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住宅ローンが払えなくなった際の対処法。不動産は売却できる?

突然、収入が減ってしまったり、不意に病気にかかってしまったり・・・その他にも何らかの理由で「住宅ローンが払えなくなった」という事態に陥る可能性があります。

当コラムでは、住宅ローンが払えなくなっても、家を保有すべきなのか。そのほかにもどのような対処法があるのかについて説明します。

住宅ローンが払えない!家を手放したいなら誰に相談する?

住宅ローンが払えない理由や体験談などを紹介しましょう。


病気や離婚で住宅ローンが払えない?

住宅ローンが払えなくなった理由に「病気により収入が途絶えて、支払うお金がなくなった」というものがあります。

住宅ローンを組む時点では、安定した収入があり「このぐらいなら返済が可能」と無理のない範囲で返済額を決めているはずです。何十年にもおよぶ返済でも安定した収入があれば、月々問題なく返せるのが一般的でしょう。しかし、病気によって「仕事を辞めるか」「治療費はどうするか」といった、当面の生活の話に追われてしまうことがあります。こうした現実的な問題が解決できず、結果として住宅ローンを考えることが後回しになってしまいます。

また、離婚によって住宅ローンが払えなくなることもあります。

離婚により「夫婦がどちらも出ていく場合」には、それぞれの新たな生活のためにお金がかかると同時に「どちらが払う」「家をどうする」など結論が出ないまま、揉めて住宅ローンが払えないこともあります。

どちらか一方が住み続ける場合でも、お互いの生活費や新生活の住居費、子どもの養育費などが複雑に絡み合い、住宅ローンが後回しになって滞納するケースもあります。

例えば、夫名義の家に妻がそのまま子どもと一緒に住み、養育費代わりに夫が住宅ローンを支払う…というパターンでは、「夫が払ってくれていると思ったら滞納していたようで、いきなり競売にかけられ強制退去を申し立てられて」といった事態も発生します。


家を手放したいと思ったらどこに相談する?

住宅ローンが払えなくなった場合、早めに対処することが大切です。

後ほど詳しく紹介しますが、一般的に未納状態が続くと、競売にかけられ、一方的に売却されていまいます。競売は、本来の価値よりも低い価格で落札される場合が多く、落札されても売却価格から差し引いた住宅ローン債権は残ることがあります。

早めに手放す決断をすることで、競売にかかる前に市場で売られる金額、つまり相場の価格で売却が可能かもしれません。市場に近い金額で売却したいなら、信頼できる不動産会社への相談をおすすめします。

不動産会社は、その物件が「市場でどのくらいで売れるのか」を査定するため、ローン残債と売却価格を早期に比較することができます。

住宅ローンの返済については、金融機関に相談するのも良いでしょう。金融機関によっては返済スケジュールの調整をしてくれたり、他の提案をしてくれたりする可能性もあります。突然、生活の場を失う、という最悪のパターンを避けるためにも、早めに相談してみましょう。

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住宅ローンが払えない場合は、任意売却

どんな原因であれ、住宅ローンが払えなくなったままでは、色々なリスクがあります。もし、すぐに生活を立て直せないのであれば、できるだけ早く手放したいところです。

しかし、一般的に不動産は、ローンを完済しなくては売却できません。ここで、住宅ローンが払えなくなった不動産とそれを売却する方法を見ていきましょう。


住宅ローンが払えないなら売却すべき?

住宅ローンがキツいと感じたら、早めに売却の準備を始めるといいでしょう。

不要な出費を抑えても住宅ローンの返済がキツいままということは、その住宅は今のライフスタイルに対してつりあわない状態であると考えることもできます。無理に住宅ローンを返済し続けたところで、先々で事態が好転するとは限りません。

住宅ローンを3ヶ月連続で滞納してしまうと、債務不履行となり、住宅ローンを借りている金融機関が動きだします。金融機関は住宅ローンの滞納者に対して、厳しい対応を行うことになります。

対応の流れは以下の通りです。

滞納が2~3ヶ月続くと、金融機関側から返済プランの見直しの提案を受ける。

⇒ それでも滞納が続き、6ヶ月ほど経過すると、一括返済を求められる
⇒ 一括返済も出来ない場合は、抵当権を実行されて、住宅を競売にかけられる

関連記事
「住宅ローン返済が滞るとどうなるのか。届く書類について」

競売は通常の売却方法と異なり所有者より債権者の事情を優先させます。したがって、様々な不利益を被ることになります。

1、競売では、裁判所の公告によって物件が特定されてしまうので、近隣の住民や知人に競売の事実を知られてしまうリスクがあります。

2、競売は、通常の売却価格よりも安い価格でスタートしますので、買いたたかれる可能性も高く、売買価格の検討がつかないので不安が残ります。

3、競売は、契約日や明け渡し日などのスケジュールが決まってしまうので、日程の調整がきかず、仕事やお子様の学校などに影響を与えることになります。

競売を避けるためには、金融機関と相談して任意売却の手続きをとるのが良いでしょう。


住宅ローン滞納時の任意売却

任意売却は金融機関の合意の下で不動産を売却できる手法です。任意売却をすることで、住宅ローンを滞納した場合や、不動産売却後も残債が出ることが明らかな場合でも、不動産を売却することができます。

任意売却をすることで、「競売」という最悪の事態を回避できます。ただし任意売却は、専門的な知識・経験と念入りなシミュレーションが必要ですので、金融機関や不動産業者のアドバイスの下で行なう必要があります。

少しでも不安を感じているなら、不動産会社に相談を!

住宅ローンを滞納していなくても、少しでも不安があれば、不動産会社に相談しておくことをおすすめします。不動産会社の提案で、問題が解決したり負担が軽くなったりするかもしれません。まずは専門家の意見を聞いて、問題の早期解決に努めましょう。

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