不動産の買い替え特例をどこよりもわかりやすく解説

不動産を売却し、譲渡所得（売却利益）が発生すると、一般的には住民税と所得税が発生します。

しかし、ただ自宅を売却するのではなく、新しい家を購入する買い替えの場合には「買い替え特例」を適用することで、税金を低く抑えられることがあります。

買い替え特例とは？

まずは、「買い替え特例」がどのような特例なのか解説します。

不動産の買い替え特例は、「課税が延長される」制度

「不動産の買い替え特例」とは、不動産の買い替えによって発生した譲渡所得に対する住民税・所得税の課税を、一定の条件を満たした場合、次に不動産を買い替えるときまで繰越し(先延ばし)できる制度です。

この制度は、課税を免除するものではなく、あくまで住民税と所得税の支払いを先延ばしするものです。とはいえ、不動産の売買は課税金額が大きいため、直近の支出を少しでも抑えるために利用するメリットは大きいでしょう。

不動産買い替え特例の適用条件は？

「不動産の買い替え特例」を適用するための条件を紹介します。

◯元の不動産の売却価格よりも新しい不動産の購入価格が高いこと

原則として、「不動産の買い替え特例」が適用されるのは、住み替え先である不動産の購入価格が、元の不動産の売却価格よりも高いことが条件です。

反対に、元の不動産の売却価格が、新しく購入する不動産の購入価格を上回った場合、元の不動産の売却価格と新しい不動産の購入価格との差額が収入となり、その収入額に応じて課税されます。

◯元の不動産売却の前年・当年・翌年いずれかで買い替えすること

元の不動産の売却する前年・当年・翌年のいずれかの時期で新しい不動産を購入していなければいけません。

◯売却の相手が親族ではないこと

元の不動産を売却する相手が、親子や夫婦など内縁関係にある人の場合、特例は適用されません。

◯売却する不動産は10年以上保有していること

売却する不動産は、売却する年の1月1日時点で、建物と土地のいずれも所有期間が10年を超えている必要があります。住居として使用している不動産の場合は、具体的な居住期間は求められるわけではなく、所有している10年の間に一時的に住んでいなかった時期があったとしても特例の適用には問題はありません。

◯売却の翌年に所得税の確定申告をすること

不動産の売却によって発生した所得は、給与などの収入とは別に課税されます。したがって、不動産を売却した年の、翌年3月15日を期限として、所得譲渡の内訳書や売買契約書のコピーなどの書類を用意した上で、所定の確定申告が必要です。

買い替え特例を適用したときの譲渡所得の計算方法

買い替え特例を適用された場合、譲渡所得の扱いがどうなるのか、計算例を用いて解説します。

特例の前に、譲渡所得の計算式

譲渡所得とは、不動産を売却した際に発生した所得のことです。

計算式にすると、次のようになります。

譲渡所得 = 売却価額 - ( 譲渡費用 + 取得費用 )

売却価額とは文字通り、不動産の譲渡(売却)によって得た収入です。売却価額に当たる費目は不動産の売却価格だけでなく、固定資産税・都市計画税の精算金も含まれます。

譲渡費用とは、不動産の売却のための手続きや準備にかかる費用のことです。ただし、物件の修繕費や固定資産税など、資産の維持や管理によって発生した費用は含まれません。

◯譲渡費用の費目一覧

• 売却を行う不動産会社などに支払う仲介手数料
• 売買契約書に貼る収入印紙代
• 土地の面積測定のために土地家屋調査士へ払う測量費
• 建物を取り壊した場合の取り壊し費用

