空き家を相続したら名義変更が必須！相続登記の手続きと必要書類

空き家を相続したら、名義変更を行う必要があります。不動産を相続して名義変更を行うことを、特に相続登記といい、法律によって義務化されています。相続登記が義務化された背景など、空き家の名義変更について基本から解説します。

空き家を相続したら名義変更が必要

相続が発生すると、親族間で相続財産について話し合う必要があります。さらに、さまざまな手続きも必要です。相続の手続きには期限があるため、忘れないよう確認しながら進めていきましょう。

もし空き家を相続した場合は、特に注意が必要です。相続登記が義務化されたため、誰も住まない場合でも名義変更が必要になります。

2024年4月から空き家の相続登記が義務化

法改正以前は相続登記が任意だったため、遺産分割協議がまとまらない場合は相続登記せず、登記簿上の所有者を被相続人のまま放置することもできました。しかし、2024年4月1日から相続登記が義務化されたため、相続人は不動産を取得したことを知った日から、3年以内に相続登記をする必要があります。

2024年3月31日以前に相続した不動産も対象

注意が必要なのは、2024年4月1日より前に相続した不動産でも相続登記が必要なことです。現時点で相続登記していない場合は、2027年3月31日までに相続登記をする必要があります。

相続登記をしないとどうなる？

もし、空き家を相続した後、相続登記をしないまま放置するとどうなるのでしょうか。ここでは、代表的な3つのリスクについて解説します。

罰則の対象となる可能性がある

相続人が相続によって不動産を取得したことを知っていながら、正当な理由なく相続登記をしなかった場合は、10万円以下の過料が課せられるおそれがあります。また、2024年4月1日より前に相続が発生している場合でも、相続登記の義務があるため罰則の対象になります。

空き家を売却・賃貸できない

空き家の所有者が被相続人のままだと、相続したとしてもほかの人へ売却できません。相続しても所有者が自分ではないため、売買契約を締結できないのです。これは、賃貸契約を結ぶ場合でも同じです。

相続登記には書類を揃える必要があるため、数カ月単位の時間がかかることもあります。不動産の売りどきを逃さないためにも、なるべく早く相続登記の手続きを進めておきましょう。

さらに相続が発生すると相続トラブルに発展するおそれあり

空き家の相続登記をせず放置し、その間に相続人の1人が亡くなった場合はどうなるのでしょうか。その亡くなった相続人に3人の子どもがいれば、その3人も空き家の相続人になります。つまり、相続が発生して、さらに相続人を増やすことになるのです。

相続人が多くなればなるほど遺産分割の話し合いがまとまらず、収拾がつかなくなってしまいます。相続人が増えて複雑化する前に、相続登記を完了させることが大切です。

遺産分割で争っている場合は「相続人申告登記」

相続登記が義務化されたものの、3年以内の相続登記が難しい人の救済として「相続人申告登記」という制度が創設されました。法務局へ期間内に相続人申告登記を申請することで、相続登記の申請義務を履行したことになります。相続人が単独、もしくはほかの相続人の代理として申し出ることも可能です。

相続登記の基本を解説！手続きと必要書類は？

そもそも相続登記とはどのような登記で、手続きにはどのような書類が必要なのでしょうか。ここでは相続登記について、もう少し詳しく解説します。

相続登記とは

相続登記とは、不動産の所有者が亡くなったときに、不動産の名義人を相続人に変更する登記のことをいいます。相続人が自ら法務局へ申請することもできますが、必要書類を揃えるのが難しい場合などは、司法書士へ依頼することが一般的です。

相続登記にかかる費用

相続登記をする際は、登録免許税がかかります。相続不動産の固定資産税評価額に対して、税率（0.4％）をかけた額です。また、申請時に必要な戸籍の証明書などを取得する費用がかかり、司法書士へ相続登記を依頼する場合は、報酬として5～15万円程度の費用が別途かかります。

登録免許税（相続登記にかかる税金）	相続不動産の固定資産税評価額×税率0.4％
戸籍の証明書など取得費用の実費	数千円程度（数百円程度の書類が複数枚）
司法書士の報酬（依頼する場合）	5～15万円が目安（内容によって異なる）

義務化された経緯

相続登記がされていないために、所有者不明の空き家が増加しています。管理されない空き家が老朽化して倒壊するなど、周辺環境に対する悪影響が懸念されていることから、近年になって社会問題となっています。

