家を相続する方へ-不動産を相続する際の必要手続きや書類・方法・費用を徹底解説

家を相続することになった場合、どのような手続きが必要かご存知でしょうか？「親が亡くなったけれど、何をすればいいのかわからない」「相続の手続きを放置するとどうなるの？」といった疑問を抱えている方も多いはずです。特に2024年4月から相続登記の義務化が始まり、これまでよりも厳格に管理されるようになりました。本記事では、家（不動産）を相続する際に必要な手続き、費用、税金、リスクなどを詳しく解説します。家の相続の流れをしっかり理解し、スムーズに進めるためのポイントを押さえておきましょう。

家を相続する方は注意！2024年4月から相続登記が義務化

これまで相続登記は義務ではなく、手続きを行わなくても法的な問題はありませんでした。しかし、民法と不動産登記法等の法律改正によって、2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されました。まずは相続登記の義務化によって、どのような影響があるのか見ていきましょう。

相続登記義務化の対象となる条件

以下のいずれかに該当する場合、不動産の相続登記を行う義務が発生します。

• 相続によって不動産を取得した場合（遺言の有無に関係なく適用）
• 遺産分割協議によって特定の相続人が不動産を取得した場合

不動産を相続した場合、所有権の取得を知った日から3年以内、遺産分割の場合、遺産分割が成立した日から3年以内に相続登記を行う必要があります。

ただし、義務化前の2024年4月1日以前に相続が開始されていた場合は、3年間の猶予があり、2027年3月31日までに相続登記をする必要があります。

いずれにせよ、正当な理由がない限り、これまで不動産の相続登記をしてこなかった人全員が対象となるため、相続登記に関する知識をしっかりと身につけておく必要があります。

相続登記義務化の罰則

相続の場合でも、遺産分割の場合でも、「3年」というルールが法改正によって敷かれました。この期限を守らなかった場合、10万円の過料が科せられる可能性があります。

とはいっても、いきなり10万円の支払督促が届くわけではありません。義務違反をした場合、登記をするように催告書が届くほか、登記をしなかった正当な理由があったかを裁判を通じて判断がされます。

裁判になってしまうと、相続以外の手続きが増えてしまうおそれがあるため、すぐに徴収されないとはいえ、早めに相続登記を済ませておいたほうがよいでしょう。

不動産の相続登記をしないリスク

相続登記の義務化によって過料が科せられる可能性があること以外にも、相続登記をしないリスクはあります。

代表的なリスクとして、以下の4つが挙げられます。

• 不動産を売却・活用できなくなる
• 抵当物件として利用ができない
• 不動産の相続問題、手続きが複雑化する
• 他の相続人とトラブルが発生する可能性がある

相続登記がされていないということは、その不動産の所有権を公的に証明することが難しいといえます。そのため、不動産の売却や活用が難しくなるだけでなく、融資を受ける際の担保としての利用も難しいといえます。

ほかにも相続登記を数代にわたって放置していると、推定相続人が増えてしまい、各相続人の持ち分がどれくらいなのか不明確になりやすいです。

その結果、名義変更に時間がかかってしまったり、他の相続人とトラブルになってしまうケースもあります。

義務化によって「3年」という縛りができてしまったため、早めに相続登記を進めていくことをおすすめします。

家（不動産）を相続する流れと必要な手続き

相続登記が義務化されたことを踏まえ、実際にどのように家（不動産）の相続を進めていけば良いのか、その流れと手続きについて順を追って説明します。

遺言書の確認

相続の手続きの第一歩は、被相続人（亡くなった方）が遺言書を残しているかどうかの確認です。遺言書がある場合、その内容に沿って遺産分割を行います。

遺言書には以下の種類があります。

公正証書遺言	公証役場で作成され、法的効力が強く、家庭裁判所の検認が不要。
自筆証書遺言	被相続人が手書きで作成した遺言。改ざんリスクがあり、家庭裁判所の検認が必要。
秘密証書遺言	内容を秘密にできるが、公証役場での手続きが必要であり、実務ではあまり利用されない。

