離婚時の不動産・家の財産分与を解説。
ローンや名義、住み続ける場合はどうするの？

離婚した際、不動産や家をどう財産分与するかお悩みの方に、一般的な等分方法について解説します。

マイホームに住み続けたいのか売却するのか、また住宅ローンが残っている場合にありがちなトラブル、ペアローンや共有名義のケースについてもご紹介します。

離婚時、財産分与は等分が原則。不動産・家の等分方法は3種類

離婚の財産分与は原則として半々です。これは片方が専業主婦や主夫であったとしても同様です。お金などの分配しやすい財産であれば簡単ですが、不動産や家は実物を分割することができません。不動産や家といった財産は大きく3種類の方法で分割することになります。

（1）夫婦のうち一方が他方に譲る

片方が子供と一緒に住み続ける場合や、親の介護が必要な場合など、一方がどうしても住み続けたいと希望するケースです。

この場合、他方が相手に譲ることになります。一般的に子どもの親権を持つ女性は、子どもの学区や生活環境が変わることを嫌うため、住まいを変えたくないと考えることが多く、このパターンに当てはまります。しかし、住宅ローンの残債が残っていた場合などには、後に揉め事が起こりやすい財産分与の方法だといえます。


たとえ、円満な協議離婚の場合でも、「どちらがローンを支払うのか」「不動産や住宅ローンの名義は誰にするのか、名義変更を行うか」など、どのような約束で家を分けるのか書面化して合意しておきましょう。

（2）売却して分与する

家を売却して現金化し、夫婦2人で折半する方法です。
家を売却してローンの残代金を支払い、残りを分け合えば、ローンに関するトラブルも発生しません。これは、もっともシンプルな方法です。

しかし、家を売却するために不動産会社に依頼をしても、長期間売却できない可能性があります。「二度と顔を見たくない」といった感情的な理由から、接触を避けたいと思っている夫婦も多く、夫婦合意のもと不動産売却を依頼することが難しいケースもあります。

そういった場合は、不動産会社が直接不動産を買い取る「不動産買取」がおすすめです。家の買い手が現れるのを待つこともなくスピーディーに現金に換えることが可能です。

オープンハウスの不動産買取サービスを利用すれば、最短48時間で現金化することができます。

（3）家の評価額を計算し財産分与を行う

どちらかが家を所有し続けながら、遺恨なくきっちり財産を分け合いたい場合に最適な方法です。

不動産鑑定士に家を評価してもらい、評価額を算出します。仮に評価額が300万円だった場合、家を出る側が金銭や物品等の財産で300万円を受け取ります。財産価値から考えれば等分な財産分与があったということになります。

しかし、こちらも住宅ローンが残っている場合は注意しましょう。 家の価格は住宅ローンの残債を差し引いた額になります。例えば、評価額300万円の家でもローンが80万円残っていれば220万という評価額になります。

住宅ローンの残債がある場合の問題点

財産分与の際、住宅ローンの残債があると、トラブルが生じやすいため注意が必要です。

先ほど紹介した「（3）家の評価額を計算し財産分与を行う」のケースのように、しっかりと夫婦が話し合った上で、将来の支払いまで約束ができれば問題ありません。

しかし、多くの場合はお互いが感情的になっており、将来を見据えた交渉ができません。特に、以下のローンの種類や状況は、揉め事やトラブルになりやすいので、弁護士や不動産会社に相談するなど、何らかの対策を検討された方がよいでしょう。

・オーバーローン

家の売却価格よりローンの残高が上回っている状態です。夫側が、残債の支払いを子供の養育費代わりに支払うことを約束するケースもありますが、住んでもいない家に、ローンを支払い続けることが辛くなってしまい、支払いが滞ることがあります。とくに「（1）夫婦のうち一方が他方に譲る」の場合、元妻や子の家が差し押さえになるケースもあります。

・ペアローン

同居している夫婦や親子で、それぞれが主たる債務者として住宅ローンを組むケースです。ペア二人が、相手の債務に対する連帯保証人となります。離婚して別居した後、去った方がローンの支払いを滞り、連帯保証人であるもう一方にローンを全額請求されることがあります。

・共有名義

不動産が夫婦の共有名義になっていた場合、片方が家を売ろうとしても、夫婦のもう片方が拒否した場合、売却はできません。また、離婚により一方の単独名義に名義変更を行う際は、金融機関に連絡して承諾を受ける必要があります。