また、所有者不明の空き家があることで公共事業や復興事業が進まないといった弊害もあり、一連の事態を解消するために相続登記が義務化されました。

相続登記の手順

相続登記の手続きは、次の4つの手順を経て進めます。

1. 相続不動産を確認する
   被相続人が所有する不動産の有無や状態、権利関係、資産価値を調べる
2. 相続人で分割の割合を協議する
   相続財産をどのように相続するか相続人で話し合い、遺産分割協議書にまとめる
3. 登記に必要な書類を揃える
   遺産分割協議書や戸籍の証明書など、相続登記に必要な書類を用意する
4. 管轄法務局へ相続登記を申請する
   管轄法務局へ登記申請書に必要書類を添えて、登録免許税を納付して申請する

相続登記に必要な書類

相続登記の申請をするときは、次の書類が必要です。取得に時間がかかることもあるため、早めに入手するよう心がけましょう。

• 登記申請書
• 相続不動産の登記事項証明書
• 遺言書・遺産分割協議書
• 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡時まで）
• 被相続人の住民票の除票
• 相続人全員の戸籍謄本・住民票
• 法定相続人の印鑑証明書（遺産分割協議書による場合）
• 相続不動産の固定資産評価証明書

相続登記後も空き家にはリスクがある

空き家の相続登記が完了しても、まだ安心はできません。ここでは、特に注意したいポイントを3つ紹介します。

放置すると資産価値がなくなる

空き家は換気をしないことでカビが生えやすくなり、雨漏りに気づかず放置してしまうと、構造の主要部分を腐食させてしまうことになります。また給排水設備を使わない期間が長いと劣化を早めることになり、資産価値を下げることになりかねません。

維持管理できないと固定資産税は最大で6倍に

住宅用地（200㎡以下の部分）は特例措置により固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1に軽減されています。

しかし、放置された空き家が周辺環境に悪影響を及ぼすと判断されると、自治体から「特定空家」に認定され、翌年から固定資産税の軽減が受けられなくなるおそれがあります。つまり、固定資産税の負担が最大で6倍に増えることになるため、注意が必要です。

近隣住民とトラブルの原因になる

空き家の外壁や屋根材の落下などにより近隣住民や通行人を負傷させてしまうと、損害賠償請求をされる事態になりかねません。空き家に住まない場合でも定期的に点検するなどし、難しい場合は専門業者に依頼することを検討しましょう。

空き家は早めの売却がおすすめ

管理できない空き家を相続したら、早めに売却することが得策です。活用できるかもしれない、手放すのが惜しいなど、人によって思いはさまざまだと思いますが、空き家を問題なく所有し続けるのは、意外と負担になります。空き家の早めの売却をおすすめする理由を見ていきましょう。

空き家は資産価値が下落する前に売却する

空き家は年数が経つにつれて劣化するため、それだけ資産価値が下落します。劣化しないように管理しようとすると、それだけ維持費用がかかってしまうことにも注意が必要です。活用する予定が決まっていないのであれば、売却できる段階で手放すことをおすすめします。

人が住まなくても固定資産税・維持管理費がかかる

人が住んでいなかったとしても、不動産を所有していると固定資産税や都市計画税、維持管理費がかかります。何の活用もできていないのに、税金だけを負担することになるわけです。また、空き家が著しく劣化すると、特定空家に認定されるリスクがあるため、費用をかけて維持管理をしなくてはなりません。

残置物の整理に困ったら「買取」を検討

被相続人の残置物の整理や処分に困ったら、買取による売却がおすすめです。不動産会社へ仲介を依頼して売却する場合は、個人が買主になることがほとんどです。その場合、空き家が売れやすいように不用品を処分したり、屋内を清掃したりといった手間がかかります。家の見た目が悪いと、購入希望者の候補から外れてしまうためです。

しかし、買取であれば買主は不動産会社になります。物件そのものの価値を見極めて購入を判断するため、見た目をよくするなどの手間がかからないのです。不動産会社による買取であれば、現状のまま引き渡しができることも多く、建物の不具合を免責とする特約をつけることも可能です。所有する空き家の扱いに困っているのなら、トラブルなく、スピーディに売却を進められる不動産買取がおすすめです。