親の代わりに家を売る方法や注意点、かかる費用を解説

親が亡くなった、もしくは認知症になったり、施設に入ったりして、親の住んでいた家を処分しなくてはならなくなった場合でも、勝手に家を売ることはできません。原則として、不動産は所有している本人しか売却ができないためです。

それでは、親の代わりに不動産を売却するためには、どのような手段があるのでしょうか。

親の代わりに家を売る方法

親の代わりに家を売る4つの方法を紹介します。

贈与・相続

所有権を親から子どもに移転できれば、もちろん子どもが自由に家を売却できます。方法としては贈与、もしくは相続があります。

贈与

財産を原則として無償で渡す行為です。親が子どもに家を贈与し、所有権移転登記を済ませることで子どもが不動産の所有者になります。

贈与の契約は口頭でも可能ですが、トラブルが生じやすいため、贈与契約書を作成しておくとよいでしょう。ただし、贈与をする側が認知症や寝たきりなどで意思能力がないと見なされた場合、生前贈与は無効となるため注意が必要です。

相続

親が死亡した場合は、まず相続者に所有権を移転したうえで売却を行う必要があります。法定相続人が複数いる場合は、トラブルにならないよう遺言書の確認や遺産分割協議をしっかり行いましょう。

なお、相続してすぐに売却する場合でも登記変更は必要です。とくに相続後に即売却し、売却益を分割する「換価分割」を選ぶ場合、登記名義を相続人全員にするか、便宜的に代表者一人にするかも決める必要があります。

登記名義や売却益の分配をどうするか、誰が手続きや諸費用支払いを行うのか、全員の意志を合わせたうえで売却を進めていきましょう。

代理人

親が認知症になっておらず、判断力が充分にある場合は、子どもが所有者の代理人となることも可能です。

代理人を立てるためには委任状を作成し、委任契約を交わす必要があります。委任状があれば、代理人であると相手方に証明できるため、売却行為が可能となります。

成年後見制度

成年後見制度とは、認知症などにより判断能力がなくなった人に関する法律行為を含む意思決定をサポートする人を選任する制度です。制度を利用するタイミングにより、「任意後見制度」と「法定後見制度」の2種に大別されます。

• 任意後見制度：判断能力がなくなる前に本人の指名により後見人を選定する
• 法定後見制度：判断能力がなくなった後に家庭裁判所により後見人を選定する

親が認知症になった場合は、「法定後見制度」を利用することで家の管理や売却が可能になります。親が亡くなり、家を相続するまで家を塩漬けにする必要もなく、速やかに売却できる点が大きなメリットです。

ただし、成年後見人になったからといって家の売却が無条件でできるわけではありません。 成年後見人は本人（親）が不利益をこうむらないために援助を行う役目を担っています。そのため、居住用である不動産を売却する場合は事前に裁判所の許可が必要です。

家族信託

家族信託は、信頼できる家族に自身の財産の管理を任せる制度です。委託者（親）と受託者（子ども）の間で契約を交わし、財産の管理方法を決定します。

契約において「処分の権限」が受託者に付与された場合、受託者である子どもが自由に家を売却できます。不動産の家族信託を行うと、財産権は委託者が持ったまま、名義だけが委託者から受託者に変わります。この時点で登記を怠ってしまうと、親が認知症になった場合名義変更ができなくなるため注意が必要です。

もう一点注意すべき点として、費用の高さがあります。家族信託を行う際、専門家に支払う報酬は30〜100万円程度（委託する財産額によって異なる）が相場です。

また、受託者は信託財産について帳簿などを作成し、その内容を毎年委託者に報告する義務が生じます。費用、手間共にコストがかかる点は大きなデメリットといえるでしょう。

親の家は仲介、買取のどっちで売る？

家を売却する方法としては、大きく分けて「仲介」と「買取」があります。親の家を売却する際には、どちらを選べばよいのでしょうか。それぞれの特徴と、利用すべきケースを紹介します。

仲介と買取の違い

仲介と買取の違いを表にまとめると以下のようになります。

	特徴	メリット	デメリット
仲介	不動産仲介会社に買い手を探してもらう	● 買取より高額で売却できる	● 売却まで時間がかかることがある（数カ月～半年程度） ● 状態の悪い家は買い手がつかないことがある ● 契約不適合責任を追及されることが多い
買取	不動産買取業者に直接家を買い取ってもらう	● すぐに売却できる（数日～数週間） ● 仲介では売却できないような状態の悪い家でも売却できる ● 契約不適合責任は免責となる場合がある	● 仲介より1～3割程度売却価格が安くなる ● 極めて状態の悪い家は買取を断られることがある