遺言書が見つからない場合は、家庭裁判所での手続きや専門家のサポートを受けることも検討しましょう。

また一人っ子だからといって、必ずしもすべての財産を相続できるとは限りません。遺言書の内容によって、他の相続人もいる可能性があるため、必ず遺言書は確認するようにしましょう。

相続人の確定

遺言書がない場合、基本的には民法で定められた法定相続人が財産を相続します。法定相続人を特定するために、被相続人の戸籍謄本を取得し、法定相続人を確定させます。

法定相続人の範囲は以下の通りです。

配偶者	必ず相続人になる
子ども（またはその代襲相続人）	第一順位の相続人
直系尊属（親）	子供がいない場合に相続人となる（第二順位）
兄弟姉妹	直系尊属がいない場合に相続人となる（第三順位）

確定した相続人が複数いる場合は、後述する「遺産分割協議」を実施する必要があります。

相続財産の特定と財産目録の作成

相続する財産を把握し、財産目録を作成します。財産目録にリストアップする代表的な項目は以下の4つです。

• 土地や建物などの不動産
• 車や高価な美術品、貴金属などの動産
• 預貯金や株・証券などの金融資産
• ローンなどの負債

財産目録を作成するポイントは、その財産を特定できるようにするための詳細情報を漏れなく記載することです。不動産であれば地番や家屋番号、預貯金であれば銀行名や口座番号なども記載するようにします。

またそれらの評価額は、いつ時点で、何を元に計算しているのかもきちんと明記するようにしましょう。

遺産分割協議の実施

相続人全員で話し合い、誰がどの財産を取得するかを決定します。これを遺産分割協議といいます。合意が得られた場合、遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名・押印します。

もし合意が得られなかった場合、家庭裁判所にて遺産分割調停を申し立てます。調停は裁判と異なり、当事者同士の話し合いによる解決を目指すものです。調停には家事審判官と調停委員も参加し、当事者がお互い納得できるような解決案を提示します。

調停でも合意が得られなかった場合、遺産分割審判に移行し、遺産の分割方法を裁判官に委ねることになります。

相続財産の名義変更

遺産の分割方法が決まれば、あとは相続財産の名義を変更するだけです。

不動産の場合は、相続登記を行い、名義を正式に変更します。

不動産の相続登記に必要な書類として、被相続人の戸籍謄本、遺産分割協議書、不動産の固定資産税納税通知書などがあります。

相続税の申告・納付

最後に、相続税の申告・納付をおこないます。相続税の申告・納付は、相続開始を知った日から10カ月以内に行う必要があります。

相続税の税率は、相続財産の額に応じて10%〜55%の範囲で課税されます。ただし法定相続人の数に応じた基礎控除も用意されているほか、葬式費用や非課税財産などもあるため、計算方法がやや複雑です。

相続税の計算や申告に自信がない方は、税務署や税理士に相談するとよいでしょう。

家を相続する方法（遺産分割の種類）

家などの不動産は、金融資産のように比較的かんたんに「取り分」を決めることができません。家を含む、不動産の遺産分割の方法は、次の4つがあります。

• 現物分割
• 代償分割
• 換価分割
• 共有分割

現物分割（そのまま相続する）

現物分割は、最も一般的に行われている分割方法で、不動産をそのままの形で相続人のうちの一人が取得する方法です。

もし相続人が複数いる場合は、他の相続財産の評価額とバランスを取る必要があります。例えば配偶者には不動産を、金融資産は子どもに相続するなどです。

現物分割は、相続する家・不動産の所有者1人となるため、相続後の居住や活用をすぐにおこなうことができるというメリットがある一方で、他の相続人との公平性を保つのが難しいというデメリットもあります。

