築40年の一戸建てを売却したい！資産価値や売却のコツについて解説

築40年の一戸建ては売却することができるのでしょうか。

築年数の経った戸建てをスムーズに売却するためのポイントや資産価値、注意点などについて解説します。

築40年の一戸建てに価値はある？

築40年の一戸建てには、どのくらいの価値があるのでしょうか。法定耐用年数や耐震基準などに触れながら具体的に解説します。

築40年一戸建ての特徴

住宅には構造ごとに法定耐用年数が設定されており、木骨モルタル造りが20年間・木造で22年間となっています。つまり、築40年の一戸建ては法定の減価償却をすると価値がゼロ円となり、建物には価格がつかないことも少なくありません。

また、築40年の一戸建ては、新耐震の建築基準を満たしていないケースが多く、こちらも価格に影響を与えます。

新耐震基準とは、1981年6月1日以降に建築確認申請の承認を受けた建物です。築40年以上の建物はこれ以前のものが多く、耐震補強工事などを行っていない場合は、大規模な震災に対しての耐久力に不安が残る建物です。また、新耐震基準建物でないと買い手の住宅ローン控除の適用にも影響を及ぼします。

さらには、近年多発している台風や水災などの自然災害に対しても老朽化による損害拡大が心配です。不動産取引上の法改正によりハザードマップの認知度も上がっているので、地域によっては買い手に敬遠されるでしょう。

土地の価値

建物と違い土地は経年で劣化しないため、所有期間に応じて減価償却されません。

しかし、時間経過によって価値が変わることはあります。たとえば、周辺環境の変化です。

東京都郊外に多摩ニュータウンと呼ばれるかつての新興住宅地があります。多摩ニュータウンは、大規模な都市開発により、分譲当時は土地の価値が大きく上がりました。しかし、その後に居住者の高齢化によって価値が下がった、というケースがあります。

現時点の立地による優位性とともに、今後の周辺環境変化についても把握しておくとよいでしょう。

建物の再利用価値も重要

法定耐用年数上の価値と、買い手のニーズは必ずしも一致しません。買い手のニッチなニーズに応えられる例外もあります。

これまでほとんどの人は、自己居住専用としてのみが購入ニーズでした。現代では多様化が進み、たとえば、セカンドハウスとして古民家の利用・DIYブームにより自分好みのリフォームやリノベーションする楽しみを持つ人が増えています。

立地や建物の状況によっては築40年でもさまざまな再利用価値が見出せることがあります。

築40年の一戸建てを売却するコツ

買い手にとって安心感や納得感があれば、築古物件でも売却がスムーズに進みます。値段を下げればよいというものではありません。質の向上と戦略が大切です。

測量・境界確定

築古物件の価格は、土地によって大きく左右されるため、測量・境界確定は非常に重要です。

測量・境界確定は費用が発生するため、実施せずに売却をすすめる方がいますが、これは間違いです。大事な資産の質を上げて価値を守るという意味で、測量や境界線の確定は非常に大切です。

たとえば、相続などで先祖から引き継いだ古い土地の場合、登記されている面積と実際の面積が大きく異なることがあります。隣家との境界がはっきりしていなければ建替えや増改築に影響を及ぼし、隣人トラブルの火種にもなります。

これらは価格に大きく影響し、買い手の不安要素となり売却に影響を与えます。

瑕疵担保保険（既存住宅売買瑕疵保険）

瑕疵担保保険は、売却後に建物の欠陥が発見されたときに損害を保証するというものです。

この保険に加入するには、事前に専門家による建物調査に合格する必要があります。つまり瑕疵担保保険に加入しているということは、建物に一定以上の性能があるということになるので、買い手に大きな安心感を与えます。

ホームインスペクション

ホームインスペクションとは、専門家による住宅診断です。検査による建物の劣化や欠陥状況だけではなく、今後のメンテナンスについてもアドバイスが受けられ、建物の人間ドックの様なものです。

瑕疵担保保険は保険加入を目的としたもので、インスペクションは住宅の品質保持を目的としています。保険に加入できない場合でもホームインスペクションは可能です。

買い手に対してよい情報提供になり、契約不適合責任などのトラブルを避けられるということがメリットです。

リフォーム・リノベーション

老朽化がひどくなければ、現在のライフスタイルに合わせたリフォームやリノベーション
をすることにより、買い手ニーズにマッチして目を引きます。

水回りや設備機器は数十年前と現在では大きく変わっているため、建物に手を加えることにより買い手の購買意欲を上げることが期待できます。

しかし、売れなかったときや売却を中止した場合は費用が無駄になるので注意しましょう。

更地にする

建物が再生不可能なくらい老朽化している場合は、解体して更地にしたほうが売却しやすくなります。買い手は解体という面倒が減り、見た目の印象がよくなるという心理的作用もあります。

他にも、解体の過程で埋設物などの土地の瑕疵を発見できることで契約不適合責任を負うリスクがなくなり、売主と買主双方が安心できる状態となります。

しかしリフォーム・リノベーション同様に、売れなかったときや売却を中止した場合は解体費用が無駄になり、更には土地の固定資産税も大幅に上がるので注意しましょう。

手間なく売却するなら不動産買取

買い手は一般ユーザーだけではありません。不動産買取事業者があります。大きな特徴は買い手が不動産のプロだということです。

買取は売却のさまざまな手間が省けて、売却の確実性が上がり、トラブル発生率が下がるということにつながります。

決済が早い

買取は、買い手が不動産のプロであり資金力もあるため、何よりも売却成立が早いのが特徴です。契約キャンセルの可能性も低く、取引が安定しています。

買取は、最短で1週間程度で決済が完了することもあります。一方、仲介は決済までに4～8カ月程度かかることが一般的です。

仲介も買取も不動産会社への依頼ですが、決済スピードは買取のほうが早いです。

手間とリスクが少ない

買い手はプロであるため、解体するのかリフォームするのかの判断および手配をすべてやってくれます。測量や境界確定についても同様であり、通常の仲介による売却よりもはるかに負担が少なくなります。

また、プロである不動産事業者が買い手のため、協議によって契約不適合責任が免責されることがあります。契約不適合責任が免責されると、物件の欠陥によるトラブルの心配が不要です。

そして、建物を解体せずに売却できることも大きな特徴です。解体の手間が省けるだけではありません。通常の仲介取引では、解体したあとにもし売却できなかったときは解体費用や土地固定資産税値上げの損失が出ますが、不動産買取ではこの心配がありません。

事業者選びが重要

買取事業者には色々なタイプがあります。マンションに強い、一戸建てに強い、事業用不動産に強いなどです。

築40年の一戸建ての場合、一戸建ての再販売や一戸建て用地の販売実績が多い買取事業者に依頼しましょう。マンションや事業用不動産に強い買取事業者に買取を依頼しても、ノウハウが少なく、買取価格も低くなってしまうおそれがあります。