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住宅ローンが残っているマンションを売却する際の注意点。おすすめの売却方法は?

「近隣のマンション相場が高騰している」「もっと自分の生活にあった家に住み替えたい」などさまざまな理由から、まだ住宅ローンが残っているマンションの売却を検討することがあるかもしれません。

住宅ローンを返済している最中でもマンションを売却することはできますが、売却に際してはいくつか注意しておくべきポイントがあります。当コラムでは、住宅ローンが残っているマンションを売却する際の注意点をご紹介します。

住宅ローン返済中のマンションは売却できる?

住宅ローンを返済中のマンション売却を考える時、重要なことは「住宅ローンの負担から解放されたい」のか、それとも「マイホームを移転したい(引っ越したい)」のかといった売却理由を明確にしておくことです。売却理由によって注意するポイントが異なります。

では、それぞれの場合について確認しましょう。


住宅ローン負担から解放されたい。ローン返済中のマンション売却

住宅ローンの負担が大きく、家を売ってローンの返済から解放されたい、という売却理由では、マンションの売却代金で残りのローンを完済できるかが重要です。住宅ローンの残債が少なかったり、不動産価格が上昇したりしていて、マンションの売却代金が残っているローンより大きければ何も問題はありません。そうでない場合でも、貯金などから自己資金を充てるなどしてマンション売却時に住宅ローンを完済できるのであれば、住宅ローンの返済から解放されることができます。

しかし、売却代金や自己資金でも完済できない場合、マンションを売ることは叶わず、住宅ローンを払い続けなければなりません。支払いが滞ると、最終的には家を競売にかけられてしまいます。

住宅ローンが負担となりマンション売却を検討する際は、まず現在の住宅ローン残債がいくらなのかを把握するとともに、マンションがいくらで売れるのか、不動産会社に価格査定を依頼することをおすすめします。


住宅ローンがあっても引っ越したい。ローン返済中のマンション売却

離婚や住み替え、ライフスタイルの変更など、住宅ローンを返済中であっても引越しするケースは、意外と多いです。

「マイホームを移転したい」だけならば、マンションを第三者に貸して、賃料をローン返済に充当するという方法もあります。安定した収益を得られるのならば、1つの選択としていいでしょう。

ただし、住宅ローンの多くが「自己居住用」になりますので、金融機関に無断で賃貸することはNGです。一括返済の対象になるかもしれません。

もし賃貸の理由が、転勤や親の介護など一般的に起こり得る現実的かつ回避できないイベントならば、金融機関に相談した方が良いでしょう。ほとんどの金融機関は、そのような理由については、柔軟に対応してくれます。

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住宅ローンが残っているマンションの売却は不動産買取もおすすめ

マンションを売却する方法には、売買仲介と不動産買取があります。

不動産会社に売却を依頼する売買仲介が一般的な方法ですが、近頃は不動産買取でマンションを売却する人も増えてきています。特に、住宅ローンが残っているマンション売却にはおすすめです。


売買仲介と不動産買取の違い

売買仲介も不動産買取の違いは、まず「誰に売るか?」という売却対象が異なります。

売買仲介では、マンションを一般の人が購入します。新しくマイホームを探している人達です。そういった人を自分で見つけるのは難しいため、不動産会社が代理となって、買主を探してくれます。

対して、不動産買取は、不動産会社が購入者となります。

一般の人にマンション売却するのか、不動産会社に売却するのかでは、売却スピードや煩わしさが大きく異なります。

売買仲介でマンションを売る場合、買主探しや契約、名義変更、お金のやり取りなどに関しては基本的に不動産会社が段取りします。ただ、購入希望者が現れるたびに内覧の準備をしたり、不動産会社からの連絡があったり、打ち合わせをしたりと、平日、週末問わず、マンション売却のために時間を割かれることも多くなる傾向があります。

一方、不動産買取の場合は、不動産会社と買取の内容がまとまればよいだけなので、短時間でスムーズにマンションを売ることが可能です。また、不動産会社に売却するため、瑕疵担保責任を負う必要がないため、後のトラブルを心配しなくても済む点も大きいでしょう。


戸建てとマンションでは売りやすさが違う?

戸建て住宅は「庭が付いている」「間取りが広め」という魅力があります。ただ、広いスペースが必要なため、郊外などの土地価格がやすいエリアに多く、通勤や通学では不便で、需要が低いこともあります。

一方、マンションは戸建て住宅と比べると間取りは小さめで庭はありませんが、「景色がいい」「駅に近くて便利」「セキュリティがしっかりしている」と利便性や安全面がメリットです。ファミリー世帯だけでなく、シングル世帯や夫婦2人だけの小さな家族でも、便利な暮らしが可能です。

ただし、築年数や駅からの近さ、周辺の環境などで売れやすさは異なり、しばらく経っても売れないままというケースもあるので、きちんと専門家に判断してもらう必要があります。


住宅ローンが残っているマンションは不動産買取がいい?

売れるまで時間がかかり、その間も住宅ローンの支払いが続くと、想定外に大きな金額となってしまうこともあります。不動産買取ならば、「売れない間の不安」はありません。また、「築年数がかなり建っている」「不人気エリア」などの売れにくい条件があるならば、いつ売れるか分からない売買仲介よりも、買取不動産の方が売れやすいでしょう。

不動産買取は「すぐに売れる」とスピード感のある売却が可能ですが、住宅ローンが残っているマンションなら残債の完済が前提です。現在の残債を明確にし、買取金額で支払えるか、または、不足分を貯蓄などで持ち出せるかなどについても、十分に確認しておくことが大事です。

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