孤独死のあったマンションや一軒家の売却。
告知義務や事故物件の基準とは

事件性がない孤独死のあったマンションや一軒家は事故物件としてではなく、通常の不動産と同じように売却できるのでしょうか。

今回は、孤独死のあった不動産の売買について解説します。

孤独死があった不動産は事故物件か

事故物件の定義とは何でしょうか。どのようなものが事故物件として定義され、どのようにして不動産売却に影響を与えるのか、解説します。

事故物件の定義とは

事故物件とは、広義には不動産取引や賃貸契約の対象物（土地・戸建住宅・マンション・アパートなど）において、居住部分または共用部分において死亡事故が発生したものを指します。

刑事事件に該当する犯罪による死亡事故（殺人・傷害致死・放火や失火による火災など）が原因の場合は、事故物件となります。また、事件性のない場合においても自殺、災害（地震による倒壊など）で居住者が死亡した場合にも事故物件とされます。

しかし、どんな死亡原因をもって事故物件と判断するかは、意見が分かれており、厳格な規定は存在しません。

例えば、老衰や病死です。一般的には、死後日数が経過している場合は、発見時における損壊状況により判定がされます。発見が早く損壊が少なければ、事故物件にはならないという意見があります。
しかし、発見が早い場合でも、発見者だけで死因を特定することできません。そのため警察に通報し、死因を特定するという流れが生じます。そのため、孤独死であっても変死にあたるため、事故物件に該当するという意見もあります。

このように、「事故物件判定」には、常に曖昧さが残ります。

この曖昧さは事故物件を心理的瑕疵（気持ちの問題）とする、人の心理に起因することも大きな原因です。誰かにとっては気にならないことも、別の誰かにとっては耐えられない心理的な負担になることもあるのです。つまり、事件性の有無を問わず心理的瑕疵は主観に左右されることから、明確な定義ができないとご理解ください。

事故物件が不動産価格に与える影響

事故物件と判断される物件には、告知義務が発生します。この告知義務については、後述します。

所有する不動産が事故物件となった場合は、不動産売却価格にどのような影響を与えるのでしょうか。

結論として、事故物件となった場合には、査定価格はもとより、実際の売却価格も下がります。賃貸物件の場合においても、家賃を下げなければ入居者が入らず、通常よりも長い期間をかけても入居者が決まらないなどの影響を受けがちです。

孤独死の告知義務

宅地建物取引業法35条では、重要事項説明義務として、宅建業者は契約の締結までに確認し得る重要な事項について説明することを定めています。これは告知義務と言われる条項です。

告知義務は、知り得た重要な情報を必ず説明しなければならない義務です。売主が不動産売却価格の低下をおそれ、仲介業者に告知せず、あえて隠すことも、義務違反とされます（不動産事業者に対する売主の告知義務違反）。

告知義務を行わずに不動産売買契約の締結に至った場合は、損害賠償の請求や契約の取り消しのほか、民事訴訟に発展するケースもあります。重要事項においては、「言い忘れた」は通用しません。必ず告知しましょう。

物理的瑕疵と心理的瑕疵

不動産の瑕疵は大別すると物理的瑕疵と心理的瑕疵と、法律的瑕疵に分かれます。（現行法では瑕疵という言葉が、契約不適合に改められましたが、重大告知事項に関して言えば瑕疵という表現が引き続き使用されていることが多いようです。）

さて、瑕疵の意味と分類について詳しくご説明します。

不動産における瑕疵は、通常の注意をもって発見することができない隠れた欠陥です。一般的な瑕疵と分けるために「隠れた瑕疵」と表現されます。

物理的瑕疵は、物理的な欠陥を指します。建物においては床の不陸や雨漏り、シロアリの発生や基礎の沈下、土地においては土中の残存物などを意味します。

心理的瑕疵は、人間の心に起因する瑕疵です。

法律的瑕疵は、建築基準法違反の建築物などが代表的な例です。つまり土地計画や用途地域、消防法の規定に合致しない建築物は違法建築物として「法律的瑕疵」物件に該当します。

事故物件に時効は存在するか

不動産価格などに影響を及ぼす心理的な瑕疵、つまり事故物件に時効は存在するのでしょうか。

例えば、「売買物件で10年・賃貸物件においては3回ほど賃貸人が変われば告知義務は存在しない」といったことを掲載しているホームページを見ることがあります。

しかし、この時効に対する見解は諸説あり、関連文献を調べても明確に定義できません。ここでは、告知義務違反による裁判判例を、一部ご紹介します。判例は一定の条件下における判断基準の目安であり、条件がことなる場合において適用されるものではない、ということにはご注意ください。

平成27年8月7日（東京地裁）
購入した土地上にあった建物で17年前の火災事故による死傷者 ⇒ 重大告知を否定 （年数の経過が、瑕疵を否定した判例です）

平成22年7月20日（東京高裁）
契約後、決済前に売買した賃貸アパート（1棟売）の1室で自殺があったことは、売買契約の危険負担事項の毀損にあたるとして、売主に対し不当利得の返還を求めた訴訟 ⇒ 買主の損害賠償一部容認 （心理的瑕疵の一部を容認した判例です）

平成22年1月15日（東京地裁）
過去に自殺があった不動産。死体検案書では「睡眠薬中毒による自殺があったとは言えない」として瑕疵担保責任を否定 ⇒ 重大告知を否定 （死体検案書を優先して自殺とまでは言えないと判断し、心理的瑕疵に該当しないとした判例）

平成18年12月19日（大阪高裁）
売買時点では取り壊されていた建物内で過去に殺人事件があったことが、売買物件の目的物である土地の「隠れた瑕疵」にあたるか ⇒ 重大告知義務違反 （解体すれば分からないという、悪意とも判断される解体と不告知に関しての判例）

このような情報は一般財団法人　不動産適正取引機構　RETIO判例検索システムで閲覧できます。

心理的な瑕疵は、明確な事故物件を除いては、その状況や事実関係をもとに個別に判断されるものであり、世間で流布されている「心理的重大告知は10年で時効」や「建物内で事件があった場合には、解体してしまえば心理的瑕疵はなくなる」とのような情報には根拠がないと言えます。

明確な根拠が存在しないのであれば、一体、誰に相談をすれば良いのか悩むところです。

様々な専門家が候補になりますが、まずは、不動産のプロに相談されることをおすすめします。そして事件の内容を正確に隠さず話すことが大切です。

また、事故物件でも売却することは可能です。知識や経験に長けた不動産事業者や買取業者に相談をすれば、最適な解決案を提案してくれるものです。

買取業者に売却する場合には、契約の前に告知すれば、もう売主の責任はありません。その後に、業者が再販を行いトラブルになったとしても、その責を問われることはなくなります。その意味では事故物件の販売において、不動産買取が優先的な選択肢になることも多いようです。