離婚をしたら家の査定をするべき理由

離婚をすると、婚姻期間中に築いた財産を二人で分けなければいけません。いわゆる財産分与と呼ばれるものです。この財産分与にさしあたり、家の査定が重要になるのはご存知でしょうか。

今回は、離婚と家の査定について詳しく解説します。

離婚したら家はどうする？

そもそも、離婚をしたら夫婦で所有している家はどのように扱えば良いのでしょうか。

一軒家、マンションは財産分与の対象に

結婚してから購入した一軒家やマンションなどの不動産はすべて財産分与の対象です。当該不動産の名義人が一方の単独名義であろうが、夫婦の共同名義であろうが関係ありません。

ただし、結婚前にどちらか一方が購入していた一軒家の場合や、相続によって入手した不動産の場合は財産分与の対象にはならないのでご注意ください。あくまでも、「婚姻期間中に夫婦で築いた財産」と言えるかどうかがポイントです。

選べる2つの方法

まずは、離婚をした後、婚姻期間中に住んでいた一軒家、マンションの取り扱いについて説明します。2つの選択肢があるので、ご確認ください。

選択肢 1夫婦の一方がそのまま家に住み続ける方法
1つ目の方法は、夫婦の一方がそのまま当該不動産に住み続けるというものです。特に子どもがいる場合は、現在の生活拠点を変更しにくいといった事情があるはずです。その場合、離婚後も持ち家自体はそのまま維持することが選択される傾向にあります。 もちろん、この方法を選択するとしても、持ち家自体が財産分与の対象になることに変わりはありません。したがって、原則として、住み続ける人が、家から出て行く元配偶者に対して、不動産価値の半額に相当する金額を支払うことになります。 ただし、この方法には以下の2つのデメリットが挙げられます。 1点目は、財産分与としてまとまった現金を支払わなければいけないということです。一般的に、不動産価値の半額相当の現金は非常に高額です。それだけの現金を相手方に支払うのは簡単ではありませんし、支払ったとしても今後の生活に不安が残ります。 2点目は、不動産のローンが残っている場合、住み続ける人が継続してローンの支払いを継続しなければいけないということです。これは、離婚条件の内容にもよりますが、原則としてこうなりがちです。財産分与として一定額を支払った状態で、さらに毎月のローン返済がのしかかってくるので、家計の負担が重くなります。
選択肢 2家を売却する方法
2つ目の方法は、家を売却するというものです。持ち家等をそのまま財産分与の対象とするのではなく、「持ち家等を一度現金化してしまって、その売却代金を財産分与する」という方法です。 売却してしまうわけですから、当然そのまま住み続けることはできません。したがって、離婚後の生活拠点を探す手間がかかるというデメリットは生じます。 他方、後述するように、ローンが残っている場合であれば売却額から充当できますし、何より財産分与が非常に楽というメリットを享受できます。

離婚したら家は売るべきなのか

ここからは、離婚後に持ち家を売却するメリットをより詳しく説明します。離婚自体は大変な作業ですが、心機一転、新しく生活を始める良い機会でもあります。ぜひ参考の上、判断に役立てください。

家を売れば財産分与が楽

現金と不動産を比較したとき、財産分与がスムーズに進むのは、圧倒的に「現金」です。非常に簡単に二等分できるからです。

持ち家を売却すれば、現在の不動産価値に応じた価額の現金が手に入ります。他方、不動産をそのまま財産分与するとなると、家の時価査定、家具の取り扱い（売るのか使うのか、使うとして不動産の財産分与にどのように影響するのか）に関する交渉、不動産の名義変更など、多くの負担がかかります。

離婚は精神的にも疲れます。財産に関連する手続きは、なるべくスムーズに進む方が良いですよね。そうであるならば、財産分与の観点からは、家は売却するのが正解といえます。

残りのローンについて

離婚のタイミングで家を売却すれば、ローンに関する問題も清算できます。なぜなら、売却代金をそのまま残りのローンの支払いに充当できるからです。

売却額がローン残高より多ければ、ローンの返済がすべて完了します。売却額からローン残高を引いて手元に残ったお金を二等分するだけで、財産分与は終わります。

売却額がローン残高に届かない場合は、残りのローンを一括返済する必要があります。所有する物件の状態や、エリアによっては残ローンが数百万円になることもあるので、現金が工面できない場合もあります。その場合は、ローンを融資した銀行やローン保証会社と相談して任意売却を選択する必要があります。
いずれにせよ、まずは自宅がいくらで売却できるかによって選択肢が変わります。まずは、不動産価格に詳しい不動産事業者に査定を頼みましょう。

