4000万円で買った家はいくらで売れる？高く売るためのポイントも解説

家の価格は、築年数が経つにつれて下がります。なかには買ったときよりも家が高く売れるといったケースもありますが、東京や都市部の特殊なケース以外では稀でしょう。

今回は、4,000万円で買ったマンション・戸建てが今いくらで売れるのか、計算方法や価格推移について解説します。さらに買ったときよりも家が高く売れるケースと特徴、高く売る方法についても紹介します。

4,000万円で買った家はいくらで売れる？

家がいくらで売れるかによって、その後の生活のプランが変わってきます。そのため、家の売却価格の目安を知ることはとても重要です。

はじめに、4,000万円で買った家が実際にいくらで売れるのか、指標をもとにした計算の仕方と試算結果、正確な物件価格の調べ方について解説します。

戸建ての場合

戸建て住宅の物件価値は、築年数を追うごとに低下します。固定資産として使用できる期間を定めた耐用年数では、木造住宅は築22年で建物の価値が0円になり、土地のみの価値となります。 国土交通省「中古住宅流通リフォーム市場の現状」の試算によると、4,000万円で購入した戸建て住宅の価格推移は、以下のとおりです。


国土交通省「中古住宅流通リフォーム市場の現状」より

築年数	価格	新築時との比較
5年	2,800万円	70%
10年	1,800万円	45%
15年	880万円	22%
20年	640万円	16％
25年	480万円	12%
30年	320万円	8%

木造住宅であれば築22年まで価格が急激に下落し、新築時の16%程度にまで下がる計算です。

ただし実際の売却価格推移は、土地の価格の変動により、上がる場合もあれば、下がる場合もあります。土地の価格は、周辺環境や交通・生活の利便性、人口動向、経済環境などに左右されるためです。

家の売却価格を知るためには、こうした情勢の変化による土地価格の変動も加味することが必要です。

マンションの場合

マンションの価格も一般に、築年数により緩やかに下落します。同じく国土交通省「中古住宅流通リフォーム市場の現状」の試算では、4,000万円で購入したマンション価格は以下のように推移します。

築年数	価格	新築時との比較
5年	3,280万円	82%
10年	2,920万円	73%
15年	2,600万円	65%
20年	2,320万円	58%
25年	1,920万円	48%
30年	1,600万円	40％

マンションの場合は鉄筋コンクリート造りのため、木造戸建て住宅ほどには建物の老朽化が進まず、物件価値が比較的保たれます。

この試算方法では、築25年で新築時の約半分となる計算です。ただし、実際の売却価格は戸建てと同様に、情勢の変化や物件ごとの条件により変動するため、上記データはあくまで参考程度としてください。

より正確な家の価格の調べ方

戸建てとマンションの価格推移は、あくまで特定の試算により導き出した目安であり、計算方法が変われば結果も異なります。

売却価格を、試算で具体的に弾き出すことは困難です。より正確な価格相場を知るためには、家の近隣で条件の似た物件の価格を調べることをおすすめします。

「REINSMarketInformation」「国土交通省・土地情報総合システム」では、最近の不動産売買取引を閲覧でき、周辺で成約した物件の売買価格が分かります。同じような築年数や間取り・広さの家が売りに出されていたら、その売却価格が相場に近いと考えてよいでしょう。

さらに、売却査定を受ければ、より正確な家の売却価格を把握することが可能です。不動産会社に依頼する査定は基本的には無料です。

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買ったときより高く売れることもある？

近年は地価が上昇傾向のため、条件によっては購入したときより家が高く売れるかもしれません。とくに以下のケースでは、家が買ったときよりも高く売れる可能性があります。

● 周辺エリアの注目度・住宅需要が高まっている
● 都市開発・再開発の予定がある

周辺エリアの注目度・住宅需要が高まっている

物件の周辺エリアの注目度が高まっている場合、家が高く売れる可能性があります。

たとえば「住みたい街ランキング」に選ばれるなど、大手メディアやインターネットで注目度が集まっているエリアでは、地価が上昇し、家の売却価格が高くなる傾向にあります。

郊外であっても、子育て環境や医療・福祉が充実している街、始発駅などは移住先として人気となり、地価が上昇するケースがあるようです。

街が注目されれば住みたい人が増えるため、家が売れやすく、価格も高くなるのが一般的です。

都市開発・再開発の予定がある

家のエリア周辺が再開発された場合や、再開発予定が決まっている場合には、家が高く売れる可能性が高いです。

都市計画や新交通の開通予定、企業の進出、大型商業施設の建設予定などがあると、通常は周辺の地価（土地の売買価格）が上昇します。

オリンピックや万博のような、大規模イベントが予定されるエリアも同様です。直近では2025年に開催予定の大阪万博に向けて、大阪エリアではインフラ整備や都市機能強化が進んでいます。

