瑕疵担保責任（契約者不適合責任）を解説。
免責になる特約付売買とは？

不動産売買において瑕疵担保責任はとても重要なことです。

2020年4月の民法改正によって変わった契約者不適合責任についても解説します。

瑕疵担保責任とは？

瑕疵担保責任とは、不動産の売買において、取引された不動産に瑕疵（欠陥）があった場合、売主がその責任を負わなければならないというものです。ここでは、瑕疵担保責任の概要とルールについて解説します。

瑕疵担保責任の概要

瑕疵担保責任とされるものには、下記のような欠陥が挙げられます。

• 雨漏り
• 居住に支障をきたすほど建物に損傷がある
• 土壌汚染がある

不動産の引き渡しが終わった後から、上記のような瑕疵が発覚した場合、その責任が売主にあると判断されれば、売主は補修や損害賠償の支払いをしなければいけません。これが瑕疵担保責任の概要です。

特約付売買とは？

中古不動産の売買時は、特約付売買も可能です。特約付売買とは、瑕疵担保責任を免責にするという契約です。つまり、引き渡し後に瑕疵が発覚したとしても、売主は瑕疵担保責任を負わないということです。

瑕疵担保責任の免責は売主に大きなメリットがある一方で、買主には瑕疵があっても補償されないというリスクがあります。そのため、特約付売買をする場合には、ホームインスペクション（建物検査）などを行い、買主側はリスクヘッジしておくと良いでしょう。

瑕疵担保責任の期間と事例

瑕疵担保責任の期間は新築・中古によって異なり、損害賠償もケースバイケースです。ここでは、瑕疵担保責任の一般的な期間と損害賠償の事例について解説していきます。

瑕疵担保責任の期間

瑕疵担保責任を負わなければならない期間は、新築不動産の売却か中古不動産の売却かなど、条件によって違います。
瑕疵担保責任の期間における、4つのケースを覚えておきましょう。

• 新築不動産の売買
• 中古不動産の売買（買主が個人）
• 中古不動産の売買（買主が不動産会社）
• 免責の特約

◎新築不動産の売買

新築不動産の売買は売主が不動産会社（宅建業者）になります。そのため、主要構造部分（屋根や壁など）の瑕疵担保責任は10年間保証されるという手厚い内容になっています。

◎中古不動産の売買（買主が個人）

中古不動産の売買で買主が個人の場合は、瑕疵担保責任は売主・買主の任意で決めます。一般的には半年～2年程度に設定することが多いです。

◎中古不動産の売買（買主が不動産会社）

中古不動産の売買で売主が不動産会社（宅建業者）の場合には、売主は瑕疵担保責任を負いません。要は、プロである宅建業者なのだから、瑕疵担保責任のリスクは自ら負うということです。

◎免責の特約

中古不動産を売買するときだけ「瑕疵担保責任の免責」という特約を設定することも可能です。瑕疵担保責任の免責とは、売主が瑕疵担保責任を負わないということです。そのため買主にとってはリスクが大きいので、ホームインスペクション（建物検査）などのリスクヘッジをしておくと良いでしょう。

損害賠償責任の事例

瑕疵担保責任の損害賠償の事例を紹介します。2012年に起きた裁判事例であり、概要は以下になります。

• 中古マンションの売買
• 引き渡し後に水漏れ（瑕疵）が発覚する
• 買主が売主と仲介会社を訴える
• 損害賠償金として407万円の支払い命令

このように、結果的に407万円の支払い命令となっています。支払い命令になった最大の理由は、過去に水漏れがあったことを売主は隠していたからです。上記のように瑕疵担保責任の追及をして訴訟に発展した事例は少なくないため、不動産売買時は瑕疵担保責任について良く理解しておきましょう。

民法改正で瑕疵担保責任はどうなった？

2020年4月より民法が改正され、瑕疵担保責任から「契約不適合責任」に名称が変わりました。民法改正によって変わった点は以下の通りです。

• 買主は代金減額請求が可能
• 損害範囲が変更になった
• 瑕疵担保責任の該当期間の変更

総じて、瑕疵担保責任から契約不適合に変更されたことで、買主保護の観点が強くなりました。

買主は代金減額請求が可能

民法改正によって買主は代金減額請求が可能になったため、瑕疵が発覚したことで売買金額を下げることができるようになりました。今までは、補修費用や損害賠償請求のみしかできなかったので、買主が売主に請求するのは心理的ハードルが高かったです。

そのため、補修費用や損害賠償請求に加えて、代金減額請求を追加したというわけです。なお、代金減額はいくらが適性か？を算出するため、算定基準を売買契約書に明記することも一般的になりました。

損害範囲の変更

民法改正によって、従来は信頼利益のみだった損害範囲が、履行利益も追加されました。信頼履歴とは、「瑕疵を知らなかったことによって受けた買主の損失」のことです。一方、履行履歴とは「本来履行されていれば得られたであろう売主の利益」のことです。

引き渡し後に屋根から雨漏りがして、木製の家具が腐食してしまったとしましょう。その場合、従来は補修費用以外に家具が腐食したので慰謝料請求ができました。

しかし、契約不適合責任になったことで、家具の買い替え費用という明確な名目で請求できるようになったのです。

該当期間の変更

民法改正によって、瑕疵担保責任の該当期間が「契約履行時までの瑕疵」から「引き渡しまでの瑕疵」に変更されました。このように、契約履行時から引き渡し時までと瑕疵担保責任を追及できる期間が延びたので、買主はより瑕疵担保責任を売主に追及できるようになりました。