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不動産売却における任意売却とは?競売との違い

不動産の売却には、「任意売却」という売却方法があります。多くの方にとって、任意売却は縁のないものかもしれません。しかし、住宅ローンの返済に問題を抱えている人にとっては非常に大切なものです。

では、通常の不動産売却とは何が違うのでしょうか。今回は、不動産売却における任意売却について解説します。住宅ローン返済が滞った場合のもう1つの売却方法、「競売(けいばい)」との違いも併せて確認しましょう。

任意売却とは?通常の不動産売却との違いは?

任意売却とは、住宅ローンが払えなくなった場合の売却方法の1つです。

任意売却とは

不動産の購入時に住宅ローンを借りるためには、対象の不動産を担保にすることが一般的です。銀行は担保に取った不動産に抵当権と呼ばれる権利を設定します。これは担保不動産を売る権利のことです。住宅ローンの返済ができなくなった場合は、銀行がこの抵当権を行使し、競売を使って住宅ローンの回収を行います。 後述しますが、競売にはデメリットがあります。そのため、債権者である銀行の許可のもと通常の不動産売却と同じように売却を進める仕組みとして、任意売却があります。

任意売却では、売却金額によって住宅ローンがいくら返せるかが決まります。売却しても残りの住宅ローンが完済できない場合は、銀行と協議のもと残債の返済計画を立てます。銀行側も返済が苦しいことが分かっているので、毎月の返済額は少額にしてくれることが一般的です。

通常の不動産売却との違い

任意売却と通常の不動産売却の主な違いは、3つあります。

この3点が、通常の不動産売却との違いです。

特に売却する時の手数料は、資金繰りの厳しい任意売却の状況からみても、大きな違いです。 通常の不動産売却の場合、諸経費は、不動産の売却金とは別に支払わなければなりません。しかし任意売却の場合は、不動産の売却金から支払うことができるため、より小さな負担で不動産の売却を進めることができます。

任意売却は、一見すると通常の不動産の売却と変わりません。そのため、他者に住宅ローンが払えなくて任意売却したということを知られずに売却することができます。

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任意売却と競売の違い

任意売却と競売は、住宅ローンの返済ができなくてなって不動産を売却するという意味では同じですが、売主の負担はまったく違います。

任意売却と競売の主な違いは5点です。

■ 売却意志
任意売却は、債務者である銀行の許可を得る必要はありますが、自分の意志で不動産の売却をすることができます。

一方、競売の場合は、債務者である銀行が裁判所に申請をして強制的に不動産の売却を行います。そのため、債務者の意志は全く関係ありません。

■ 売却価格
任意売却は、売却価格を銀行と相談して決めることができます。基本的には債権者である銀行が売却価格を決めますが、銀行は1円でも多くローンの回収を行いたいので売却価格を高くする傾向にあります。

売却期間なども通常の不動産売却と同じで、買い手を探す時間もあるため、市場価格前後の価格で売却されやすいという特徴があります。

しかし競売は、売却期間が短く、買い手のリスクも高いため市場価格よりもかなり低い金額で売却されることが一般的です。競売の相場は市場価格の7割程度となります。

■ プライバシー
任意売却は、任意売却で住宅を手放したことを他人に知られることはありません。銀行など関係者を除いて、となり近所など一般の人に住宅ローンを滞納して任意売却をしているという事実が知られることはありません。

しかし、競売は、裁判所の執行官が物件の調査に来る必要があり、競売にかけられると官報や専用サイトに公表されます。となり近所や親しい人に知られずに競売を進めることはほぼ不可能でしょう。

■ 残債の扱い
任意売却で残債が残った場合、分割返済が認められることが一般的です。1回当たりの返済額も少額で済むことが多いため計画的に返済をすることができます。

競売では、残債が残った場合に一括返済することが求められます。資金的な余裕がなくて競売にかけるケースが圧倒的に多いので、自己破産するしかなくなってしまうケースが多いです。

■ 売却した後も住めるか
任意売却の場合は、親族などに買ってもらうなどできれば、賃貸という形で、売却した後も住むことができるかもしれません。

一方で、競売によって売却した後に住むことは不可能です。もし売却した後も住み続けると不法占拠とされる可能性があります。

任意売却の流れとデメリットについて解説

任意売却についてもう少し詳しく解説します。住宅ローン返済が難しくなった場合、任意売却はどのように進むのでしょうか。また、どのようなデメリットがあるのでしょうか。

任意売却の流れ

任意売却の流れは以下のようになります。

① 銀行に相談・任意売却の許可を得る
② 売却の募集の開始
③ 買取人の決定
④ 銀行に売却価格について同意をもらう
⑤ 不動産の売買契約
⑥ 売却代金から諸経費の支払い・銀行に返済・残債が残った場合は返済計画の承諾を得る

となります。

任意売却のデメリットは?

任意売却には競売に比べてメリットが多いですが、当然ですがデメリットもあります。任意売却の主なデメリットは次の5つです。

それぞれ見ていきましょう。

■ 住宅ローンの滞納が条件になる
任意売却をするには、住宅ローンを滞納する必要があります。滞納といっても1ヶ月や2ヶ月ではなく、半年などの長期間、住宅ローンの滞納をする必要があります。
銀行の督促はそこまで厳しいものではありませんが、督促されるプレッシャーは想像以上に精神的な負担があります。

■ 任意売却を行うには許可が必要
任意売却を行うには、住宅ローンの債権者である銀行の許可を得る必要があります。債権者である銀行の許可なしに任意売却を行うことはできません。

■ 連帯保証人・連帯債務者の同意が必要
任意売却を行うには連帯保証人や連帯債務者の同意が必要です。同意を得ることができずに連帯保証人や連帯債務者が住宅ローンの返済を行ってしまった場合、任意売却をすることはできません。
ちなみに連帯債務者は債務者と同等の責任を負うことになるので任意売却をすることによって多大な迷惑がかかってしまいます。

■ 必ず売却できるとは限らない
任意売却をすることができても必ず売却することができるとは限りません。任意売却の場合、売却価格は銀行が決めることになるので、一般的に高く設定しがちです。希望価格で買い手が付かなければ、競売にかけられることになります。
競売になると、住宅ローンに残債が残っても一括返済を求められることが大半なので返済できない場合は自己破産になってしまう可能性があります。

■ 信用情報機関にのってしまう
任意売却を行うと、任意売却をした記録が信用情報機関にのってしまいます。任意売却の記録は5年から7年残ることになるのでこの期間は、まずクレジットカードや別のローンを組むことはできなくなります。

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