最近では、2021年東京オリンピックの選手村跡地の大規模分譲マンション「晴海フラッグ」で、平均倍率15倍の応募がありました。最高価格で3億4,990万円を記録するなど、マンション価格の高騰が周辺エリアの不動産価格にも影響を及ぼしました。同様の変化が大阪でも起こると予想されます。

2024年の大阪万博で、政府が予想する経済効果は約2兆円で、波及効果は関西圏のみならず東京エリアにも及ぶといわれ、地価にも少なからず影響がありそうです。

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4,000万円で買った家を少しでも高く売るために

前に紹介した条件以外でも、4,000万円の家が高く売れる可能性はあります。売主側がポイントを押さえた売却活動をすることによっても、家を高く売ることが可能です。

4,000万円で買った家を高く売るポイントと、売却時の注意点を紹介します。

● 内覧時に家をきれいにする
● 周辺相場に合った価格で売り出す
● 売れやすい時期を選ぶ
● 買取査定がおすすめ

内覧時に家をきれいにする

購入希望者は、これから住む家を、新築同様のきれいな家としてイメージしていることがほとんどです。新築物件がライバルにもなり得るため、利用価値を高く見せる工夫が必要です。

水回りとリビングを中心に掃除をすると同時に、ドアの動きが悪いなどのちょっとした不具合は、この機会に修繕しておきましょう。

そのまま支障なく住める状態に修繕することは必要ですが、リフォームまで行うと、思うような価格で売れなかった場合に無駄になってしまいます。リフォームの必要性は、不動産会社と相談して決めるほうが無難です。

周辺相場に合った価格で売り出す

相場より高い価格で売り出しても、売れずに残ってしまえば結局値下げすることになります。なかなか売れず、値下げした物件は印象もよくありません。

レインズや土地情報総合システムで、周辺の条件が類似する物件の価格を調べるか、査定を受けて適正価格を把握しましょう。不動産会社に査定を受ければ、価格の根拠も聞くことが可能です。しかし、なかには媒介契約（販売活動や契約手続きを依頼する契約）の依頼を受けたいがために、相場より高い査定額を提示する不動産会社もいるため注意が必要です。

売れやすい時期を選ぶ

1年の間では、年度末の2〜3月がもっとも売却しやすい時期です。理由は、4月に新生活を迎える前の引っ越しが増えるためで、その時期なら多くの人にアプローチをすることが可能です。

転勤の多い9月も、年度末に次いで売却しやすい時期です。売却活動着手から売却までには1〜4カ月程度かかるといわれます。売却したい時期の2〜3カ月前には、計画的に活動をスタートさせましょう。

売却が得意な不動産会社を選ぶ

家を売却するときは、1社でなく複数の不動産会社に査定をしてもらうことが大切です。しかし、査定依頼する不動産会社が多すぎても情報過多になり、何が正しいのかがわからなくなってしまいます。おすすめなのは２～3社程度を比較検討することです。

最終的に不動産会社を選定するときは、以下のことを確認することをおすすめします。

● 根拠ある査定価格を提示しているか
● 明確な販売戦略があるか
● 幅広い広告活動をしてくれそうか

こうした条件に合う不動産会社であれば、自身の希望する価格で売却できるよう、親身にアドバイスしてくれるでしょう。

買取査定がおすすめ

不動産の売却を検討したとき、まずとるべき行動は不動産会社に査定依頼をすることです。査定価格がわかれば売却すべきか、売却せずに保有すべきかの判断がしやすくなります。

この際、一般的な仲介会社に査定を依頼しても、あまり意味がないかもしれません。仲介は、買主との価格調整や値引きなどによって結果的に査定額からかけ離れた価格で売却に至るケースも少なくないからです。

正確な売却価格を知りたいならば、買取査定がよいでしょう。買取は不動産会社が直接物件を買い取る売却方法で、査定した価格がそのまま売却価格となるため、まずはいくらぐらいなのかを把握できるためおすすめです。

また、査定価格に納得すれば、販売活動が不要ですぐに売ることも可能なので、スピーディーかつスムーズに売却が可能です。また、仲介とことなり買取ならば仲介手数料も不要といった部分も魅力的です。