再建築不可を徹底解説！
売却するなら業者買取がおすすめな理由

所有している土地の売却を検討したとき、思わぬネックとなるのが「再建築不可」です。

再建築不可の土地や物件は、流通性が低く売却が難しいため、なかなか売却が進まないこともあります。そもそも再建築不可物件とはどういったものなのか、再建築不可物件の売却方法について解説します。

「再建築不可」を分かりやすく解説

再建築不可とは、現在建っている建物を取り壊して、新しい建物を建て直すことが法律上できない物件や土地を指します。

つまり、住んでいる家が再建築不可物件だった場合、築年数が経ち、建て替えをしようとしてもできません。建築確認が必要な大規模なリフォームやリノベーションもできません。

再建築不可は、建築基準法によって定められており、災害や火事が起きたときの避難経路や、救急・消防車両の経路を確保するためのルールです（建築基準法第42条）。そのため、道路が大きく関わっています。

該当する土地や物件が再建築不可なのかは、登記簿上には記載されておらず、管轄の役所の建築指導課などで調べる必要があります。ただし、再建築不可になる条件を知っていれば、わざわざ調べなくてもおおよその把握が可能です。それでは、再建築不可の条件について解説します。

4メートル以上の幅（幅員）がある道路に接していない土地

4メートル以上の幅（幅員）がある道路に接していても、道路と土地が接する部分（間口）が2メートル未満の土地

例外として再建築不可物件にならないケース

また、地方や郊外といった都市計画区域ではない地域では、接道義務がないこともあります。また、自治体ごとの条例に従うなどの例外もあります。

実はたくさんある再建築不可物件

総務省が2013年に発表した「住宅・土地統計調査」によると、全国に幅員2メートル未満の道路に接している物件は56万7,000戸、敷地が道路に接していない物件は30万6,700戸ありました。

東京都23区内でも、幅員2ｍ未満の道路に接している物件が197,700戸、敷地が道路に接していない物件が51,300戸ありました。つまり、23内にある物件の約9％が再建築不可である可能性があります。東京都や都市部では、再建築不可物件は決して珍しいものではありません。

再建築不可は売却できる？

再建築不可の土地や物件は売却時に大きなデメリットです。

そのため、再建築不可の土地や建物は、相場よりも価格は安くなってしまいます。
買い手側から見れば、たとえ安く購入できたとしても、老朽化などによる建て替えなどができないことや、火事や地震などで大きく損壊した場合でも再建築できないことが理由となり、敬遠されてしまうことや、買い手が付かない場合もあります。

また、再建築不可物件には住宅ローンが利用できない可能性もあるため、売却期間の長期化や、最終的には売れないケースもあります。

「但し書き物件」なら、再建築不可でも建築可能になる！

再建築不可の土地や物件でも、状況や条件によって建築可能に変更になる場合があります。

建築基準法第43条にある但し書きの条文から、「但し書き物件」と呼ばれています。

接道義務を満たしていない土地や物件であっても、交通上や安全上、防火上、衛生上で支障がなく、建築基準法第43条第2号の国土交通省令で定める基準に適合している場合は、再建築が認められます。

わかりやすく言い換えると「建物に問題がなく、接道義務を満たさなくても安全であれば再建築が可能」ということです。但し書き物件は、建築審査会に申請し、同意を得れば認められます。

再建築不可の物件が、但し書き物件に認められれば、スムーズに売却できるかもしれません。不動産会社に相談することをおすすめします。（※買い取れない場合もございます。）

再建築不可は業者への買取がおすすめ！

専門的な知識を必要とする「再建築不可物件」の売却は、専門の業者による不動産買取がおすすめです。

買取業者が直接買い取るのであれば、買主を探すために長期間の時間が必要になることもありません。オープンハウスの不動産買取は最短48時間で現金化することも可能です。（※買い取れない場合もございます。）

現在再建築不可の不動産を持っている場合は、一度不動産買取を検討してみましょう。