誰も住んでいない家を売却したときの税金と節税の方法

誰も住んでいなかったとしても、家を売却するときにはさまざまな税金がかかります。立地のすぐれた価値ある家だけでなく、ほしがる人がほとんどいない価値のない家でも税金の支払いは必要になります。

誰も住んでいない家を売却したときには、どのような税金がかかるのでしょうか。家を売るときにかかる税金と、税金を低く抑える節税の方法を解説します。

誰も住んでいない家を売っても税金はかかる

不動産の売却ではさまざまな税金がかかりますが、誰も住んでいない空き家を売却するときでも、次のような税金がかかります。

印紙税
消費税
登録免許税
譲渡所得税

ここでは、空き家の売却時にかかる税金について解説します。

印紙税

不動産売却時に作成する売買契約書は、印紙税法で定められた課税文書です。契約書の記載金額で税額が決まり、契約書に印紙を貼りつけて消印することで納付したとみなされます。
なお、令和6年3月31日までに作成された売買契約書には税率が軽減されています。軽減後の印紙税額と通常の印紙税は次の表のとおりです。

契約金額	本来の印紙税額	軽減後の印紙税額
500万円を超え　1,000万円以下	1万円	5千円
1,000万円を超え　5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円を超え　1億円以下	6万円	3万円

参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

たとえば、3,000万円の土地付き住宅を売却する場合は、1万円の印紙を売買契約書に貼りつけ消印して納付します。

消費税

居住用として利用していた住宅には、消費税がかかりません。個人が不動産を売却したときに消費税がかかるのは、次のケースに該当するときです。

賃貸マンションなどの投資用不動産の売却
土地活用として経営する駐車場の売却

事業に利用していた賃貸マンションや駐車場などを売却するときには、消費税が課税されます。なお、消費税は建物だけに課税され、土地にはかかりません。したがって、賃貸マンションの売却時には、建物だけが消費税の対象になります。

駐車場の売却で消費税がかかるのは、構築物として資産計上されている場合です。駐車場として売却すると消費税がかかり、更地にすると消費税がかかりません。

登録免許税

不動産の売買時には登記費用がかかります。売却時に発生する不動産登記の種類は、次のとおりです。

抵当権抹消登記
所有権移転登記

抵当権抹消登記は、金融機関から住宅ローンを借入するときに担保として設定される登記です。第三者へ売却するときには、抵当権を抹消しないと売却できません。抵当権抹消登記の費用は売主が負担します。抵当権抹消登記費用は、不動産1個につき1,000円です。土地と建物を売却するときは、2個になって2,000円かかります。

所有権移転登記は、売主から買主に名義を変える手続きです。通常、不動産の決済時に司法書士が代行します。所有権移転登記は一般的に買主が負担し、固定資産税評価額に税率を乗じて税額を算出します。売買による所有権移転登記の税率は、土地・建物ともに2％です。

譲渡所得税

不動産の売却で注意したい税金が、譲渡所得税です。譲渡所得税の税率は不動産の所有期間で変わるため、売るタイミングによって税額が大きく変わります。

譲渡所得税の税率は以下のとおりです。

譲渡所得税の種類	税率
短期譲渡所得（所有期間5年以内）	39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
長期譲渡所得（所有期間5年超え）	20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

このように、5年を境に税率が約2倍も変わるため、5年を超えている場合は税額を抑えられます。

ただし所有期間は不動産を売却した年の1月1日時点で、5年を超えているかどうかで判断されます。したがって、所有から5年前後で売却する場合は、長期譲渡所得に該当するかどうかを確認してから売却しましょう。

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家の売却でかかる税金を安くする節税の方法

せっかく家を売却するからには、少しでも手元に残るお金を多くしたいものです。ここでは、家の売却でかかる税金を安くする節税の方法について解説します。

相続した空き家の3,000万円特別控除の特例

相続した戸建ての空き家で一定の要件を満たし、令和9年12月31日までに売却した場合は、マイホームでなくても売却時に3,000万円特別控除を利用できます。

この特別控除は、次の3つの要件すべてに当てはまる場合に適用されます。

昭和56年5月31日以前に建築された
区分所有建物登記（マンションなど）がされている建物ではない
相続開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいない

税額の計算式は以下のとおりです。

譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用－3,000万円

譲渡所得が3,000万円以下の場合は、所得税がかかりません。平成31年度税制改正により、被相続人が老人ホーム等に入所していた場合も対象になりました。要件が細かいので、該当するかどうかをしっかり確認しましょう。

取得費加算の特例

取得費加算の特例とは相続財産を売却した場合、相続税額の一部を取得費に加算することにより、譲渡所得にかかる税金を軽減できる特例です。

特例の適用を受けるための要件は次のとおりです。

相続や遺贈により財産を取得
財産を取得した人に相続税がかかっている
財産を相続開始の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡している

譲渡所得税は「収入金額－（取得費＋譲渡費用）」の計算式で算出しますが、「取得費」に相続税の一部を加算するため、所得税がそれだけ少なくなるというわけです。

相続した空き家の3,000万円特別控除の特例とは併用できないため、負担が少なくなるほうを選びましょう。

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誰も住んでいなくても空き家にはお金がかかる

空き家は、所有しているだけでもさまざまな費用がかかります。空き家にどのような費用がかかるのか解説します。

誰も住んでいなくても固定資産税がかかる

固定資産税は、不動産を所有しているだけで課税される税金です。毎年1月1日時点での所有者に納税通知書が届きます。誰も住んでいなくても、固定資産税がかかるため、固定資産税の高いエリアでは、1年間でかなり高額な税金を納めることになります。

空き家を活用することなく、ただ所有しているだけでも、固定資産税を毎年払い続けなくてはなりません。

特定空き家に指定されると固定資産税が高くなる

空き家を長期間放置していると、防災、衛生、景観面など、周辺住民の生活環境を悪化させます。そのため、2015年5月26日に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されました。

これまでは、小規模住宅用地の固定資産税は通常の1/6、都市計画税は1/3に抑えられる特例を受けられました。しかし、特定空き家に指定されると、この特例が受けられなくなるため、固定資産税は6倍、都市計画税は3倍に増えることになります。

なお、特定空き家に指定されるのは、次の状態にある空き家です。

そのまま放置すれば倒壊などの危険がある
著しく衛生上有害となるおそれがある
適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なう
周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である

家の維持・管理に費用がかかる

特定空き家に指定されないよう手入れをするために、維持・管理の手間や費用がかかるのも悩ましいところです。

庭の雑草を抜く、落ち葉の掃き掃除をする、家のなかを通風（窓を開けて風を通す）・通水（水を定期的に流して汚臭を防ぐ）するなど、さまざまな管理をしなければなりません。遠方に空き家がある場合は、自分で維持管理するのは難しいため、管理会社に費用を払って代行してもらうことになります。