離婚後も住み続けることで生じるデメリット・リスク

離婚にあわせて自宅を売却する時に必要な知識を紹介してきました。しかし、中には離婚後もそのまま自宅に住み続けなければいけない事情を抱えるケースもあります。仕事や子どもの学校の都合、せっかく建てた一軒家に対する愛着など。

ただし、離婚後もそのまま自宅に住み続けると、以下のデメリットやリスクがあることをご理解ください。

1点目は、前述してきたように、財産分与に手間がかかるという点です。

2点目は、離婚後の生活で出てくるリスクです。

不動産を売却しない道を選ぶ場合には、財産分与として相手方にまとまった現金を支払う必要があります。これに加え、ローンの支払いを継続するとなると、経済的な負担はさらに重くなります。もちろん、固定資産税など、自宅の維持費も常々かかってきます。

やがてローンの支払いを続けることができなくなると、債務不履行に陥り、最悪の場合には自宅が競売にかけられるというリスクまで生じます。しかも、不動産が競売されるときには、一般的に市場価格よりもかなり安い値段でしか査定されません。どうせ手放すことになるのに、離婚時の想定売却価格とはかけ離れた額面で手放さなければならないのです。

離婚後も持ち家を維持するという道には、以上のようなリスクが潜んでいることを胸に刻んでおいてください。

離婚したことは家の査定額に影響するか

財産分与の対象となる以上、現在の持ち家がどの程度の不動産価値を有するのかを確認しなければいけません。その際に、行わなければいけないのが「査定」です。

離婚時に所有不動産の査定が必要な理由

不動産の価格は、購入した当初の金額とは異なっています。年数が経過するにつれて建物は劣化していますし、また、市場動静も変化しているはずです。離婚時における不動産の財産分与は、「現在の不動産価額」を元に行うので、これを知る必要が生じるのです。

離婚の事情は査定額に影響しない

離婚自体は不動産の査定額に影響を及ぼすことはありません。このまま住み続けようが、今後売却する予定があろうが、現在の不動産価値には一切影響しないと理解しておいてください。

離婚を理由にした自宅売却は頻繁にあるため、売却価格の査定をする不動産会社の方が慣れているはずです。査定自体を躊躇する必要は全くありません。

持ち家について「正確な査定額」を知るためには

離婚時に持ち家を査定するときには、できるだけ正確な査定額を知る必要があります。間違っても、「購入したときに〇〇万円だったから△△万円ぐらいでいいんじゃないか？」というような決めつけはトラブルの原因なのでやめましょう。市場価格を正確に反映していないので、公平な財産分与を行うことができなくなります。

正しく査定をする方法としてまず考えられるのが、不動産鑑定士に依頼する、という方法です。専門家に対する依頼ですので、市場動向や持ち家の築年数などの客観的情報、実際の老朽具合などを詳細に評価した結果、正確な鑑定結果を導き出すことができます。
協議、調停と不調に終わった場合には、離婚裁判を行うことになりますが、この離婚裁判時に、財産分与の根拠となる数字を査定するために活用されるケースがあります。ただし、この鑑定自体に数十万円の費用を要するため、何かと負担のかかる離婚時にこれを活用するのはおすすめできません。

費用を抑えつつ、実勢に即した査定結果を知るための方法を検討しなければいけません。そのために考えられる有効な選択肢が、「不動産会社に依頼する」という方法です。

不動産会社に対して、持ち家の売却を前提とした査定を依頼すると、査定費用は無料です。しかも、無料だからと言って正確な査定ができないわけでもありませんし、むしろ多くの物件を取り扱う不動産会社だからこそ、よりリアルタイムな市場動向を知っているため、正確な査定額を導き出してくれると言えます。もちろん、売却を前提とした査定とは言うものの必ず売却しなければいけないということでもありません。

安心して、信頼できる不動産会社に持ち家の査定の依頼をするようにしましょう。