仲介を利用すべきケース

家が街中や駅から近い場所など好立地であったり、築浅物件であったりと条件がよい場合は、仲介が適しています。

条件がよい家であればすぐに買い手がつくので、売却まで長期間待つ必要はありません。買取よりも高額で売却できるため、残債の返済や親の生活資金の確保も楽になるでしょう。

買取を利用すべきケース

買取は仲介より売却価格が安くなる点がデメリットですが、すぐに売却できるというメリットがあります。

• 家の状態が悪い、残置物が多い
• すぐに家を処分したい（現金がほしい）
• 家が居住地から遠方にあり、内覧対応が難しい

買取業者に依頼すれば、一度の内覧ですぐに買取が決まります。汚損・故障のある個所はリフォームしたり戸建用地として再販売するため、状態が悪くても買い取ってもらえるケースが多いです。残置物の処分も任せられるので、持ち物やゴミを整理する必要もありません。

親の家を売るときにかかる費用

親の家を売るときにかかる費用について解説します。費用が発生する条件やタイミングを確認し、しっかり準備をしておきましょう。

各種税金

家を売却する際にはさまざまな税金がかかります。必要な税金と発生するタイミングを確認しておきましょう。

	発生するタイミング	税率もしくは金額
相続税	家の相続を受けるとき	10〜55％（固定資産税評価額による。発生しない場合もある）
贈与税	家の贈与を受けるとき	10〜55％（固定資産税評価額による。発生しない場合もある）
不動産取得税	家の贈与を受けて不動産を取得したとき	固定資産税評価額の3％
登録免許税	所有権移転登記、抵当権抹消登記を行うとき	所有権移転登記：固定資産評価額の2％ 抵当権抹消登記：1,000円
印紙税	不動産の売買契約書を作成するとき	売却価格によって異なる 例：1,000万円超5,000万円以下の場合は1万円
譲渡所得税・住民税	家を売却し利益が発生した翌年	譲渡所得金額の20～39％ （家の所有期間によって異なる）

売買契約時にかかる費用

各種税金に加え、売買契約時には諸費用がかかります。その内容と目安となる額は以下のとおりです。

	発生するタイミング	費用相場
一括返済手数料	売却時、ローン残債を一括返済する場合	5,000～2万円 （金融機関や手続き方法により異なる。発生しない場合もある）
売買契約関連書類の発行費用	境界確認書、固定資産税評価書、住民票などの各種書類の再発行が必要になった場合	数百円程度
税理士への報酬	売却により譲渡所得が発生した際、確定申告を税理士に依頼した場合	3～30万円 （譲渡所得額により異なる）

ハウスクリーニングやリフォーム

必ずではありませんが、売却前にハウスクリーニングやリフォームを行う場合があります。
部屋の広さや手を加える程度により費用は大きく変わりますが、相場としては以下のとおりです。

ハウスクリーニング	家全体	6～14万円
	水回り	2～8万円
	床 （ワックスがけ含む）	8,400～1万5,000円 （6畳あたり）
リフォーム	家全体	300万円～
	水回り （キッチン、浴室、トイレ、洗面所）	120～430万円
	クロス張替え	800～1,000円/m2
	床の張替え	15～50万円 ※フローリング
	外壁	50～400万円

築年数が古く、汚損や設備の故障が目立つ家は、そのままだと買い手がつかないおそれがあります。そのような場合はハウスクリーニングやリフォームを行い、家の見栄えや価値を上げるのも一つの選択肢です。

とはいえ、リフォームは高額の費用がかかるため、施工費に見合った売却益を得るのは困難です。とくに状態の悪い家は、買取業者に売却したほうがよいケースもあります。

買取業者であれば瑕疵のある家もそのまま買い取るため、クリーニングやリフォームの費用はかかりません。たとえ仲介より売却価格が低くとも、最終的な手残り自体は多くなる可能性があります。

仲介手数料

仲介手数料とは、仲介による売買が成立した際、不動産仲介会社に支払う報酬のことです。宅地建物取引業法によって上限が定められており、計算式は以下のようになります。

• 売却価格が200万円以下：売却価格×5％＋消費税
• 売却価格が200万円超400万円以下：売却価格×4%＋2万円＋消費税
• 売却価格が400万円超：売却価格3％＋6万円＋消費税

なお、買取を選択した場合、仲介手数料はかかりません。その点でも買取は諸費用の面で仲介より有利だといえます。