住宅ローンが残っている不動産を売却した際の税金。受けられる税制の特例とは

不動産を売却できた場合、次に意識するのが税金について。当コラムでは、売却した不動産に住宅ローンが残っていたケースについて紹介します。

住宅ローンが残っている不動産売却における税金の計算方法とは？

不動産を売却するときに、住宅ローンを完済した状態で売却するケースは少ないでしょう。住宅ローンが残っている状態で不動産を売却する場合、売却時期や残債への対処以外にも税金についても正しい知識が必要です。

住宅ローンがある不動産を売却した場合の税金は？

不動産を売却したときの税金は、住宅ローン残債があってもなくても変わりません。どちらの場合でも、以下の計算式に当てはめて、譲渡所得（売却益）を計算します。

・譲渡所得＝（売却価格－売却時の諸費用）―（購入時の価格＋購入時の諸費用－減価償却費用）

上記のように、売買時の諸費用や減価償却費用を加味する点で、注意が必要です。減価償却費用は構造や築年数によって異なり計算が複雑になります。間違えないために、売却を依頼している不動産会社にしっかりとヒアリングすることをおすすめします。

また、住宅ローンが残っている場合に不動産を売却するときは、住宅ローンを完済することが原則となります。通常は、不動産の売却益を住宅ローンの返済に充てますが、「住宅ローン残高＞売却価格」という状態になるときは注意が必要です。

この状態で不動産を売却するなら、住宅ローンを完済するために差額分を捻出する必要があるからです。そのため、住宅ローンが残っている不動産の売却時は、住宅ローン残高を確認することが重要になります。

不動産譲渡所得税についてはこちらの記事で解説しています。
「不動産譲渡所得税をわかりやすく解説。税制や特例も完全網羅」

不動産売却での税金計算

前項の計算式で譲渡所得を計算したら、その譲渡所得を以下の税率に当てはめます。なお、保有期間は不動産を売却した年の1月1日時点の年数になります。

税の種類	長期保有 (5年超)	短期保有 (5年以下)	10年超保有
所得税	15.32%	30.63%	課税所得6,000万円以下の部分：14.21％ 課税所得6,000万円超の部分：20.315％
住民税	5%	9%

たとえば、住宅ローンが残っている一戸建てを売却したとき、譲渡所得が330万円発生したとしましょう。その場合、上記の税率に当てはめると、譲渡所得税は以下の通りです。

• 長期保有：670,395円
• 短期保有：1,307,790円
• 10年超保有：468,930円

また、もちろん譲渡所得がゼロ円以下であれば、譲渡所得税は発生しません。

3,000万円の特別控除

ここまで読んで、「譲渡所得税は意外と高い」と思った方も多いでしょう。自宅を売却する場合には、以下のような条件に合致していれば3,000万円の特別控除という特例が利用できます。

• 自宅の売却である
• 建物を取り壊してから土地を売却する場合、取り壊してから1年以内に売ること
• 親子間など近親者への売却ではない

3,000万円の特別控除を利用できれば、多くのケースで譲渡所得（税）はゼロになるでしょう。なお、譲渡所得税が発生する場合も、3,000万円の特別控除を利用する場合も、不動産を売却した翌年に確定申告が必要な点には注意です。

また、上記以外にも特例を利用するための条件があるので、詳しくは不動産会社の営業担当者に相談するか、国税庁のサイトを確認してみましょう。

居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例等の解説

不動産を売却するときは、その不動産が居住用であれば「譲渡損失の損益通算」と「繰り越し控除」という特例が利用できます。これらの特例を利用することができれば節税につながるので、不動産売却時はこの特例について理解しておきましょう。

