離婚では任意売却が必須？メリット・デメリットやオーバーローン時の対策とは

「離婚で家を手放す＝必ず任意売却」というわけではありません。そのときの状況によって、どうするべきかを判断する必要があります。例えば、住宅ローン残高が売却価格を上回るオーバーローンの場合は、「任意売却」が有力な選択肢となるでしょう。本記事では、離婚時に任意売却がおすすめのケースと、そうでないケースをそれぞれ分かりやすく解説します。さらには任意売却のメリット・デメリットなどもまとめました。離婚に伴って住宅の処分に悩んでいる方は、ぜひ参考にしてみてください。

離婚したら関係ある？「任意売却」とは

任意売却は、離婚をきっかけに「住宅ローンがまだ残っている家をどうする？」と悩む方に選ばれている売却方法のひとつです。ローンの残高が売却額よりも大きい状態、いわゆるオーバーローンのときに検討されます。

任意売却の手続きを行えば、ローン対象となっている不動産を売却できるようになるためです。売却して得た代金は、ローン残債の返済に充てられます。

なお、任意売却は、債務者がいつでも自由にできることではありません。債権者である金融機関に認められなくてはいけないためです。

任意売却が成立した場合、債権者は担保を獲得できず、さらには利息の回収も難しくなります。

このように債権者にとって任意売却は不利益となるため、「住宅ローンを支払い続けるのが客観的に見て厳しい」と判断される場合にのみ、認められることが多いでしょう。たとえば離婚という事情であれば、認められやすいといえます。

しかし、だからといって「離婚するから任意売却をしないといけない」というわけではないことは、念頭に置いておきましょう。状況に応じて、適切な判断を下すことが大切です。詳しくは、後述しているのでご確認ください。

離婚と家の査定について詳しく知りたい方は、「離婚をしたら家の査定をするべき理由」の記事もご覧ください。

離婚時、任意売却のほうが良いケース

離婚に際して家を処分する際、次のようなケースでは任意売却を選択したほうが良い可能性があります。

• オーバーローンで家が売れないとき
• 住宅ローンを払えなくなったとき

競売ではなく任意売却を選択すれば、市場価格に近い金額で売れる可能性が高く、残債の分割交渉もしやすくなり、離婚後の家計を早く立て直せます。

ここで、それぞれのケースについてわかりやすく解説します。

離婚時の不動産・家の財産分与について詳しく知りたい方は、「離婚時の不動産・家の財産分与を解説。ローンや名義、住み続ける場合はどうするの？」の記事もご覧ください。

オーバーローンで家が売れないとき

離婚後に財産分与を進めるには、自宅を売って現金化するのがもっともシンプルな方法ですが、オーバーローン状態では家を売却できません。このようなときは、任意売却が有用だといわれています。

なお、売らずにどちらかが継続して使用するという方法もありますが、夫婦で連帯債務やペアローン、連帯保証人などを組んでいる場合は、よく検討しましょう。残債を完済しない限り、金融上の関係が元配偶者と続いてしまうためです。

「オーバーローンであるが現金が必要」、または「関係をしっかりと切りたい」といった場合には、金融機関と協議して任意売却するのが良いでしょう。

ただし、預貯金の取り崩しや親族の支援などでローン完済のめどが立つのであれば、任意売却を選ばず通常の売却をするほうが手続きは簡単です。状況を冷静に比較し、最適な方法を検討しましょう。

住宅ローンを払えなくなったとき

離婚協議が長引くなどして、住宅ローンの支払いが遅れ始めたときも、早めに任意売却を検討するのが良いといわれています。

住宅ローンを3カ月以上滞納すると、保証会社へ債権が移り、最終的に競売へ進む可能性が高まります。競売での売却価格は市場相場よりも安くなりやすいため、家を手放したあとも借金が残ることがあります。

