不動産を売却したら、支払った固定資産税はどうなる？

不動産を所有していると、毎年1月1日時点の持ち主が、1年分の固定資産税を納めます。しかし、1年分の固定資産税を納めたあとに不動産を売却すると、税金と所有期間が合いません。支払った固定資産税はどうなるのでしょうか。

今回は、不動産売却と固定資産税の支払いについて解説します。

不動産売却をした際の固定資産税精算

固定資産税精算

よく行われているのが、「固定資産税の精算」という方法です。売主・買主間において、固定資産税の負担割合を引渡しの日を規準にして、按分して負担します。

固定資産税は1月1日時点における所有者が、その年の4月1日から始まる年度分の納税義務者となるため、売主が納税します

固定資産税の納付通知書は1月1日時点における所有者である売主に届きます。したがって、売主がまとめて固定資産税の納付を行います。

固定資産税の納付方法

固定資産税の納付は、一括納付でも分割納付でもどちらでも構いません。

不動産売買における「固定資産税の精算」は法律上決められた手続きではなく不動産取引の慣習にすぎません。そのため、不動産を売却する際は売買契約の前に固定資産税の精算を行うことを不動産会社に確認し、契約書に固定資産税の精算を明文化してもらいましょう。

売買契約後の翌年からは完全に買主が固定資産税を負担することになります。 また、固定資産税とともに支払う都市計画税についても同様の扱いです。

固定資産税精算の起算日による違いと、日割り計算方法

固定資産税の精算には1つだけ面倒な点があります。固定資産税精算の起算日が全国で統一されていないことです。

首都圏では1月1日を、関西圏では4月1日を固定資産税精算の起算日としているケースが多いようです。これは商慣習の違いから生じたものであり、どちらが正しいということではありません。

それではどのような計算で売主と買主で精算するのでしょうか。

地域別の計算方法

固定資産税が50万円かかる不動産を7月1日に引き渡した場合、日割り計算をすると以下のような計算になります。

起算日が1月1日の場合（首都圏のケース）
売主　181日（1月1日～6月30日） ⇒ 50万円 × 181日/365日＝247,945円
買主　184日（7月1日～12月31日）⇒ 50万円 × 184日/365日＝252,055円

起算日が4月1日の場合（関西圏のケース）
売主　 91日（4月1日～6月30日） ⇒ 50万円 × 91日/365日 ＝124,657円
買主　274日（7月1日～3月31日） ⇒ 50万円 × 274日/365日＝375,343円

首都圏と関西圏では起算日が違っているので、精算額も差が発生します。

固定資産税精算金の税務上の取り扱い

では、固定資産税精算金は、税務ではどう取り扱われるのでしょうか。

「売買した年の固定資産税を分担して支払うという目的のお金だから非課税ではないか？」
「納付額に課税するのは二重課税になり健全ではない」
と考えるかもしれません。

ところが国税庁の考え方は上記とは異なります。
「固定資産税精算金は、その年の固定資産税の納付ができるだけ公平になるように便宜上精算されるだけで、税金とは言えず売買代金の上乗せである」と考えています。

つまり売買代金にあたるので課税対象にあたるという考え方です。

この考え方に基づいて、固定資産税精算金の税務上の取り扱いを説明します。

①　売主側における所得税の確定申告
不動産を売却した年の確定申告には、「固定資産税精算金」を所得として計上します。

②　買主側における所得税の確定申告
固定資産税精算金は、土地や建物の取得価額（取得費）になります。
租税公課として経費にすることはできません。

③　売主側における消費税の取り扱い
消費税の納税義務がある場合は、売買代金を消費税の計算に含める必要があります。
（個人の場合には、事業で使っている不動産に限定されます）

ただし、土地は消費税の非課税対象になりますので、土地に対する固定資産税精算金には消費税は課税されません。固定資産税精算金のうち消費税が課税されるのは、建物分のみになります。

固定資産税で損をしないためのコツ

固定資産税に関して損をしないためのコツが2つあります。

古家付きの土地を売却する場合のコツ

取り壊して売却する場合は、取り壊し時期にも注意をしておきましょう。

1月1日時点で古家が残っていると、建物分の固定資産税が課税されます。無駄な出費といえるでしょう。

そのため古家を取り壊して売却をする場合は、工事を12月中に完了させておくことをおすすめします。1月1日に建物が確実に滅失していることを市町村の固定資産税担当が確認すれば、翌年以降の建物の固定資産税はなくなります。

もし、固定資産税が課税されていたとしても、取り壊しを依頼した業者から日付入りの「取毀（とりこわし）証明書」を発行してもらうことで、建物が年内になくなっていることが証明できます。

なお「取毀（とりこわし）証明書」は、建物の滅失登記に必要な書類となりますので、早めに取得すべきでしょう。

引渡しの時点に固定資産税の納付通知書が来ない場合のコツ

固定資産税の納税通知書は、その年の5月～6月ごろに郵送されます。 引渡しの時点で納税通知書が来ない場合は、どのように対応すれば良いのでしょうか。

多くの取引では前年度の納税通知書に記載してある税額を基に、固定資産税等の精算を行っています。

しかし、地価の高騰があった場合には、前年度と比べて固定資産税の税額が上昇する場合があります。その際、前年度の納税通知書を基にして精算をすると、1月1日の所有者である売主が損をすることになるのです。

上記のケースで用いられるのが「固定資産課税台帳（名寄帳）」を用いた精算です。

固定資産課税台帳（名寄帳）は毎年4月1日以降に市町村等で閲覧できるもので、納付通知書を発行する際の基本情報になります。

4月1日～5月31日までは無料で閲覧および写しを取得することができます。

固定資産課税台帳（名寄帳）に記載されている税額を固定資産税の精算の基準とすることで地価の高騰がある場合でも、適切な精算をすることができます。

例）前年と比べて地価が20％ほど上昇したときの精算の違い（首都圏）

A 前年の納付通知書を基にする場合の買主が売主に渡す精算額
前年の納税額：50万円 × 245日/365日＝335,616円

B 名寄帳を基にする場合の買主が売主に渡す精算額
名寄帳の税額：60万円 × 245日/365日＝402,740円

名寄帳：402,740円－前年納付額：335,616円＝67,124円

名寄帳を基にしただけで、買主から6万7000円ほど多く精算することができました。

不動産売却時の固定資産税は、細かいテクニックを用いることで節税・節約効果が高まることを知っておきましょう。