床下浸水した家の価値は下がる？
水害後の物件の売り方を解説

近年、短時間で集中的に雨が降るゲリラ豪雨と呼ばれる集中豪雨が増えています。河川が氾濫し、街の排水能力が許容量を越えてしまい建物にまで浸水被害を起こすこともあります。

今回は、床下浸水してしまった家の価値や売却方法をご紹介します。

床下浸水と床上浸水の違い、建物への影響はどの程度あるのか

建物への浸水被害には床下浸水と床上浸水があるため、対策をわけて考えることが大切です。また、浸水した後の対処方法を考えておくことも重要になります。具体的にみていきましょう。

床下浸水と床上浸水の違いと浸水被害にあった場合の対応方法は?

消防組織法（昭和22年法律第226号）第40条の規定によると、床下浸水と床上浸水には、下記のような定義付けがされています。

■床上浸水とは

住家の床より上に浸水したもの及び全壊・半壊には該当しないが、土砂、竹木のたい積により一時的に居住することができないもの

■床下浸水とは

床上浸水にいたらない程度に浸水したもの

浸水しやすい家など、建物の状態にもよりますが、一般的に、浸水の深さが0cm～50cm程度で、床下浸水とみなされることが多く、浸水の深さが50cm以上で床上浸水と区別されています。

浸水被害は一戸建てが多いですが、マンションにおいても低層階の部屋では床下浸水の可能性も考えられます。
当然ですが、床上浸水は、被害が畳や床、家具といった部分に及びますので床下浸水と比べると被害は大きくなります。

では、浸水被害が起こった場合の対応方法を順にご紹介します。

Step1排水作業
なかなか水が引かない場合は、排水設備に影響が出ていることが考えられます。浸水した場所の排水溝に泥が溜まり、排水ができなくなっている場合があるのです。 浸水した長く状態が続くと、建物内のさまざまな個所にサビやカビが発生します。浸水してしまったら、一刻も早く水を排水するべきです。しかし、浸水時に流れてきた石、枝、泥などが排水を邪魔する場合があるので、流入物は早く取り除き、排水をすすめなければいけません。
Step2片付け、清掃作業
特に床上浸水の場合は、畳や床や、家具が濡れるなどの影響が考えられます。 もう使えないと思われる家具は処分し、まだ使えそうなものは泥や水をきれいにふき取ります。床や畳も同様にふき取る必要があります。
Step3乾燥作業
浸水被害により溜まった水が原因で、サビやカビが起こりやすくなると前述しましたが、水を排水した後は乾燥作業に入ります。なるべく通気を良くして、早く乾燥させなければいけません。 畳や家具など移動できるものは移動し、日当たりの良い場所で天日干しや、扇風機の風で乾かすのも効果的です。
Step4消毒作業
乾燥作業が終わったら、最後に床下や畳、床、家全体といった消毒をします。 浸水には、汚水や下水が含まれている場合が考えられます。汚水や下水に含まれる細菌が繁殖するので、感染症を引き起こす可能性があります。 専門業者に依頼するのが一番ですが、浸水が広範囲に及んでいる場合には、近所も同様の被害にあっているため、業者もすぐに対応できないこともあります。応急処置としては、消石灰を散布する方法が知られています。

浸水被害を受けた建物はもう住めない?

浸水被害にあった建物でも、適切な対応をすれば引き続き住むことは可能です。

しかし、特に木造一軒家が浸水被害にあった場合、木材が過剰に水分を含むと、ソリやタワミが起きてしまいます。これが原因となり、床鳴りや建具の開閉ができなくなるといったことがあります。

