「もしも、住宅ローンが払えなくなったら？」
将来に対して不安を感じている方に、早期の予防策をご紹介します。住宅ローンが払えなくなる代表的な理由を解説しつつ、実際に払えなくなった際の自己破産や任意売却の手続きについてもお教えします。 「長年住んだ今の家を売って住み替えたい、しかし売れるだろうか」と悩まれているシニアの方向けに、失敗せずに住み替えする方法をご紹介します。
住宅ローンが返せなくなる代表的な理由とは
住宅ローンが返せなくなる主な理由とはどういったものでしょうか。
住宅ローンの返済は20～35年と長期に渡るものが多く、将来的に現在の収入が維持されていくか、あるいは増えていくことを前提に計算されています。順調に人生計画が運べば良いのですが、現代ならではのリスクも増えています。
（1）失業・転職・会社の業績不振などによる収入の低下
2014年に日弁連が発表したデータによると、自己破産の理由として一番多かったのが生活苦・低所得で、全体の約60％を占めていました。住宅を購入した時点では、将来的に安定した収入を見込めていても、会社の倒産や業績不振、あるいはやむをえない事情による転職や失業等に見舞われるケースがあります。収入が減少してしまい、住宅ローンの支払いが重い負担となる可能性があります。（2）病気・医療費
国民の2人に1人が癌（がん）にかかると言われる現代。癌をはじめとする重篤な病気になってしまったために、フルタイムで働けなくなったり、多額の医療費がかかったりすることで住宅ローンの支払いが重荷になってしまう場合があります。また、親の介護のために仕事を辞めて時間を費やすといったこともあり、本人以外の病気や疾患が原因で住宅ローンが滞ることもあります。
（3）学費・教育費
今では、子供の多くが大学まで進学することが当たり前になりました。子ども1人が、大学卒業までにかかる費用は、2,000万円とも3,000万円とも言われています。高額な学費や教育費が原因で、住宅ローンの返済計画変更を余儀なくされる場合も多々あります。
（4）離婚・別居
住宅購入当初は、夫婦共働きで住宅ローンを返済する予定だったのに、離婚や別居によってどちらか片方が1人で支払う事態に陥るケースがあります。当然2人分のローンを1人で支払うことは相当な重荷です。離婚の場合は、財産分与や子の養育費の問題が発生することも多いです。（5）定年後・老後の資金難
住宅ローンは35年など長期にわたって返済しなければならないものが多く、例えば35歳で借りると完済は70歳です。40歳で借りると75歳となり、定年後も返済が続きます。結婚後に住宅購入を検討することが一般的ですが、近年は晩婚化も進み、定年後も返済が続く計画を立ててしまうことも少なくありません。しかし、定年を迎えたあと、安定した収入を維持することが難しく、住宅ローンの支払いが滞る高齢者世帯が増え、「老後破産」といった言葉も頻繁に耳にするようになりました。
住宅ローン返済に不安を感じたら、早めに買取や住み替えの検討を
将来的な住宅ローン返済を不安に感じているのなら、一度現在の経済状況や見通しを立ててみましょう。
現在既に住宅ローン返済が負担になっているのなら、早期に不動産会社へ相談することや、今の住まいを手放して住み替えを検討することをおすすめします。オープンハウスでは、住宅ローンが残っている状態での家の買取や、住み替えのご相談にも応じています。専門スタッフに一度、相談されてみてはいかがでしょうか。
住宅ローン返済が滞るとどうなるのか。届く書類について
住宅ローンの返済が滞り続けると、どういったことが起こるのでしょうか。債務者に届く書類についても紹介します
■住宅ローン滞納1カ月～3カ月
まず、住宅ローンを滞納すると、債権者である金融機関から「督促状」が送られてきます。・督促状
「○月○日までに入金してください」という支払期日と滞納額が明記された請求書です。「支払いがなければ法的手段等による解決を図る」といった内容が含まれていることもあります。督促状を無視し3カ月ほど滞納すると、今度は「催告書」が届きます。
・催告書
督促状と似た内容ですが、催告書の方が厳しい内容です。 多くは内容証明郵便で送られてくるため、「いつ、誰が、誰宛に、どういった内容の書面をおくったのか」という内容を郵便局が証明する意味もあります。■住宅ローン滞納3カ月～6カ月
住宅ローン滞納が始まって半年ほど経つと、「期限の利益の喪失通知」と呼ばれる書面が届きます。・期限の利益の喪失通知
「期限の利益」とは、住宅ローンを借りている債務者が持っている権利です。 債務者は、債権者である金融機関と「毎月決まった期日に分割して住宅ローンを返済する」という契約を結びます。これを「期限の利益」と呼びます。債務者は一括ですべての住宅ローンを支払わなくても良いという利益を持っています。しかし、住宅ローンの滞納が続き「期限の利益の喪失通知」が届くと、住宅ローンを分割して支払う権利を失い、残債を一括で返済することしかできなくなります。■住宅ローン滞納7カ月
「期限の利益の喪失通知」の期限までに住宅ローンを返済できなかった場合、「代位弁済通知（債権譲渡通知）」が届きます。・代位弁済通知（債権譲渡通知）
住宅ローンを借り入れた際、債務者は保証会社と「保証委託契約」を結んでいることが一般的です。保証会社は、債務者に代わって住宅ローンの残債や利息を一括で金融機関に返済します。そして、債権が金融機関から保証会社に移り、引き続き保証会社から住宅ローンの一括返済の催促が続きます。■住宅ローン滞納7カ月以降～
保証会社からの催促を無視していると、保証会社は競売（けいばい）の手続きを開始します。そして、債権者には「競売予告通知」が送られてきます。・競売予告通知
債権者が「住宅ローンの担保になっている不動産・家を競売にかける」という通知です。競売とは、不動産や家が裁判所によって差し押さえられ、入札形式で他人に強制的に売却され、その代金を住宅ローン返済に充てるという方法です。
家が競売にかけられ買い手が決まると、強制的に住宅が差し押さえられ、住み続けることができません。
また、競売は不動産相場の70％程度といった安い価格で売れてしまうケースも多いため、多額の残債が残ったまま、家を手放す可能性もあります。
競売を避ける手段として、任意売却を行う方法もあります。任意売却では、ローンの債権者の合意を得て、建物を持ち主の意思で売却します。売却価格や引っ越しの費用、引き渡し期限などに関し、競売よりも有利な条件で売却できるケースもあります。
早期の対応で住宅ローン問題を解決！
競売を避けて任意売却をしても、デメリットがあります。
競売や任意売却を行うと、信用情報機関にデータが記録され、一定期間（5年～10年）新たなローンの借り入れができなくなり、クレジットカードの利用も難しくなります。
個人のローン記録は、金融機関や貸金業者が新たな融資を行う際に参照するため、信用情報機関というデータバンクに集められています。競売や任意売却といった、融資にマイナスな情報が登録されると、ローンが借りにくくなるのです。
こうした事態を避けるため、住宅ローンの支払いが滞納する前に、早めに住宅の売却や住み替えを検討されることをおすすめします。
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