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再建築不可を徹底解説!
売却するなら業者買取がおすすめな理由

所有している土地の売却を検討したとき、思わぬネックとなるのが「再建築不可」です。

再建築不可の土地や物件は、流通性が低く売却が難しいため、なかなか売却が進まないこともあります。そもそも再建築不可物件とはどういったものなのか、再建築不可物件の売却方法について解説します。

「再建築不可」を分かりやすく解説

再建築不可とは、現在建っている建物を取り壊して、新しい建物を建て直すことが法律上できない物件や土地を指します。

つまり、住んでいる家が再建築不可物件だった場合、築年数が経ち、建て替えをしようとしてもできません。建築確認が必要な大規模なリフォームやリノベーションもできません

再建築不可は、建築基準法によって定められており、災害や火事が起きたときの避難経路や、救急・消防車両の経路を確保するためのルールです(建築基準法第42条)。そのため、道路が大きく関わっています。

該当する土地や物件が再建築不可なのかは、登記簿上には記載されておらず、管轄の役所の建築指導課などで調べる必要があります。ただし、再建築不可になる条件を知っていれば、わざわざ調べなくてもおおよその把握が可能です。それでは、再建築不可の条件について解説します。


4メートル以上の幅(幅員)がある道路に接していない土地

建築基準法上、道路とは「公道など幅員4メートル以上のもの」を指します(例外については後ほど解説します)。

下記図のように、道路に接していても4メートル未満の道路だった場合や、道路に接していない土地や物件は再建築不可物件です。

4メートル未満の道路に面している土地

4メートル以上の幅(幅員)がある道路に接していない土地

道路に面していない土地

道路に接していない土地

4メートル以上の幅(幅員)がある道路に接していても、道路と土地が接する部分(間口)が2メートル未満の土地

4メートル以上の幅(幅員)に土地の一部が接している場合、例えば旗竿地と呼ばれるような、文字通り竿についた旗のようなケースでは、道路と接する部分(間口)が2メートル未満の場合は、再建築不可物件になります。

間口が2メートル未満の旗竿地

旗竿地

複数の箇所が道路に面していても、接地面が2メートル未満の土地

複数の箇所が道路に面していても、接地面が2メートル未満の土地

例外として再建築不可物件にならないケース

土地や物件に接している道が、幅(幅員)4m未満であっても、一定の条件を守れば建て替えや建築が可能です。

2項道路(みなし道路)と呼ばれるもので、建築基準法が制定された昭和25年(1950年)11月23日より前から建物が立ち並んでいた幅(幅員)1.8メートル以上の道は、建築基準法上の道路と見なされています。

ほとんどは、既に行政が2項道路として認定していますが、なかには認定されていないものもあるため、行政庁への申請が必要な場合があります。その際には、昭和25年より以前に建物が建築されていたことを証明しなければなりません。

2項道路(みなし道路)の場合、土地の一部が道路部分と見なされ、道路の中心線から2メートルの位置まで後退させることで(セットバック)、再建築不可物件にはなりません。道路の幅(幅員)をセットバックした面積も含めて4メートル以上になるように考えられています。

セットバックした土地

ただし、2項道路(みなし道路)の反対側が、川や崖などのセットバックできない場合は、道路境界線から(道路の幅)が4メートルになるようにセットバックしなければなりません。
4メートルになるようにセットバックした土地

また、地方や郊外といった都市計画区域ではない地域では、接道義務がないこともあります。また、自治体ごとの条例に従うなどの例外もあります。

実はたくさんある再建築不可物件

総務省が2013年に発表した「住宅・土地統計調査」によると、全国に幅員2メートル未満の道路に接している物件は56万7,000戸、敷地が道路に接していない物件は30万6,700戸ありました。

東京都23区内でも、幅員2m未満の道路に接している物件が197,700戸、敷地が道路に接していない物件が51,300戸ありました。つまり、23内にある物件の約9%が再建築不可である可能性があります。東京都や都市部では、再建築不可物件は決して珍しいものではありません。
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再建築不可は売却できる?

再建築不可の土地や物件は売却時に大きなデメリットです。

そのため、再建築不可の土地や建物は、相場よりも価格は安くなってしまいます。
買い手側から見れば、たとえ安く購入できたとしても、老朽化などによる建て替えなどができないことや、火事や地震などで大きく損壊した場合でも再建築できないことが理由となり、敬遠されてしまうことや、買い手が付かない場合もあります。

また、再建築不可物件には住宅ローンが利用できない可能性もあるため、売却期間の長期化や、最終的には売れないケースもあります。

「但し書き物件」なら、再建築不可でも建築可能になる!

再建築不可の土地や物件でも、状況や条件によって建築可能に変更になる場合があります。

建築基準法第43条にある但し書きの条文から、「但し書き物件」と呼ばれています。

接道義務を満たしていない土地や物件であっても、交通上や安全上、防火上、衛生上で支障がなく、建築基準法第43条第2号の国土交通省令で定める基準に適合している場合は、再建築が認められます。

わかりやすく言い換えると「建物に問題がなく、接道義務を満たさなくても安全であれば再建築が可能」ということです。但し書き物件は、建築審査会に申請し、同意を得れば認められます。

再建築不可の物件が、但し書き物件に認められれば、スムーズに売却できるかもしれません。不動産会社に相談することをおすすめします。
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再建築不可は業者への買取がおすすめ!

専門的な知識を必要とする「再建築不可物件」の売却は、専門の業者による不動産買取がおすすめです。

買取業者が直接買い取るのであれば、買主を探すために長期間の時間が必要になることもありません。オープンハウスの不動産買取は最短48時間で現金化することも可能です。

現在再建築不可の不動産を持っている場合は、一度不動産買取を検討してみましょう。

再建築不可物件はオープンハウスが買取ります

オープンハウスは、売れなくて困っている土地、いびつな土地や古い建物が建ったままの土地でも、積極的に買い取ります。

電話やネットからお問い合わせいただければ、経験を積んだ専門のスタッフが買い取り価格を素早く算出し、24時間以内にお知らせします。価格に納得頂ければ最短48時間で現金化も可能です。

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