浸水被害の対応を怠ると建物に大きなダメージを与えてしまうので、資産価値を落とさないためにも、浸水後の対応を適切に行いましょう。

詳しくは後述しますが、浸水した家を手放す場合は、売買仲介で買い手を探すよりも専門業者に依頼する方が安心です。まずは相談をしてみてはいかがでしょうか。

浸水した土地は、資産価値に影響があるのか

浸水と土地への影響についても説明します。

浸水被害や危険性がある土地と地価の関連性

浸水被害があった土地や、氾濫する可能性がある大きな河川があるような土地は、地価にマイナスの影響を及ぼすことがあります。

2019年住宅地価変動率下位順位表から、浸水被害に関する一つの見方ができます。

（出典：国土交通省「平成31年地価公示変動率下位順位表（全国）」）

この図表によると2019年の住宅地価で最も下落率が高い地域は岡山県倉敷市です。次に広島県の安芸郡や呉市が続きます。

岡山県倉敷市や広島県安芸郡といえば、2018年7月に起きた西日本豪雨の被害を受けた地域です。岡山県、広島県では多くの方が亡くなり大変な被害となりました。
その中でも特に被害が大きかった地域が倉敷市真備町です。真備町だけで51人もの尊い命が犠牲になり、住宅への床下浸水や床上浸水も9,000棟に及びました。

地価下落と水害の関係は複合的な要因が関係するため一概にはいえない点もあります。しかし、西日本豪雨による浸水被害が地価に少なからぬ影響を与えたことは、胸に刻んでおきたいことです。

取引時に水害ハザードマップによる説明を義務化

水害を防ぐための治水技術は年々向上しており、水害は少なくなっていると思われがちです。しかし近年は大規模水害が頻繁に起こっており、不動産売買においても水害の有無は無視できないデータとなっています。

最近の水害状況を下記にまとめました。

発生時期	発生時期	亡くなった人数	床下・床上浸水被害
2018年6月	西日本豪雨	224人	30,480棟
2017年7月	九州北部豪雨	40人	約1,600棟
2015年9月	関東・東北豪雨	14人	15,000棟以上
2012年7月	九州北部豪雨	33人	8409棟

このように、水害は、甚大な被害をもたらすことから、不動産の売買を行うときにも水害リスクを気にする人が増えています。

そこで、宅地建物取引業法施行規則の一部が改正され、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地を説明することが義務付けられました。
不動産の取引にとってはマイナス材料となる可能性がありますが、売買の時点であらかじめ水害リスクを想定して準備しておくことが可能となっています。

浸水した家は売却することができる？

浸水被害にあった家に住み続けるのは、修理に大きな費用がかかります。将来、再び浸水被害にあうかもしれないといった不安もあり、売却を考える人が増えています。

浸水した家は、全く売れないというわけではありません。しかし、建物自体は浸水被害でダメージを受けているので、相場の価格よりも安い金額になると思っていたほうがよいでしょう。
また、一度、水害があった地域での住宅購入を敬遠する人がいることも事実です。少なくとも、水害被害にあってない状態に比べて、新しい購入者を探すのは難しくなることは覚悟しておきましょう。

浸水被害にあった家を少しでも高く売却する方法

浸水被害にあった住宅を、少しでも高値で売却するなら、まずは次の方法で物件の状態を把握する必要があります。

• ホームインスペクションの実施
• 地盤の調査を実施

ホームインスペクションは専門の住宅専門士による住宅診断です。建物の状態や修繕すべき個所などを診断し、改善を提案してもらうことができます。

ホームインスペクションにより修繕の必要がある個所があれば修繕に取り組み、異常がなければホームインスペクションのお墨付きを得ることが可能です。

同じように、浸水によるダメージを受けた土地は、地盤が緩くなっている、基礎となるコンクリートが傷んでいることも考えられます。地盤調査を行い、地盤が緩くなっている箇所に、改良工事により地盤の強化を行うことことも可能です。

ダメージを回復する方法はありますが、浸水被害にあった家を売却できる状態に戻すためには多大なコストがかかることがあります。そのような場合は、専門業者による買取がおすすめです。（※買い取れない場合もございます。）

通常トラブルを抱えている家を第三者に売却した場合は、瑕疵（物件の隠れた問題）に対して売主が責任を負うことになります。しかし、買取業者による直接買い取りであれば、この責任を負う必要がありません。さらに、専門家のサポートの上、スムーズに現金化できる可能性が高いので、まずは相談してみるといいでしょう。