空き家買取で損しないために。
解体せず早く現金にする方法とは？

空き家は持っているだけでコストがかかります。不要な空き家は、少しでも早く、効率よく手放したいものです。

今回は、空き家売却（買取）で損をしないために知っておきたいポイントと、少しでも早く現金化する方法をご紹介します。

空き家買取の流れ

空き家の売却査定から引き渡しまで、空き家買取の流れを紹介します。空き家の買取では、不動産会社が直接物件を買い取るため、短期間で大きな金額が動きます。各ステップで必要になる書類や手元に残る売却代金について、事前に把握しておきましょう。

1.査定を依頼する

空き家買取は、売買仲介と違って買取業者が物件を買います。新たな買主を探す必要がない分、買取価格の査定を依頼してから売却完了までの期間が短いのが、空き家買取の大きな特徴です。買取査定を依頼すると、最短でその日のうちに買取価格を提示してもらえる可能性もあります。

注意点：
買取査定にあたって、権利関係のわかる書類を始め、以下のものを用意しておくと、査定がスムーズに進みます。

• 建物と土地の登記識別情報（物件と一緒に引き継ぐ権利書）
• 地積測量図（登記されている地番をもとに、法務局で入手できます）

2.打ち合わせを行う

査定額が明らかになったら、契約に向けて、具体的な条件の打ち合わせを行います。引き渡しの日時や、金額の調整を行っていきます。

3.契約

引き渡しの日時や金額の折り合いがつき、納得のいく条件が固まったら、買取業者との売買契約を行います。査定の依頼から契約まで、早ければ1週間程度で進むこともあります。
売買契約の際には、買取業者が2つの書類を用意します。

注意点：
特に、物件の情報・取引の情報をまとめた「重要事項説明書」の内容にしっかりと目を通し、打ち合わせ通りに記載されているかどうか確認しましょう。「重要事項説明書」の内容に問題がなければ、契約の証となる「売買契約書」に署名を行います。

4.決済・引き渡し

無事に契約が完了したら、事前に取り決めた日時に物件の引き渡しを行います。決済当日に司法書士が所有権移転登記を行い、売却金額が売主に振り込まれます。一般的な空き家買取では、査定を申し込んでから早ければ約1ヶ月程度で決済・引き渡しを迎えることができます。引き渡しまでの期間が短いので、倒壊・老朽化を防ぐための修繕費や、固定資産税の負担が最小限で済むというのもポイントです。

空き家の売却相場はどのくらい？

ここでは、中古住宅の売却金額の相場と、空き家の売却相場についてお伝えします。

空き家の買取価格は、売却相場の7割。そもそも相場って？

空き家買取は、売買仲介に比べて早期に現金化できる一方で、買取価格は相場に対して約7〜8割と、低くなることが一般的です。しかし、そもそも空き家の売却相場とは一体どれくらいの金額なのでしょうか。
住宅の売却相場に大きく関わる指標が、築年数です。

（出典：東日本不動産流通機構）


日本の住宅は、新築時から時間が経過するたびに売却価格が急速に下がります。住宅ローンの一般的な期間である35年の間に、売却価格は半分以下になっていることが分かります。グラフの「成約価格」は土地と建物を合わせた価格ですから、築年数が古い建物には金額がつかないとも言えます。
建物の価値はほとんどなくなってしまうのに対して、土地は値崩れしにくいといえます。そのため、空き家の売却手段の一つとして、「古家付き土地」として売ることが考えられます。実際には建物にほとんど価値が残っていなくても、土地に古家がついているとして、土地の魅力を全面にだすことで買主が見つかれば、相場より高く売却できる可能性があります。

空き家を高く売ることよりも重要なこと

家を高く売ることを考えると、比較的高価で売り渡せる売買仲介の方がお得なように見えます。しかし、空き家の売却で損をしないために重要なことは、維持費の負担を軽くすることです。
不動産を保有している期間が長くなると、その分維持費の負担がかかります。相続などで物件を取得し、物件を保有・管理し始めてから1年未満の場合は、売却方法を決める前に費用負担の全体を把握してみましょう。

これらの空き家維持費の中でも、売却活動中特に注意が必要なのは、固定資産税です。先述したように建物に比べて土地の価値は下がりにくいため、空き家を売り出したもののなかなか売れないという状況では、建物を解体して、土地（更地）として売り出した方が買い手がつきやすくなります。
しかし、ここで急いで解体をしてしまうと、固定資産税の負担が重くなってしまう点に注意が必要です。
実は、建物の建っている土地には税制優遇があり、固定資産税が6分の１まで軽減されています。建物のない更地の状態では、住宅用の土地に対する固定資産税の軽減措置が受けられなくなり、土地本来の税額が課されてしまうのです。
空き家を売却する上で、売却金額はとても重要です。一方で、維持費の負担を無視してはいけません。空き家を手放す上で、少しでも早く現金化し、トータルの収支をプラスにすることは時として売却価格以上に重要になることもあるのです。

売れない空き家はオープンハウスがおすすめ

ここでは、空き家がなかなか売れない時の注意点と、空き家の所有者様に買取がおすすめな理由をお伝えします。

空き家の売却で損をしないための注意点

リノベーションやハウスクリーニングをすることで、売却金額を上げるという選択肢もありますが、ここには注意が必要です。確かに、不動産の専門家ではない個人の買主と取引する場合には、建物の状態が良く好印象を与えることが有効です。
しかし、リノベーションやハウスクリーニングをしたからと言って、確実に売却ができるというわけではありません。また、買主が見つかったとしても、リノベーションやハウスクリーニングの費用以上に増額できるとは限らないのが実情です。
売却にかかる期間が長引くと、維持費の出費は着実にかさみます。リフォームやハウスクリーニングを行っている期間は買主の内覧等も制限され、売却期間が長くなってしまいます。
建物付きの土地として売り出す場合も、買主が見つかる前に解体をするのはおすすめしません。先にお伝えした通り、固定資産税の金額が上がってしまうためです。


空き家の売却で損をしないための注意点をまとめてみましょう。

• 解体をしない
• リノベーションをしない
• リフォームをしない
• ハウスクリーニングをしない
• 所有期間を短くするために、できるだけ早く売る

これらを守れば、「高く売却するための投資のつもりでリフォームしたけど、元が取れなかった」というような失敗を防ぐことができます。住む可能性のある物件であれば、リフォームやハウスクリーニングをしておいても問題はないかもしれません。しかし、確実に売ることが決まっているのであれば、所有期間をできるだけ短くすることが大切です。

こんな方には空き家買取がおすすめです

• 空き家に住む予定がない
• 売却するために費用をかけたくない
• 金額が少し下がったとしても、早く現金化したい
• 自分で内覧者への対応ができない

このような方には、空き家買取がおすすめです。早い場合は問い合わせから1ヶ月程度で決済・引き渡しを迎え、現金化できます。また、販売活動は買取後に業者が行うので「売れ残りリスク」もありません。


空き家買取では、専門業者が買主となって空き家を買い取り、物件に合わせた活用方法で売却します。構造躯体がしっかりしていれば、物件の見た目は問われません。専門業者は、多数の物件を保有していて、最小限で効果的なリフォームやリノベーションのみを行い、工期やエリアを集中して発注することで、施工費用を抑えることができます。不動産は一点ものですので、売りに出そうな空き家を早く買い取ることも、業者にとっては大切です。


持っているだけで維持費のかさむ空き家も、実は買取との相性は抜群なのです。