代償分割（他の相続人に代償金を支払う）

代償分割は、一人の相続人が不動産を取得し、その代わりに他の相続人に対して金銭を支払う方法で、現物分割では公平性が保てなかった場合などに用いられることがあります。

現物分割と同様のメリットが得られる一方で、相続する不動産によっては、相続人の資金力が必要になります。

換価分割（売却して分割）

換価分割は、相続する家や不動産を一度売却し、得た売却代金を相続人で分割する方法です。換価分割では、誰か1人だけが不動産を取得するわけではないため、公平性を保つことができます。また代償分割のように相続人の資金力も不要です。

しかし換価分割は、不動産を売るというプロセスが発生してしまうため、売却に要した費用の分、相続できる財産が減ってしまいます。

また相続を急ぐあまり、不動産の売却も急いでしまうと安値でしか売れない可能性もあります。

共有分割・共有名義（複数人で相続）

共有分割とは、ひとつの不動産に対して複数の相続人で相続する方法です。具体的には共有名義という登記をおこない、不動産の所有者を複数人に設定します。

共有分割は、公平性を保てる、代償金が不要、相続財産は減らないという、これまでの分割方法のデメリットを覆すようなメリットがあります。

しかし共有分割・共有名義にしてしまうと、その後の売却や活用に関して、共有者全員の同意が必要になってしまいます。そのため、共有者の意見がまとまらないと、トラブルに発展してしまうリスクがあります。

家の相続にかかる費用と税金

家を相続する際には、さまざまな費用や税金が発生します。どのような費用が必要なのか事前に把握した上で、相続人同士で事前に計画をたてることが重要です。

相続にかかる費用

家の相続に伴う主な費用には以下のようなものがあります。

相続登記の費用	登録免許税（固定資産税評価額×0.4%）＋司法書士への報酬（依頼する場合）
遺産分割協議書の作成費用	専門家に依頼する場合のみ発生
不動産評価・鑑定費用	専門家に依頼する場合のみ発生
相続税の申告	専門家に依頼する場合のみ発生
諸経費	戸籍謄本や住民票の取得や、交通費など

このように相続では、さまざまな書類や事務手続きが必要であるため、専門家に依頼するケースは少なくありません。

ただし相続にあまり費用をかけたくない、という方はできるだけご自身で書類の準備や事務手続きをすると良いでしょう。

家の相続にかかる主な税金

家の相続をするだけであれば、税金は基本的に相続税しかかかりません。相続税は前述の通り、相続財産の額に応じて10%〜55%の範囲で課税がされます。また基礎控除含め、単純に計算ができるものではないため、詳しくは税務署や税理士に相談するとよいでしょう。

また家を相続した時点ではかかりませんが、不動産は毎年、固定資産税が徴収されます。固定資産税は、固定資産税評価額 × 1.4%（標準税率）と計算されるため、家の相続をする前に、おおよその固定資産税を把握するようにしましょう。

ほかにも換価分割をした場合、譲渡所得税が発生します。換価分割は、不動産を一度「売却」するため、その際の得た代金に対して税金が発生します。譲渡所得税は、換価分割をした際の代金配分に応じて、各相続人が申告する必要があります。

家の相続手続きは自分でできる？

家の相続手続きは、専門家に依頼するケースが少なくないと説明しましたが、実際に自分でできるものなのでしょうか。

自分自身で相続手続きをする上での注意点を、しっかりおさえておきましょう。

手続きに必要な書類の準備が大変

これまで説明してきた通り、相続には様々な手続きや書類が必要です。遺言書や遺産分割協議書、被相続人・相続人の戸籍謄本や相続登記申請書など、これらの書類を準備するだけでも相当な手間がかかります。

2024年3月に戸籍謄本の広域交付制度が始まったおかげで、以前より戸籍謄本は取得しやすくなりましたが、広域交付制度では本人、配偶者、直系尊属（父母、祖父母）、直系卑属（子ども、孫）の戸籍謄本しか取得することができません。