一方、任意売却であれば市場価格に近い金額で売却しやすいうえ、残債の返済額や返済方法についても交渉が可能です。

住宅ローンの延滞を重ねる前に専門業者や金融機関へ相談し、任意売却の可否を確認してみましょう。

離婚しても任意売却が必要ないケース

離婚が決まったとき、「家は売るしかない」と思い込んでしまうかもしれませんが、任意売却が唯一の手段とは限りません。次のようなケースでは、任意売却を選択する必要がないと考えられます。

• アンダーローンのとき
• 引き続き住宅ローンを返済する意思があるとき

ここでそれぞれのケースを見ていきましょう。

離婚時の家の売却について詳しく知りたい方は、「離婚で家を売る際の注意点。失敗しない不動産売却」の記事もご覧ください。

アンダーローンのとき

住宅ローン残高が売却予定価格より少ないアンダーローンの状態であれば、任意売却をする必要は原則ありません。

離婚に伴って家を手放す場合でも、売却代金で残債を完済できるなら抵当権を外して通常の売却ができるためです。

通常の売却は任意売却と比べて手続きが簡単で、売却益をそのまま財産分与に充てられるメリットもあります。

販売期間の制約も少なく、売主が販売期間を自由に設定できるため、適正価格での売却をじっくりと待てます。任意売却よりも、高い価格での取引が狙いやすいでしょう。さらに、競売や任意売却に比べると精神的負担も少ないといわれています。

引き続き住宅ローンを返済する意思があるとき

離婚後も片方が住み続けるなどで、双方が合意して住宅ローンを払い続けるなら、任意売却を急ぐ必要はありません。

子どもの学区や職場の都合で今は引っ越せないときは、残債が売却価格を下回るタイミングまで待つという選択肢も有効です。無理に任意売却へ踏み切る前に、返済継続の可否を冷静に検討しましょう。

引き続き住宅ローンを返済する場合は、今後も支払いが滞りなく進むように、合意内容を公正証書などで明確に残すことも大切です。

たとえば、「家には妻が住むが、住宅ローンは夫が支払う」といった場合、離婚協議書だけでは法的な強制力が弱いためです。万が一、夫が支払いを怠った場合、差し押さえなどの手続きには時間と手間がかかります。

しかし、公正証書には法的強制力があるため、取り交わしておくことでリスクを最小限に抑えられます。

任意売却の3つのメリット

離婚後の住まいやお金の問題をスムーズに整理したい場合、任意売却は心強い選択肢のひとつです。離婚時に任意売却を選ぶと、次のようなメリットがあります。

1. オーバーローンでも家を処分できる
2. 売却時期や残債の返済条件を交渉できる
3. 競売より高値で売れる可能性が高い

ここで、順番に詳しく見ていきましょう。

①離婚時、オーバーローンでも売却しやすい

離婚時に任意売却を選択する大きなメリットは、物件価格よりローン残高が多いオーバーローンでも、債権者の同意さえ得られれば売却しやすい点です。

ただし、以下の点に注意が必要です。

• 売却代金はまずローン返済に充当される
• 売却後も残債が出た場合は、原則として返済義務が残る（一括・分割・減免交渉など支払い方法は債権者と協議）

つまり「不足分を払わなくてもよい」仕組みではなく、残ったローンをどう返済していくかを債権者と調整しながら進められるのが任意売却の特徴です。

②売却時期や残債の返済計画を相談できる

離婚に伴う任意売却であれば、売るタイミングや、その後の返済計画について、債権者と交渉しやすい傾向にあります。

離婚の時期に合わせたい場合や引っ越しの準備する期間が欲しい場合など、希望が通れば、新生活の計画にも余裕が出るでしょう。

売却後に残るローン残債について、金融機関へ減額や長期分割を相談できる点も大きなメリットです。たとえば、毎月10万円の返済を5万円に減額してもらうような調整も、場合によっては受け入れられるようです。

特に住宅ローンの支払いが滞っている、または滞りそうなときは、これらのメリットを得やすいでしょう。滞納が続き、競売になってしまうと、裁判所のスケジュールに従って強制的に売却が進み、売却時期を決められないためです。