取得費用とは、不動産の取得にかかる費用のことです。土地や建物の購入費用だけでなく、購入時にかかった税金やリフォーム代も含まれます。

◯取得費用の費目一覧

• 土地や建物の購入費用
• 注文住宅の場合は建築費用
• 登録免許税、不動産取得税、印紙税など購入時にかかった税金
• 仲介手数料

このようにして算出した譲渡所得の金額に応じて、所得税と住民税が課税されるのです。

不動産売却時の譲渡所得税に関しては、こちらで詳しく紹介しています。
「不動産譲渡所得税をわかりやすく解説。税制や特例も完全網羅」

不動産買い替え特例適用の税額計算例

買い替える不動産の売買価格が以下のようなケースで計算してみましょう。

	購入価格	売却価格
元の不動産	2,000万円	5,000万円
新たな不動産	6,000万円	8,000万円(予定)

先ほど紹介した、買い替え特例の適用条件を満たしており、譲渡費用は300万円とします。

不動産の買い替え特例によって、元の不動産の売却価格と購入価格の差である3,000万円の譲渡所得が、次の不動産の売却時まで繰り越されます。

この場合、譲渡費用の計算に使う取得費費用は、元の不動産の購入価格2,000万円に、新しい不動産を購入するときに出した自己資金1,000万円の合計で3,000万円です。

これを先ほど紹介した譲渡所得の計算式に当てはめると、

譲渡所得＝8,000万円―(300万円＋3000万円)＝4,700万円

となります。

この譲渡所得に所得税(税率：15.315%)と住民税(税率：5%)がかかります。

所得税＝4,700万円×15.315%≒720万円
住民税＝4,700万円×5%＝235万円

となり、不動産の買い替え特例を適用して、新しい不動産の売却後に支払う税金の合計は720万円+235万円で955万円です。

法人が事業用不動産を買い替えたときの特例

マンションや戸建てといった一般的な居住用不動産ではなく、店舗利用や賃貸利用など事業用不動産における「買い替え特例」を紹介します。

事業用不動産における買い替え特例も、居住用と同様、課税の免除ではなく支払いの延長を受けられます。制度のメリットは、直近の経費削減や節税対策として利用できることです。詳しく見ていきましょう。

事業用不動産の買い替え特例適用条件

事業用不動産における買い替え特例を適用するには、どのような要件を満たす必要があるのでしょうか。

◯事業目的の不動産であり、取得から1年以内に事業使用する

売却する不動産と購入する不動産が、どちらも事業用に使うことを目的している必要があります。そして、購入する不動産は、取得後1年以内に事業に利用しなければなりません。当該物件を賃貸に出して第三者に貸すといったことも事業とみなされます。

事業用不動産の定義や具体的な用途について、国税庁のページを確認しましょう。

国税庁｜事業用の資産を買い替えたときの特例

◯新しく取得する土地面積が元の土地の5倍以内であること

建物に加えて土地も買い替える場合は、新しく取得する土地面積が元の土地の5倍以内であることが条件です。買い替え特例が適用される面積が5倍までであるため、面積が5倍を超えてしまった土地には、余剰面積分の課税が発生します。

そのため、土地家屋調査士に依頼して、それぞれの土地の正確な面積を測量してもらう必要があります。

事業用不動産の買い替え特例の確定申告方法

事業用不動産の買い替え特例を利用するには、所得税の確定申告が必要です。確定申告期日である不動産を売却した翌年の3月15日までに行いましょう。

◯事業用不動産の買い替え特例の確定申告に必要な書類

事業用不動産の買い替え特例の確定申告に必要な書類は、主に以下の3つです。

• 建物・土地の確定申告書付表兼計算明細書
• 不動産の資産取得証明書類(買換資産の登記事項証明書など)
• 特例適用の証明書

◯確定申告時に新しく購入する不動産が決まっていない場合

確定申告の期日を迎えるまでに、新たに購入する不動産が決定していないという場合もあり得ます。その場合でも、買い替え特例の適用を諦める必要はなく、新しく取得する不動産の見積額を提示することによって、手続きを行うことが可能です。

もし、申告した見積額と実際にかかった金額に差異があったとしても、実際に不動産取得してから4ヶ月以内に修正申告などの適切な手続きさえ行えば問題ありません。