ハザードマップと不動産評価額の関係。
水害などで地価はどれくらい下がるのか

不動産評価額について考えるときは、ハザードマップについても理解しておく必要があります。

今回は、ハザードマップの役割や不動産評価との関係について解説します。

ハザードマップとは？ハザードマップで何が分かる？

豪雨や異常気象などで自然災害が起こると、報道でハザードマップという言葉を耳にすることがあります。では、ハザードマップとは一体どのような地図で、何が分かるのでしょうか。

ハザードマップとは、簡単にいえば「自然災害による被害範囲を予測した地図」です。

日本は昔から地震や水害、火山噴火などの自然災害が多く発生する国です。したがって、過去の被害データを元に将来的に自然災害が起こることが想定される被害範囲をまとめ、地域の人々に注意喚起を促し、少しでも被害を防ぐ役割がハザードマップにはあります。

「予測される災害の発生地点」「被害の拡大範囲と被害程度」「避難経路」「避難場所」などの情報を、ハザードマップでは色別で見分けることが可能です。ハザードマップは、各市町村の防災関連ページか、国土交通省のサイトなどから誰でも簡単に調べられます。

たとえば、国土交通省が運営している「ハザードマップ・ポータルサイト」では、「東京都墨田区」の洪水・浸水リスクを調べると、次のような地図画面で水害リスクが表示されます。

地図上で黄色や赤色で表示されているエリアが、洪水になった際に浸水の可能性がある場所です。洪水範囲だけでなく、その他にも土砂災害や津波など、さまざまな自然災害のリスクを可視化して確認できる役割がハザードマップにはあります。

ハザードマップから分かる！不動産評価との関係とは？

ハザードマップは「人命に関わるリスクを正しく認知できる」「行政が危険度の高い地域に適切な対応をしているか監視ができる」などの有用性があります。またハザードマップの情報を不動産評価に活用する際にあたっては、価格形成のうち自然的環境条件に関わる要因を、できる限り客観的な裏付けや資料にもとづいて予測・判断することが可能です。

たとえば、不動産評価と地震リスクについて評価する場合をみてみましょう。

地震の被害率は、 地震の被害率＝地震発生率×住居倒壊率×倒壊による人的被害の発生率 という式で数値化ができます。

「地震の発生率」については、地震調査研究推進本部から発表されている「地震危険度マップ」から。また「住居倒壊率」は、「建物の耐震性」や「倒壊の危険性」から判断が可能です。そして「倒壊による人的被害の発生率」は、「地域における防災意識の徹底度」に依拠します。地震リスクは不動産証券化業務においてすでに適用されていることが多く、想定最大損失率から建物の耐震性能や被害程度を予測したり、数値評価したりすることも可能です。

一方で自然災害の種類によっては、被害予測が困難な場合があります。たとえば洪水被害に関してみてみましょう。昨今のゲリラ豪雨や浸水被害などでは、発生時期や場所、発生確率の低いとされていた場所での被害も多発しています。水害の予測はとても困難なのです。

しかし、このような予測困難な水害においても、洪水ハザードマップにおける浸水想定区域図から、対象不動産がどのようなエリアに属するかを、ある程度事前に確認することは可能です。

ハザードマップで、不動産の価格や地価への影響はある？

ハザードマップ公開による災害リスクの可視化は、不動産価格にどのような影響を及ぼすのでしょうか。詳しく解説します。

ハザードマップ公開によって地価はどのくらい下落する？

結論からいうと、「ハザードマップ公開による地価への影響はほとんどない」といえます。なぜなら、不動産価格の鑑定基準の中に、各種災害時の影響がすでに加味されているからです。

たとえば、宮城県仙台市の地価についてみてみましょう。宮城県仙台市は東日本大震災において大きな被害を受けた土地でありながら、震災の後に上昇した地域といわれます。地価上昇の要因は「仙台市は市街地だから」というだけでなく、復興によって街が発展し、災害対策にもこれまで以上に力をいれると予測されたことに起因するのかもしれません。

ただし、買主によっては災害情報が値引きの要求やクレームの引き金となるケースはあります。そのようなトラブルを未然に防ぎ、気持ちのよい取引をするためにも、「売却予定の不動産がハザードマップ上のどこにあるのか」「ハザードマップにおける位置関係が売却額にどのような影響を及ぼすのか」に関して、不動産会社とよく相談をするようにしましょう。

水害ハザードマップにおける不動産物件の所在地の説明を義務化

2020年の8月下旬、国土交通省は水害ハザードマップにおける対象物件の所在地の説明を義務化するため、宅地建物取引業法施行規則の一部改正を施行しました。土砂災害や津波リスクに関しては、今までも重要事項説明の項目になっていましたが、水害リスクに関しては対象外でした。規則改正後からは、自治体が作成している水害ハザードマップを活用しながら、物件の災害リスクについて説明することが求められます。

このような規則改正は近年多発している大規模水災害にそもそも起因しますが、今後は不動産取引時においても、水害リスクに係る情報が、契約締結の意思決定する上で、重要な要素となっていくでしょう。水害や津波などの災害によって地価が下落する可能性は低いとはいえ、不動産を選定する際には、ハザードマップを含めた地域の特性を把握し、公表されている地価の動向を分析しながら活用することが大切です。

その他にもある地価下落の要因とは？

自然災害以外に考えられる、地価下落のリスクとして、「人口減少」と「行政サービスの削減」が考えられます。

人口減少による地価下落

2008年から日本の人口は減少しはじめ、2020年には前年と比べると50万人も人口が減ったといわれています。東京を中心とした都市部の地価は過去5年間で上昇傾向ですが、地方都市の多くでは人口減少が激しく、地価はむしろマイナスです。地域による地価の差は広がってきており、とりわけ地方都市の不動産価格に与える影響は、日本の人口減少によってますます拡大するといえるでしょう。

行政サービスの削減による地価下落

団塊の世代が後期高齢者になることで、医療費や年金、介護費用などの社会保障費が2025年には今よりも20〜30兆円増えると予測されています。この問題の解決策として考えられているのが、立地適正化計画に伴う「行政サービスの削減」です。市町村の財政難を解消すべく、「学校や公共施設を統合したり規模を縮小したりして行政サービスが回らなくなる状況を防ごう」という施策がおこなわれています。今後さまざまな行政地域で「住んで欲しいエリア」と「そうでないエリア」を区分し、行政サービスの集約化やコンパクト化が進む可能性があります。

そしてこのような行政区分の変更は、不動産の資産価値の低下につながりかねません。なぜなら不動産の購入前に、立地適正化計画のエリア内かどうかの確認を怠ったがゆえに、「通学が不便になった」「公共施設から利用しにくくなった」などの問題が生じる恐れがあるからです。

対象不動産が立地適正化計画のエリア内にあるかどうかは「住んでいる自治体名」から簡単に調べられます。立地適正化計画のエリアに興味のある人は、不動産を選定する前に1度チェックしてみるとよいでしょう。