③競売よりも家が高く売れる可能性がある

任意売却は、競売よりも家を高く売れる可能性があるのがメリットです。

任意売却は、市場で買主を探す一般の売却に近い方法として扱われるため、相場に近い価格での売却が可能なのです。一方、競売だと売却高が7〜8割まで下がるケースもあります。

また、任意売却では、売却にかかる仲介手数料や登記抹消費用などの諸費用も売却代金から差し引けます。さらに、債権者との交渉内容によっては、引越費用を受け取れる場合もあります。

これに対し、競売では売却金が全て住宅ローンの返済に充てられ、引越し費用なども自己負担です。

任意売却の2つのデメリット

離婚時に任意売却を選んだ場合、いくつかのメリットを得られますが、無視できないリスクも伴います。

1. 債権者との交渉や共同名義人への通知が必要
2. 必ず売れるわけではない

ここではこれら2つのデメリットについて、詳しく解説します。

①債権者との交渉や共同名義人への通知が必要

任意売却の手続きをするにあたって、債権者である金融機関や元パートナーとの調整が必要になるのはデメリットだといえるでしょう。

まず、任意売却は、通常の不動産売却とは異なり、債権者である金融機関との交渉が欠かせません。売却価格が妥当か、また売却後に残るローンの返済計画はどうするかなど、金融機関の同意を得なければ手続きを進めることができないためです。

交渉には任意売却に関する知識が必要になるため、任意売却の交渉実績が多い企業に依頼するのがおすすめです。

また、離婚の場合は元配偶者が共同名義人や連帯保証人になっているケースもあるでしょう。この場合、相手の協力と、実印での捺印がなければ、任意売却を進められません。

たとえ関係が悪化していても、連絡を取り、売却や残債務について話し合う手間が発生します。

離婚による不動産の名義変更について詳しく知りたい方は、「離婚による不動産の名義変更。流れ・費用について解説」の記事もご覧ください。

②必ず売れるわけではない

任意売却の手続きを申し込んだとしても「必ず売れるわけではない」ということは、事前に理解しておきましょう。

任意売却は、あくまで通常の不動産市場で買い手を探す活動です。物件の状況や価格設定、販売活動を行う不動産会社の力量などによっては、債権者が定めた期間内に購入希望者が見つからない可能性があります。

万が一、買い手が見つからずに任意売却が不成立となった場合は、最終的に競売へと移行します。競売での売却価格は市場価格よりも大幅に低くなる傾向にあり、結果としてより多くの借金を抱えるリスクもゼロではありません。

実際、任意売却の業界では成功率はおよそ50～60%程度という説もあり、依頼しても半数近くは買い手がつかず失敗に終わるともいわれています。成功の確率を少しでも上げるには、任意売却の実績が豊富で、確かな販売力を持つ会社を選ぶことが大切です。

離婚で任意売却する場合の注意点

離婚に伴う任意売却には、気を付けなければならないポイントがあります。予期せぬトラブルを避けるために、次の4点に注意しましょう。

• ローンを組んで3年以内は認められない可能性がある
• 債権者が複数人いる場合は配分が必要
• 所有名義を変更しても連帯保証人はそのまま
• 着手金などの詐欺に注意

ここで、それぞれの注意点を具体的に解説します。

ローンを組んで3年以内は認められない可能性がある

住宅ローンを組んでから日が浅い場合、任意売却が認められない可能性があるので注意が必要です。明確な基準はありませんが、一般的には「3年以内」が目安とされています。

これは、金融機関から「信用が無い」とみなされるためです。「計画的に返済不能な状況を作り、ローンをだまし取ろうとしているのではないか」と詐欺を疑われることも考えられます。

住宅ローンを組んで日が浅いと任意売却できない可能性は、離婚が理由であっても例外ではありません。ローン契約から間もない場合は、不足分を自己資金で補って通常の売却をするか、しばらく返済を続けてから再度金融機関に相談するといった対応が一般的でしょう。