そのため相続人が広範囲にわたる場合は、各本籍地で戸籍謄本を取得しなければなりません。

法律の知識が必要

家の相続の場合、民法だけでなく、不動産登記法などの法律が関わります。特に注意すべきポイントとして、以下の点が挙げられます。

• 遺言書の効力の理解
• 遺産分割協議の適正な進め方
• 相続登記の正しい申請方法
• 相続税の正しい計算方法

遺言書がなかったり、相続する人が多かったり、権利関係が複雑だと、その分登記の手間がかかってしまったり、誤った処理をして後にトラブルに発展するおそれがあります。

相続人同士の関係性によっては専門家に依頼する

相続は親族間の問題であるため、相続人同士の関係性が良好であれば比較的スムーズに手続きを進められます。しかし以下のようなケースでは、専門家に依頼する方が良いでしょう。

• 相続人同士で意見がまとまらない場合
• 相続財産が多岐にわたる場合
• 遺言書の有無や内容が不明確な場合

相続手続きは自分でおこなうことも可能ですが、書類や法律知識の不足によって手間がかかってしまうことが多いです。

相続人同士の関係性や財産の状況によって、司法書士や税理士、弁護士などの専門家に依頼することを検討しましょう。

相続した家はどうすればいい？

家の相続をする前に、その家を今後どのように活用するかを事前に考えておくとよいでしょう。事前に考えておくことで、遺産分割の選択肢もかわってきます。

家を相続した後の活用法としては、以下の3つが考えられます。

• 相続人の誰かが住む
• 家を貸し出す
• 売却する

それぞれ詳しくみていきましょう。

自分や兄弟など、相続人の誰かが住む

相続人の誰かが住む場合、相続自体で揉め事がない限り、新たなトラブルが発生するリスクは極めて少ないでしょう。

ただし前述の通り、家を所有することで固定資産税が毎年発生することを忘れないようにしましょう。

また相続した家によっては、老朽化によって維持費や修繕費が想定よりも多くかかってしまうことも起こり得るので注意しましょう。

家を他人に貸し出す

もしその家に住む予定がない場合、賃貸物件として貸し出すことも選択肢の一つです。家を貸し出せば家賃収入を得られるため、相続した不動産を活用しながら維持することが可能になります。

家を売るよりも早期に収益化できることに加え、資産を手放さずに済むため、将来的に住むという選択肢を残すことができます。

一方で空室リスクや修繕等のランニングコストが発生するため、貸し出しを検討する際は、近隣の賃貸状況や、家の老朽化状況を確認するようにしましょう。

売却する

相続した家を売却する場合、固定資産税や維持費の負担がなくなります。一括で現金化できるため、まとまった資金を得られるほか、特定の条件を満たせば相続空き家の特例によって譲渡所得税を軽減をすることができます。

正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といい、要件を満たす空き家の売却は、最高3,000万円の控除を受けることができます。

代表的な条件は以下3点ですが、他にも耐震性や利用状況、売り先などの条件があるため注意しましょう。

• 区分所有建物（マンション）ではなく、相続開始直前に被相続人のみが居住していた（空き家になってしまった物件）
• 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却した
• 売却代金が1億円以下

相続特例の内容については「土地のみ売却でも3,000万円特別控除は使える？特例適用の条件や必要書類とは」にて詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。

家を相続する際には、適切な手続きと費用・税金の把握が重要

家の相続をする際は、適切な手続きを踏む必要があるだけでなく、事前に相続にかかる費用・税金の把握をしておくことが重要です。

また相続した後の活用方法についても事前に考えておくと、相続の協議もスムーズに進めることができるでしょう。

特に家を含む不動産の相続は様々な法律が関わるため、弁護士や司法書士、税理士だけでなく、不動産業者に相談してみても良いかもしれません。