、その違いは知っておきましょう。

借地権の売却が難しい理由

借地権不動産の売却は、通常の所有権不動産の売却よりも難しいといわれています。その理由について以下の理由があることを知っておきましょう。

普通借地権は担保評価がやや下がりルールが複雑だから

普通借地権が売りにくい主な理由は下記の通りです。

• 担保評価が下がるので住宅ローンが下りにくい
• 売買時に承諾料が取られるなどルールが複雑

まず、借地は金融機関からの担保評価が下がります。そのため、買主は住宅ローンの審査が難航するため、通常の不動産よりは売りにくくなるのです。

また、借地権の契約内容によっては、「売却時に地主への譲渡承諾料が発生する」といった費用負担が発生することもあり、買主から敬遠されてしまうこともあります。

定期借地権は担保評価も買主からの評価も下がるから

定期借地権も、通常の不動産に比べれば売却はかなり難しくなります。普通借地権と同様に担保評価が所有権不動産よりも下がるため、住宅ローンが付きにくいからです。

また、定期借地権の場合は期間満了時に必ず退去しなければいけません。借地権の上に建てられているのが中古不動産だった場合、満了までの残存期間が短いため、買主の需要も低いのです。