債権者が複数人いる場合は配分が必要

住宅ローンのほかに不動産担保ローンを組み、自宅が担保になっている場合、任意売却の難易度は格段に上がります。

これは、家の売却代金をどの債権者にいくらずつ返済するのか......いわゆる配分について、すべての債権者と個別に交渉して全員の合意を得なければならないためです。一人でも合意しない債権者がいれば、抵当権を抹消できないので、家を売却できません。

債権者が増えれば増えるほど、各々の利害が衝突し、交渉は難航を極めることになります。

住宅ローン以外の借金もある場合は、任意売却を専門とする不動産会社や弁護士に相談し、専門家の交渉サポートを受けながら手続きを進めるのが、おすすめです。

所有名義を変更しても連帯保証人はそのまま

離婚時に夫婦で話し合い、家の所有名義をどちらか一方に変更したとしても、もう一方が連帯保証人になっている場合、その責任は消えません。

連帯保証人の責任は、家の所有権ではなく「住宅ローン契約」そのものに紐づいています。そのため、たとえ任意売却で家を手放したとしても、ローンが残っている限り、連帯保証人の返済義務が原則、継続します。

婚姻関係がなくなっても、ローンを完済するまで金融上の関係は続いてしまうのです。もし、家の売却後に主債務者である元配偶者の返済が滞った場合、連帯保証人である自分のもとに請求が来ることになります。

離婚協議の際は、家の名義だけでなく「任意売却後に残ったローンは誰がどう支払うのか」まで、具体的に取り決めておきましょう。

着手金などの詐欺に注意

任意売却を検討する際は、債務者の弱みにつけこむ悪質な業者に注意しましょう。原則として、任意売却は成功報酬が基本であり、着手金や相談料といった前払いの費用は一切不要です。

しかし、「コンサル料」「事務手数料」などの名目で、契約前に高額な支払いを要求してくる悪徳業者もいるといいます。

さらに、非現実的な額の引っ越し費用を必ず用意できると約束し、契約へと誘導する手口も存在します。「100万円を保証します」といった、うますぎる話には特に注意しましょう。

住宅ローンの返済に追われ、精神的に追い詰められた状況では、冷静な判断が難しくなります。少しでも「おかしい」と感じたらその場で契約や支払いはせず、別の会社に問い合わせて説明内容を比較するなどして、慎重に行動しましょう。

知っておきたい離婚時の任意売却の流れ

任意売却の基本的な流れは次の通りです。

①査定と専門家への相談

まずは不動産会社に家の価値の査定を依頼し、オーバーローン状態かどうかを確認します。オーバーローン状態が確認できたら、任意売却の実績が豊富な専門家へ相談しましょう。

②債権者との交渉と販売活動

専門家が窓口となって債権者である金融機関と交渉し、任意売却の同意を取り付けます。同意が得られたら、市場で買い手を探す売却活動が始まります。

③売買契約と決済

無事に買い手が見つかれば、債権者の最終合意のもとで売買契約を結び、物件の引き渡しと代金の決済を行います。

④残ったローンの返済

売却代金を返済に充ててもローンが残った場合は、あらためて金融機関と無理のない返済計画を立て、それに沿って返済を続けていきます。

各段階で専門的な判断が求められるため、信頼できる専門家のサポートが不可欠と言えるでしょう。

任意売却のタイミングは、離婚の前でも後でもどちらでも可能です。双方の話し合いや状況に合わせて進めることが重要です。

離婚時の不動産売却のタイミングについて詳しく知りたい方は、「離婚時の不動産売却タイミング。離婚後・離婚前どちらが良い？」の記事もご覧ください。

任意売却の前に不動産買取という選択肢も検討しよう

離婚で家の売却を考えるとき、任意売却のほかにも不動産買取という有力な選択肢があることを知っておきましょう。

不動産買取とは、不動産会社が直接あなたの家を買い取ってくれる方法です。一般の買い手を探す時間が必要ないため、スピーディーな取引が大きなメリットです。

財産分与を急ぐ場合や、早く新生活の資金を確保したい場合には、特に不動産買取が向いているでしょう。

まずは不動産会社に相談し、ご自身の状況では任意売却と買取のどちらが有利なのか、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。

