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住宅ローンが残っている不動産は売却できる?
売却方法は不動産買取がおすすめ

住宅ローンが残っていても様々な事情によって、不動産の売却を検討している人は多いでしょう。

では、住宅ローンが残っている住宅やマンションの売却はできるのかを紹介します。

住宅ローンが残っている不動産の売却には抵当権の抹消が必要

原則として、住宅ローンが残っている不動産は売却することができません

なぜなら、不動産を購入した際に利用した住宅ローンによって、「抵当権」が設定されているためです。


抵当権とは?

抵当権とは、住宅ローンをはじめとした融資を受ける際に、購入する住宅や土地に金融機関が設定する権利です。「担保」という言葉がありますが、同様のものです。

住宅ローンの返済ができなくなった場合、購入した住宅や土地が担保となり、債権者である金融機関が差し押さえを行うことが可能です。これを「抵当権行使」といいます。

通常、「売主に定められた抵当権は買主に引き継がれない」という条件が付いているため、住宅ローンが残っている(=抵当権が設定されている)不動産は売却することができません。


では、住宅ローンが残っている、抵当権が設定されている不動産が、必ずしも売却できないかというと、そうではありません。

いくつかの条件が満たすことができれば、住宅ローンが残っていても不動産を売却することが可能です。

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住宅ローンが残っている不動産を売却する方法

住宅ローンが残っている不動産を売却するためには、住宅ローンの残債を一括で完済し、抵当権を外す(抹消する)ことが必要です。

住宅ローンの残りを一括で返済することができれば、売却することが可能です。いくつかの方法をご紹介します。

自己資金で残債を一括返済する

自身の預貯金や自己資金を使って、残りの住宅ローンを一括で返済する方法です。当然、多額の持ち出しが必要なため、よほど資金に余裕のある人でなければ難しいでしょう。

不動産の売却代金を使って残債を一括返済する

売却を検討している不動産の売却代金が、住宅ローンの残債を上回った場合、その売却代金を住宅ローンの返済に充当することが可能です。

不動産を売却した際、買主から受領した代金によって住宅ローンを完済し、抵当権の抹消も同時に行います。これを、「同時決済」といいます。

一方で、不動産の売却代金が、住宅ローンの残債を下回った場合、住宅ローンの一括返済ができません。売却代金が残債より低いことを「オーバーローン」と呼びます。オーバーローンの不動産は、売却することが難しいでしょう。

売却代金と自己資金で残債を一括返済する

不動産の売却代金が、残債を上回れば良いのですが、多くの不動産は築年数や経年によって価格が下がってしまい、オーバーローンになってしまいます。その場合、売却代金だけでは足りない残債を自己資金によって一括返済する方法が一般的です。

自己資金を捻出するために、親族から借り入れるケースも多いようです。

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価格が住宅ローン残債よりも高いかどうか、不動産会社への相談が必要

おさらいになりますが、住宅ローンが残っている不動産は、残りの住宅ローンを一括で返済することで売却することが可能です。

住宅ローン残債を一括返済するためには、「その不動産がいくらで売れるのか」が非常に重要です。また、売却方法にも注意しなければなりません。

不動産の売却方法には、大きく「売買仲介」と「不動産買取」の2種類があります。

「売買仲介」

売買仲介は、不動産会社が仲介し、買いたい人を探して売買を成立させる一般的な方法です。しかし、売買仲介は買い手が現れるまでにある程度時間がかかることに注意が必要です。過疎地域や需要の低いエリアの不動産であれば、長期間売りに出していても売却できない可能性もあります。また、売り手と買い手の交渉によって売却価格が決まるケースも多く、「いくらで売れるのか」が見えにくく、返済計画の見通しも立てにくいでしょう。

「不動産買取」

不動産買取は、不動産会社が直接その不動産を買い取る売却方法です。

買い手が現れるまで待つ必要がなく、短時間で売却可能です。オープンハウスの不動産買取であれば、最短48時間で現金化することが可能です。

買取価格も、短時間で査定されるため、住宅ローン残債よりも売却代金が高いのか低いのかもすぐに分かります。また、仲介手数料も発生しないことも魅力です。


住宅ローンが残っている不動産の売却を検討しているのであれば、一度オープンハウスにご相談ください。

住宅ローンが残っている不動産の売却はオープンハウスの不動産買取

オープンハウスは、売れなくて困っている不動産・土地、いびつな土地や古い建物が建ったままの土地でも、積極的に買い取ります。

電話やネットからお問い合わせいただければ、経験を積んだ専門のスタッフが買い取り価格を素早く算出し、24時間以内にお知らせします。価格に納得頂ければ最短48時間で現金化も可能です。

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