不動産買取での注意点と買取業者の選び方

不動産買取は、個人が買手となる一般的な売買仲介と違い、買取業者が直接買い取ってくれるため販売活動にともなう負担が少ないことがポイントです。その反面、注意点や買取業者の選び方で押さえておきたいポイントもあります。

今回は、不動産買取において注意しておくべきポイントを紹介します。

不動産買取の流れ マンションと戸建てで違いはある？

まずは不動産買取の流れや、戸建てやマンションなど物件の種類による違いなど基本的な知識から見ていきましょう。

不動産買取の流れ

不動産買取の流れについて、マンションと戸建てでは大きな違いはありません。マンションも戸建ても不動産買取の流れは以下の通りです。

• 買取業者に査定してもらう
• 買取金額を提示してもらう
• 申込み～引渡し

このように、買取業者に査定依頼をして、買取業者から提示してもらった金額で良ければ買取業者から申込みを受けます。その後、買取業者と契約を交わし、不動産を引き渡すという流れです。上記の「不動産買取の流れ」自体は、マンションも戸建ても変わりません。

ただし、「戸建ては測量が必要な場合がある」という点に違いがあります。次の段落で不動産買取の測量について解説します。

戸建ては測量が必要な場合がある

不動産買取の流れの中でマンションと戸建てに違いがあるとすれば、戸建ては測量が必要なケースがあるという点でしょう。ここで、測量の概要と、買取において具体的にどう影響するかを見ていきます。

測量とは、土地の面積を確定することです。不動産を売却する場合は、基本的に「確定測量図」が必要となります。確定測量図とは、隣地や道路との境界を隣人や行政と合意している測量図のことです。

言い換えると、確定測量図がないということは境界に関して隣人・行政と合意していない可能性があります。そのため、不動産を買い取った後に土地の面積が増減する可能性があるのです。

では買取において、どのような場合に測量が必要になるのでしょうか。

例えば、10年前に購入した一戸建てを買い取ってもらうとします。その場合、仮に確定測量図が存在すれば測量は不要となります。なぜなら、10年前という比較的最近の測量であり、かつ確定測量図があるので、買取後に土地の面積が増減する可能性は極めて小さいからです。

そのため、戸建ての買取でも測量せずに、マンションと同じ流れで買い取ってもらうことになります。

しかし、仮に親から相続した土地の買取をする場合で、測量図が50年以上前の資料だとします。その場合、測量技術も今とは大きく異なりますし、隣人や行政と境界確認をしていない可能性があるので、再度測量が必要となるわけです。

土地売却時の測量についてはこちらで詳しく紹介しています。 「土地売却には測量が必要？確定測量の費用・流れ・期間について解説」

不動産買取における注意点とは？

不動産買取における注意点を3つ、ご紹介します。

1.買取価格は相場よりも安価になるかもしれない

不動産の買取価格は相場価格よりも10～20％ほど下落した金額になることが多いです。なぜなら、買取業者は不動産を買い取った後にリフォームなどをして転売するため、相場価格で買い取ると利益が出ないからです。買取価格は買取業者の事情によって異なるものの、相場より低くなる点は認識しておきましょう。

2.信頼できる買取業者に査定依頼する

買取業者によって買取価格が大きく異なるため、業者選びは重要です。

たとえば、東京都板橋駅付近のマンションを買い取ってもらうとします。仮に、A社とB社に買取の査定依頼をしたところ、A社は3,000万円、B社は2,800万円だったとします。

A社とB社で金額が異なる理由は、A社は練馬・板橋付近でマンションの転売事業をメインにしているものの、B社は渋谷区・目黒区など城南エリアを中心にマンション転売事業をしているからです。

つまり、B社にとっては板橋駅付近のマンションはエリア外で転売しにくいため、買取金額が低くなるということです。

このように、買取業者によって得手・不得手があるため、買取金額が異なります。

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3.仲介会社経由で買取の査定依頼はしない

売買仲介での売却活動をした後に、売れなかった場合に不動産買取をするというケースもあります。売却活動とは、広告を打って内見者を集客し、内見してもらった後に交渉・申込・契約を受けるという売却方法です。つまり、いわゆる相場価格で「一般的な仲介」で不動産を売却することになります。

売却活動をした後に買取するケースとは、売却活動したものの不動産が売れないので買取業者に買い取ってもらうということです。ただ、仲介会社が買取を行っていない場合は、仲介会社経由で買取業者を紹介してもらうことがあります。

しかし、そうなると買取業者は仲介会社に手数料（≒紹介料）を支払っている可能性があるため、買取金額はさらに安価になってしまうのです。そのため、仲介会社経由ではなく、個別に買取業者に査定依頼すると良いでしょう。