不動産売却を代理人に依頼する方法。手続きや委任状の書き方は？

不動産を売買する際、通常ならば売主と買主の双方と不動産仲介会社が立会い、不動産売買契約の手続きをおこないます。しかし、様々な事情から、本人が契約手続きの立会いに参加できないことがあります。

今回は、不動産の売却を代理人が行うケースについて解説します。

代理人は不動産売却できる？代理人の役割

不動産の所有者本人が契約手続きの立会いができない場合、代理人を選任することで、代理人が不動産の契約手続きを行うことができます。

不動産売却を代理人に委任する理由

代理人の選任とは、所有者本人が第三者に代理権を付与し、その代理人が不動産売買契約を締結することを指します。

不動産取引の手続きが完了するまでには、時間や労力がかかります。そのため次のようなケースでは、あらかじめ代理人を選任し委任することで、売却手続きをスムーズに進められます。

• 取引をおこなう不動産が遠方にある場合
• 不動産所有者が海外に在住している場合
• 売買契約時の立会いのスケジュール調整が難しい場合（入院・療養中の方など）
• 所有者が高齢により移動が難しい場合

めったにありませんが、取引の当事者が契約手続きに不安がある場合には不動産取引に詳しい親族や、弁護士や司法書士などの専門家を代理人に選任し、売却手続きを進めることもあります。

そのほか、遺産相続などにより複数人の所有者がいて、残金決済・引渡し時に所有者全員が立ち会うことができないケースや離婚にともなう夫婦共有の不動産売却で、元配偶者と顔を合わせないために代理人を選任することもあります。

不動産売却における代理人の役割

不動産を売却するまでには、売買仲介をしてもらう不動産会社との打ち合わせや媒介契約・売買契約など、多くの手続きをしなくてはなりません。

代理人の役割は、手続きにおいて、本人の代わりに意思表示を行うことです。本人が望まないことや、契約相手の了承が得られない行為の代理はできないため、注意しましょう。

不動産売却を代理人に任せるための委任状

代理人に不動産の売却手続きを依頼する場合には、代理権委任状というものが必要です。

この委任状の存在によって、代理人が不動産売買契約における代理権を持つことの証明が可能となります。委任状について、もう少し詳しくみていきましょう。

不動産売却を代理人にまかせるための「委任状」とは

不動産売買契約における代理人とは、所有者本人が契約手続きのできない場合に、委任状によって代理権を付与された第三者のことです。

委任状には、この代理人を選任する旨が記載されます。

所有者本人の意向のとおりに売却手続きを進めるためには、どの範囲までを代理人に権限を委任するかについて明確にしておかなければなりません。そのため、委任状には、代理人による不動産売買契約における委任をおこなう範囲を「明確に規定する」という役割もあります。

委任状の記載内容

委任状には、委任する内容を明確にするために、次のような内容の記載があると安心です。

• 土地の表示項目
• 建物の表示項目
• 委任の範囲
• 代理人の住所氏名の表示
• 委任者（所有者本人）の住所氏名の署名・押印
• 書面日付

委任状には法的に定められた記載内容（フォーマット）はありません。そのため、不動産売買契約における委任状は、不動産仲介会社が委任者（所有者本人）の意向を確認したうえで作成するのが一般的です。

不動産売買契約の手続き後、記載内容に誤りがあることに気づいたとしても、契約行為は効力を持ちます。そのため、委任状に署名捺印をおこなう前には、記載事項や委任の範囲などの内容に相違がないかどうか確認する必要があります。

委任において委任状の他に必要な書類や注意点

代理人に売却手続きを委任する場合は、委任状のほか次にあげる公的書類などが必要となります。委任者（所有者本人）の印鑑証明書（3か月以内のもの）や実印、住民票、代理人の印鑑証明書（3か月以内のもの）などです。

代理人は、委任状に記載されている内容（権限）についてのみ、委任者に代わって手続きを行うことができます。もし、委任状での取決めを超える範囲の事項が発生した場合には、その都度、代理人は委任者（所有者本人）に確認をとらなければなりません。これに備えて、代理人とはすぐに連絡が取れる手段を確保しておきましょう。

また、代理人の行為は法的に委任者（所有者本人）が行った契約行為と同等の効力を持ちます。そのため、代理人の選任にあたっては細心の注意が必要です。

不動産売却の代理人は司法書士や弁護士に任せるべきか

委任状によって代理人（任意代理人）を選任する場合には、親族だけでなく司法書士や弁護士を代理人として選定することができます。

不動産売却で司法書士に委任する場合

司法書士は、不動産の登記の他、相続や離婚について深い知見を持っています。

不動産売却では、登記手続きが複雑であったり権利関係が複雑であったりするケースもあります。司法書士はこれらの問題に幅広く対応できるため、親族以外で代理人とする場合には適した専門家です。

不動産売却で弁護士に委任する場合

弁護士が、不動産取引でできることは主に「土地・建物の現況確認・調査」、「契約内容の確認」、「登記簿上での権利関係の確認・整理」です。

売買契約を交わす前には、事前に契約の対象となる土地や建物の現況を確認することは重要です。不動産に何らかの法的制限があり、土地に建物が建てられないことや、登記簿上は所有権が売主にあっても実は第三者が住んでいるといったケースもあります。

この場合、売買契約が成立して引渡しの段階になってトラブルが発生する可能性があります。

弁護士に頼むことで、トラブルの対策ができ、裁判などの係争が生じてもリスクが回避できる可能性があります。ただ、個人の不動産売却では、上記にあげたようなトラブルはそれほど多くはありません。弁護士に代理人を依頼するケースは少ないため、あくまで参考として覚えておくといいでしょう。

不動産会社には、税理士・土地家屋調査士・不動産鑑定士などの専門家とのネットワークがあります。そのため、代理人については不動産会社に相談をするだけで、必要に応じてそれらの専門家と連携して手続きを進めてもらうことができるでしょう。

代理人を立てて不動産を売却するケースでも、まずは不動産会社に相談することがおすすめです。