不動産を売却して、不動産が売主から買主に移ったときには、必ず所有権移転登記が行われます。あわせて、登記簿に記載されている売主の住所が、現住所が違う場合には、住所変更登記も必要になります。
今回は、不動産売却時の登記ついて解説します。また、登記するために必要な書類についても紹介します。
不動産売却における登記手続き
不動産売却における所有権移転登記とはどういうものなのでしょうか。
不動産売却時の必要な所有権移転登記とは
不動産を売却し、買主が「この不動産が私のものである」と不動産の所有権を主張するためには、法務局で売主から買主へ所有権が移ったことを示す登記手続きをしなければなりません。
これが所有権移転登記です。不動産の買主は、登記簿に登記された段階ではじめて所有権を主張することができます。
では、仮に売主が所有権移転登記をしなかった場合、どういったリスクがあるのでしょうか。
例えば、買主が所有権移転登記が完了する前に、売主が同じ不動産を別の買主と売買契約を結び所有権移転登記を済ませてしまうとどうなるでしょうか。
民法上様々な規定がありますが、この場合は、既に売却済みの不動産を他の人があとから取得したのにも関わらず、所有権は登記を行った人のものとなってしまいます。これが二重売買と呼ばれるものです。
つまり、どちらが先に売買契約を行ったのかよりもどちらが先に登記を行ったのかがポイントになるため、所有権移転登記がいかに重要なものかがわかると思います。
登記は自分で行うか司法書士に任せるか
所有権移転登記は、不動産売買契約の決済と物件引渡しと同時に行います。手続きを正しく理解してご自身で行うこともできますが、売主と買主が立ち会う必要があるため、司法書士に依頼するのが一般的です。
なお、司法書士へ依頼する場合には一定の手数料がかかります。この他、登記の手続きでは登録免許税や所有権移転にかかる費用（買主）、抵当権抹消にかかる費用（売主）などが発生するため、覚えておきましょう。
所有権移転登記とあわせて住所変更登記が必要なケース
不動産売却による所有権移転登記を行う際、売主の現住所と登記簿上の住所が異なっていることがあります。この場合は、不動産登記法の規定により所有権移転登記の申請が却下されてしまうため、住所変更登記が必要です。
住所変更登記は、登記簿上の住所から現住所までの引越し回数が1回か、それ以上なのかで、住所変更登記に必要な書類が変わります。
引越し回数が1回の場合、もしくは複数回であってもすべて同一市内の引越しである場合は、住民票に前住所が記載されており登記簿上の住所と照合できるため、用意する書類は住民票だけです。
一方で、引越し回数が市や県を越えて、複数回ある場合は、過去に住んだすべての住所地の役所に問い合わせて住民票の除票を取るか、もしくは本籍地の市区町村役場に問い合わせて戸籍の附票を取らなければなりません。
不動産売却の登記に必要な書類、登記事項証明書（登記簿謄本）は必要か
不動産売却の登記では、誰が登記をする場合であっても、様々な書類を用意しなくてはなりません。登記に必要な書類を確認しておきましょう。
不動産売却時の所有権移転登記に必要な書類
不動産売却時の登記に必要な書類を売主側と買主側に分けて、一覧で見ていきます。
【売主側で必要になるもの】- 登記済権利証もしくは登記識別情報
- 売主の印鑑証明書（３ヶ月以内に取得した物）
- （売主が法人の場合は）会社の印鑑証明書と３ヶ月以内に取得した会社謄本（全部事項証明書又は代表者事項証明書）
- 売却する不動産の登記簿謄本（登記事項証明書）
- 売却する不動産の固定資産評価証明書（本年度の物）
- 登記委任状（売主は実印を押印）
- 売買契約証書（売主は実印を押印）
- 登記原因証明情報
- 買主の住民票（有効期限なし）
- 買主が法人の場合は、住民票の代わりに３ヶ月以内に取得した会社謄本（全部事項証明書又は代表者事項証明書）
- 登記原因証明情報
- 登記委任状
※固定資産評価証明書は、登録免許税を算定する際に使います。
不動産売却に必要な登記事項証明書とその種類
「登記事項証明書」とは、不動産の所在地や現在の所有権を有する登記名義人、抵当権設定や抹消などの変遷など、対象となる不動産の物理的状況や権利関係についての情報が記された書類です。
時々、「登記事項証明書」ではなく「登記簿謄本」を用意してくださいと言われることもあります。登記情報をコンピュータで管理している登記所が発行する証明書が「登記事項証明書」と呼ばれます。一方で、コンピュータで管理された登記情報ではなく、発行された証明書のことを「登記簿謄本」と呼びます。
ここで、不動産売却で用いられる4種類の登記事項証明書について説明します。
【全部事項証明書】
全部事項証明書は、対象となる不動産についてすべての登記事項が記載されています。不動産の物理的状況はもちろんのこと、対象不動産が登記されてからのすべての権利関係の変遷も記されています。具体的には、所有権が移転した経歴や抵当権設定・抹消、過去の差押などが記載されます。
【現在事項証明書】
対象不動産の現在の状況のみがわかる証明書です。
該当する不動産が登記されてから時間が経つと、全部事項証明書ではかなりのボリュームになることがあります。現在の所有者だけ知りたいという場合などには、現在事項証明書を利用すると便利です。
【閉鎖事項証明書】
土地の合筆や建物の滅失などで閉鎖された不動産の登記情報が記載されたものです。
【一部事項証明書】
不動産の登記内容の一部を抜き出した証明書です。権利関係の甲区（所有権に関わる内容）のみ知りたい、乙区（所有権以外の内容）のみ知りたいというような場合に用いられます。
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