築5年の一戸建てを売却する。
築浅物件は、売却すると損か得か

築5年の一戸建てを売却するとなれば、おそらく高く売れるイメージがあるでしょう。エリアやタイミングによっては、購入時よりも高い値段で売れると考えるかもしれません。しかし不動産は、高く売れれば、それだけ税金が高くなる可能性もあります。

今回は、築浅物件を売却することは損なのか得なのか、築5年の一戸建てを例に説明します。

築5年の一戸建てを売却する際のチェックポイント

築5年の一戸建てを売却する際には、どのような点を押さえておけばよいのでしょうか。
まずは、築浅物件を高く売却するポイントについて解説します。

売却ポイント1：設備を残すかどうか

原則として、住宅を売却する際はエアコンや照明器具などを撤去します。しかし、築5年以内の一戸建てを売却する際は、住宅以外の設備を残すかどうかの判断が重要になります。なぜなら、築5年以内の一戸建ての場合は、売却時点で設備が比較的新しいため、そのまま残しておけば物件の資産価値が上がる可能性があるからです。

買主からすれば少しでも購入後の費用を抑えたいので、築浅物件の場合は「設備をそのまま残しておいて欲しい」と依頼されることがあります。これにより査定額が変わることもあるため、事前に確認しておくといいでしょう。

売却ポイント2：汚れや傷はないか

築5年の一戸建てに住みたいという人は、築浅ならではのきれいな状態を期待しているはずです。それにも関わらず、内覧したときに汚れやほこりでいっぱいの室内をみれば、購入希望者にマイナスの印象をもたれ、期待との落差から購入意欲を削ぐ原因となるため注意が必要です。

たとえば、カビなどによるシミは買主の購買意欲を下げる要因になります。また、築5年の築浅物件とはいえ、水回りは汚れが溜まりやすい場所です。物件にひどい汚れや傷などがある場合は、床や壁紙の張り替えやプロにハウスクリーニングをしてもらい、内覧時の印象を改善することもできます。

ただし、買主が不動産業者であればこの限りではありません。掃除や片づけに関係なく一戸建ての市場価値を判断するため、その場合には特に準備をしなくてよいでしょう。

売却ポイント3：欠陥がないかどうか

中古住宅の売買では、物件の引き渡し後であっても一定期間内（原則として個人間の売買の場合は3ヵ月以内）であれば、売主は買主に対して責任を負います（契約不適合責任）。責任を負う範囲は、「柱や土台など建物の躯体における白アリ被害」や「雨水の侵入を防ぐ部分の欠陥」などを含みます。

築5年であれば通常、物件の劣化はそれほど進んでいませんが、建築時の施工不良のような売主が気付いていなかった欠陥の場合も、保証の対象となる点に注意が必要です。

買ったばかりの家は売れる？

結論からいうと、不動産売買は原則として築浅であればそれだけ高く売れます。ここで、築浅物件が高く売却できる理由についてみていきましょう。

物件の築年数が5年以上になると相場はグッと下がる

あくまで傾向ですが、不動産物件は誰かが1日でも住んだ時点で新築とは呼ばれなくなり、資産価値が約10％下がると言われています。築年数が経っていない物件ほど、経年による資産価値の下落率は大きくなり、1年ごとに新築時よりも約1〜2％資産価値がダウンすることもあります。
この傾向で概算すると、築5年の物件であれば新築時よりも約15〜20％は資産価値が下がっていると評価されます。

売却理由を明かした方が売却しやすい？

物件購入希望者には、売却理由を正直に伝えた方がいいでしょう。売却理由が明確でないと、購入希望者が「売主が築浅物件を売却する理由」と「物件に何か問題がある可能性」を連想する可能性があるからです。「こんなにきれいな家なのに、買ってすぐに売りにだすのはなぜだろう」と深読みされてしまうのです。

築浅物件が売りにだされた理由が、物件の構造や周辺環境の問題ではなく、単なる売主の事情だとわかれば、希望者は安心して購入判断ができます。また、物件に欠陥がないとわかれば、購買意欲を高めてくれることもあるでしょう。

売却理由が近隣トラブルや治安の問題などの場合は、打ち明けづらい内情もあるでしょう。しかし、周囲の環境が売却理由であるならば、買主に対して説明義務が生じる場合があります。購入者に伝えづらい売却理由であれば、まずは不動産会社に相談をするようにしましょう。

築浅物件を売るとどういった損が発生するのか

築浅物件の売却には、どのような出費やデメリットを考慮する必要があるのでしょうか。築浅物件を売却すると、どのような損失が生じる可能性があるかについてみていきます。

築浅物件を売却する際に手数料や税金がかかる

不動産を売却する際には、売却までにさまざまな手数料や税金がかかります。
次の表は、築浅物件を売却した際にかかる主な手数料と税金です。

費用名	費用
売買仲介手数料	売買価格が400万円以上の場合 売買価格×3％+6万円＋消費税10％
登記関係費用	抵当権抹消費用＋司法書士報酬料 ※抵当権抹消登記費用は、不動産1件につき1,000円、家と敷地に抵当権が設定されている場合は合計2,000円。登記を依頼する司法書士への報酬の相場は1件約1万円です。
収入印紙	売買契約の金額が1,000万〜5,000万円以下 →本則税率：2万円 →軽減税率：1万円 売買契約の金額が5,000万〜1億円以下 →本則税率：6万円 →軽減税率：3万円 契約の金額が1億〜5億円以下 →本則税率：10万円 →軽減税率：6万円
引越し費用	かかる費用は依頼する引越し業者や引越すシーズンなどによって異なります。売却価格の数％は諸経費として考えておいた方がよいでしょう。

物件の所有期間が5年未満の場合は税率が高くなる

不動産売却で得た利益に対してかかる譲渡所得税は、物件を所有していた期間に応じて違いがあります。物件の所有期間とかかる税金の詳細は次のとおりです。

税率区分	所得税	特別復興所得税	住民税	合計
短期譲渡所得 （所有期間：5年以下）	30％	0.63％	9％	39.63％
長期譲渡所得 （所有期間：5年以上）	15％	0.315％	5％	20.315％

住宅ローンを完済しないと売却できない

住宅ローンを利用して一戸建てを購入した場合は、売却時にローンを完済できなければなりません。

金融機関からのローンを組む際に担保として物件に抵当権が設定されており、ローンが完済されるまでその抵当権は抹消されないからです。
ゆえに、住宅ローンが残っている場合は物件の売却代金からローンの残りを支払う必要があり、不足する場合は自己資金で補ったり、借金を返済するために新たにローンを組み直したりする必要がでてきます。

「ローン返済できるだけの十分な自己資金が元手にあるか」「引き渡しまでにローンが完済できるか」などの確認を怠らないようにしましょう。