不動産を売却するならオープンハウスがおすすめ

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離婚による任意売却に関するよくある質問

離婚と任意売却について解説してきましたが、まだ疑問や不安が残っている方もいるのではないでしょうか。

ここでは「もし売れなかったらどうなるの？」「いつまで今の家に住めるの？」といった、特に多く寄せられる質問に、わかりやすくお答えします。離婚に伴う任意売却に関する悩みを解消しましょう。

任意売却で売れなかったらどうなりますか

万が一、期間内に買い手が見つからなかった場合、その不動産は最終的に競売にかけられます。

競売になると、自分の意思とは関係なく強制的に家が売却され、その価格も市場より大幅に低くなることがほとんどです。結果として、より多くの借金が残ってしまうリスクがあります。

このような最悪の事態を避けるためにも、任意売却は知識や経験のある専門家と協力して、期限内に売却を成功させることが重要です。

任意売却は誰でもできますか？

任意売却は誰でも自由にできるわけではありません。一般的には、住宅ローンを滞納し、返済が困難な状況であることが前提となります。

ただし、離婚をはじめ今後の返済が難しくなることが客観的に見て明らかな場合は、実際に滞納が始まる前に金融機関へ相談することが可能です。そのうえで、「オーバーローン状態であること」や「金融機関（債権者）の同意があること」といった条件をクリアする必要があります。

また、離婚により無職となった場合でも、任意売却の手続き自体は可能です。スムーズに手続きを進めるためにも、早めに任意売却に精通した不動産会社に相談しましょう。

任意売却の場合、いつまで住めますか？

任意売却の場合、基本的には売買契約の決済日まで住めます。

買い手が見つかり売買契約を結んでから、実際に家を出ていくまでには、1カ月程度の期間を設けるのが一般的です。この期間に、次の住まいを探したり引っ越しの準備をしたりできます。

競売のように強制的に退去を迫られることはなく、買主との話し合いで引き渡し時期をある程度調整できます。売却代金の一部を引っ越し費用として受け取れるケースもあるため、状況に合わせて任意売却を検討しましょう。

離婚後、家に住み続けるメリット・デメリットについて詳しく知りたい方は、「離婚後、家には住み続ける？メリット・デメリットを紹介」の記事もご覧ください。

家族や親族を任意売却先にできますか？

任意売却では、買主を家族や親族にすること自体は可能です。しかし、第三者への売却に比べて多くのハードルがあり、実現は容易ではありません。

もっとも大きな壁は、債権者である金融機関の同意を得られるかどうかです。金融機関からは「売却後もあなたが住み続けるなど、債務者に有利な取引ではないか」と疑念を持たれやすいため、親族間の任意売却は認められないケースがほとんどです。

加えて、親から子への売買の場合、売買価格と不動産の評価額の差額が大きすぎる場合は、みなし贈与として贈与税が課税される可能性もあります。どうしても希望する場合は、任意売却に精通した専門家とともに、別の方法も含めて慎重に検討しましょう。

離婚時に任意売却で悩んだら、信頼できる不動産会社へ相談しましょう

離婚で任意売却を考える際は、仕組みやリスクを正しく理解し、不動産買取などの選択肢も含めて状況に合った解決策を見つけることが大切です。任意売却のデメリットや注意点、なども押さえておけば、精神的な負担を減らし、納得のいく再スタートが実現できます。

困っている方は一人で悩まず、まずは複数の不動産会社や専門家に相談してみてはいかがでしょうか。任意売却の実績や提案内容、対応を比較して、最後まで親身にサポートしてくれる信頼できるパートナーを見つけましょう。

住宅ローン残債が原因で離婚できない不動産トラブルについて詳しく知りたい方は、「住宅ローンが残っていて離婚できない？離婚時の不動産トラブルは不動産買取がおすすめ」の記事もご覧ください。