譲渡損失とは？

まず、そもそも譲渡損失とは売却時の損失のことであり、はじめの譲渡所得の計算で用いた以下の計算式によって算出されます。

・（売却価格－売却時の諸費用）―（購入時の価格＋購入時の諸費用－減価償却費用）

上記の計算式で算出した譲渡所得がマイナスであれば「譲渡損失」という言い方をします。つまり、不動産を売却したことによって、損失を出したということです。

譲渡所得の損益通算とは？

譲渡損失の損益通算とは、前項で発生した譲渡損失をほかの所得から差し引くことができる制度です。差し引く順番としては以下の通りです。

• ほかの土地や建物の譲渡所得から差し引く
• 事業所得や給与所得から差し引く

「ほかの土地や建物の譲渡所得から差し引く」場合は、1年間に2つの不動産を売却することになるのであまり多いケースではないでしょう。そのため、多くの場合では事業所得や給与所得から差し引くことになります。 たとえば、給与所得700万円の会社員の方が、自宅を売却したことで譲渡損失が300万円発生したとします。この場合、会社員は給与所得から300万円の譲渡損失を差し引くことができるので、給与所得は700万円から400万円に減額されます。 給与所得が減るということは、会社員が支払う所得税や住民税が減額されるので、譲渡損失を損益通算することで節税効果が期待できるのです。

譲渡所得の繰越控除の特例

さらに、譲渡損失を給与所得などから控除しきれなかった場合には、3年間に渡り繰り越すことができます。たとえば、給与所得700万円の人が自宅を売却し、2,000万円の譲渡損失になったとします。

その場合、給与所得700万円から譲渡損失の2,000万円を差し引けますが、1,300万円は引ききれません。その場合、繰越控除をすれば1,300万円は翌年の給与所得から差し引くことができます。

仮に、翌年の給与所得も700万円なら、さらに600万円が引ききれません。よって、その600万円はさらに次年度に繰り越すことができるのです。

ただし、前項の損益通算の特例とあわせて、これらの特例を受けるには「売却する不動産が自宅用である」「5年超保有している」などの条件があるので、詳細は不動産会社の営業担当者や国税庁のサイトで確認しましょう。

なお、これらの特例を利用する場合は、不動産を売却した翌年に確定申告する必要があります。

不動産売却は住宅ローン減税に注意！その理由は？

住宅ローン減税と不動産売却は、一見すると関係ないように思います。しかし、実は不動産売却時に特例を利用することで、新たに不動産を購入するときに住宅ローン減税を利用できないケースもあります。ここで、そんな住宅ローン減税と不動産売却の関係について確認しましょう。

住宅ローン減税とは？

住宅ローン減税とは、住宅ローン残高の一部が所得税や住民税から控除される制度になります。2020年時点だと以下のようなルールです。

最大控除期間	13年間
年間控除額	1～10年目	年末のローン残高の1％
	11～13年目	以下のいずれか少ない方 ・住宅ローン残高or 住宅の取得価格（上限4,000万円）のうち少ない方の1％ ・建物の取得価格（上限4,000万円）の2％÷2

たとえば、住宅ローンを組んで5年目の場合で、年末ローン残高が1,800万円であれば、1,800万円の1％である18万円が所得税から減税されます。仮に、住宅ローンを組んでいる人が会社員の場合には、すでに源泉徴収されている所得税のうち、18万円が年末調整で還付されるという仕組みです。

もし、所得税の納税額が15万円であれば、残りの3万円は次年度に徴収される住民税から減税されます。

住宅ローン減税と不動産売却

このように、住宅ローン減税には大きな減税効果がありますが、不動産売却時は注意が必要です。というのも、住宅ローン減税を適用する条件として、不動産を購入する年以前の3年間に、以下3つの特例を「受けていないこと」という条件があるからです。

簡単に解説すると、①は不動産売却時に譲渡所得（売却益）から3,000万円控除する制度です。②は、保有期間10年超の不動産売却時に、譲渡所得税率を軽減できる制度です。③は、不動産を売却して新たに不動産を購入する（買い換える）ときに、税金を繰り越せる制度になります。

たとえば、今住んでいる一戸建て（A）を売却するときに譲渡所得が発生したので、①の特例を利用して譲渡所得から3,000万円控除したとしましょう。そして、その一戸建て（A）を売却した翌年に、新しく一戸建て（B）を購入するとします。

そのときは、一戸建て（A）を売却したときに上記①の特例を利用しているので、新しく購入する一戸建て（B）は住宅ローン減税の対象にならないのです。そのため、不動産売却時に上記の特例を利用する場合は、十分に検討してから判断しましょう。