不動産を売却するときの注意点。見積もり依頼や契約など、タイミング別に解説

不動産の売却は、ほとんどの人にとって初めての経験です。今回は売却にあたってどのようなことに注意すべきなのか、タイミング別に解説します。

不動産査定における注意点

所有している不動産を売却し、住み替えたりローンを返済したりするためには、まずはいくらで売却できそうかを確認しなければなりません。そこで行うのが不動産会社への査定依頼です。

不動産査定は無料のものでいい？

見積・査定方法には、大きく分けて2種類の方法があります。 まず不動産を売却するために必要な査定は無料です。しかし、有料でやる査定もあります。不動産の査定には、なぜ有料と無料があるのでしょうか。

■ 不動産会社による無料査定
「その不動産がいくらで売れるか」を調べるのが無料査定です。査定を行うのは、不動産会社の担当者です。実際にその不動産がいくらで売れるのか、不動産会社が買い取れるのかを査定します。

■ 不動産鑑定士による有料査定
有料で不動産価格の査定ができるのは、不動産鑑定士だけです。有料の査定とは、不動産鑑定士による不動産鑑定を指します。国が定めた不動産鑑定評価基準に基づき鑑定価格が決定され、公的な証拠資料として用いることが可能です。

有料査定が必要なのは、税務署や裁判所に対し価格の妥当性を説明する必要があるときなどです。
例えば、親子間など親しい間柄で不動産を売買する場合は、何らかの思惑によって不動産価格を高くしたり、安くしたりすることができてしまいます。すると売買そのものが脱税行為にも繋がりかねません。このようなケースで、客観的な鑑定結果として、不動産鑑定士による鑑定評価書が必要となってくるのです。

不動産会社との契約における注意点

一般的な不動産の売却方法である売買仲介では、売却を依頼した不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約には3つの種類があり、どれを選択するかによって、そのあとの売却活動が変わりますので、注意が必要です。

一般媒介契約での売却活動と注意点

一般媒介契約は、複数の会社に買主を探してもらうことができる契約です。不動産会社側からしてみれば、売却活動に力をいれたものの、他の会社に先に買主を見つけられてしまうと、それまでにかかった時間やコストが無駄になってしまいます。

つまり、一般媒介契約では多くの不動産会社に買主を探してもらえるというメリットがある反面、不動産会社自身にとっては力を入れにくいというデメリットがあるため注意しましょう。

専任（専属専任）媒介契約での売却活動と注意点

専任媒介契約や専属専任媒介契約は、不動産会社1社だけに買主を探してもらう契約です。

不動産会社にとっては、買主が見つかれば確実に報酬がはいるため、積極的に動いてくれることが考えられます。ただ、契約した不動産会社の規模や実績に左右されやすかったり、業者間での競争が生まれなかったりするデメリットもあります。 任せきりにならないよう、頻繁にコミュニケーションをとるなどして、注意しておくといいでしょう。

不動産買取

一般的な売買仲介のほかに、不動産会社が直接不動産を買い取る「不動産買取」という方法もあります。

不動産買取は、不動産会社が買主になるため、内見・内覧が必要なく、短期間で売却することが可能で仲介手数料も発生しません。また、査定価格がそのまま売却価格となるため、売主との価格交渉なども必要ありません。

オープンハウスの不動産買取ならば、最短48時間での現金化が可能です。

早期に売却したい。不動産売却の手間を省きたいと考えているのであれば、不動産買取も検討してみましょう。

不動産（マンション・土地）売却の契約における注意点

売買条件が合意したら、いよいよ売買契約の締結へと進みます。ここで売買契約における注意点を紹介します。

売買契約書に関する注意点

売買契約書は、トラブル発生時に重要な証拠となる書類です。内容を理解しないまま契約を結んでしまうと、思いがけない損害を被る可能性があります。あらかじめどんな内容が記載されているのか確認し、不明点がないか十分チェックしたうえで署名・捺印するのが安心です。

記載内容は、

• 契約の当事者の特定
• 売買の目的物の表示
• 売買の対象面積と売買代金の決定方法
• 境界の明示
• 代金の支払い方法
• 手付金、手付解除
• 所有権の移転、引き渡し、登記・設備、備品等・抵当権などの抹消
• 公租公課などの精算
• 危険負担
• 契約違反による解除
• 反社会的勢力排除条項
• ローン特約
• 瑕疵担保責任

などです。 万が一、トラブルが発生した際は、この売買契約書に従って解決していくことになります。

契約書を受け取ったら、物件情報の表示に誤りはないか、売買代金の額、受領方法、受取り時期は正しく記載されているかなどは、特に注意しておきましょう。

また、売買契約書は永久保存が基本であり、安易に処分するべきではありません。なぜなら、不動産売却後に確定申告で必要になることがあるからです。他にも、売却後7年間は追徴調査が入る可能性や、買主からクレームが入った時に売買契約書をもとに解決する可能性もあるため、保管しておいたほうが良いでしょう。

売買代金の受け渡し・手付金に関する注意点

売買代金の受領方法には契約締結時に手付金を受取り、中間金、残金と分割するやり方、一括払いなどがあります。支払い時期については、残金の受領を物件の引き渡し日に合わせるのが一般的です。

手付金は売買契約締結と同時に買主から売主へ支払われるお金のことを指し、売買契約成立の証拠となる効力があります。

手付金の額は売主と買主で自由に取り決めることができますが、5%～20％程度に設定するのが一般的です。例えば10％ならば、売買代金が3,000万円なら、手付金は300万円が相場になります。