共有持分の土地・不動産売却は不動産買取
共有名義のトラブル事例も紹介

不動産に限らず、法律の原則として1つの物には1つの所有権しか存在しないという決まりがあります。これを「一物一権主義」と言います。

しかし、不動産では「共有持分」というかたちで、1つの土地や不動産に複数の所有者がいるケースは少なくありません。では、共有持分とはどういったものなのでしょうか。共有者間でよくあるトラブル事例や、土地・不動産の分割・売却方法について解説します。

共有持分の不動産とは？

相続や離婚などを理由に残された財産を分けるケースがあります。現金や有価証券であれば、法令に基づいて等分で分けることができますが、土地や不動産は物理的に分けることができません。

そこで、当事者たちが、それぞれの割合で土地や不動産の所有権を持つことになるのですが、これを「共有持分」と言います。

民法第249条には「各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。」と、持分所有者の権利について解説しています。これは、対象の土地や不動産の持分所有者であれば、持っている所有権の割合に関係なくその土地や不動産に居住することが可能だということです。

離婚後、夫婦共有の不動産にも関わらず片方が住み続ける場合や、兄弟が共有で土地を相続したとしても、兄弟のうち1人がその土地を使い続けることが可能なのです。

共有持分の土地・不動産に起こるトラブル

先ほども紹介したように、共有持分の土地や不動産が生まれる経緯として多いのが、夫婦名義での不動産購入や相続の発生です。

共有持分の不動産は、所有権者が住み続ける・使用し続けることは可能ですが、「変更・処分を行うには共有者全員の同意や判断が必要（民法251条）」と定められています。例えば、対象の土地の上に立つ建物が老朽化し、建て替えや取り壊して更地にしてしまう場合や共有名義の土地や不動産を売却するといったケースでは、共有持分を持つ所有者全員の同意を得なければなりません。

しかし、離婚や不動産を相続した家族の関係が険悪な場合などは、全所有者から同意を得ることは非常に困難で、トラブルが発生する可能性があります。

例えば親が亡くなり、親が住んでいた土地・不動産を兄弟2人で相続したケースを考えてみましょう。


兄弟A・B2人が相続し、その土地・不動産は共有持分によって所有権を均等に分けられました。Aは親元を離れて暮らしていますが、Bは親と一緒に暮らしていたため、相続後も住み続けています。

ある日、金銭的な理由でAが「相続した土地・不動産を売却したい」と言い出しました。しかし、Bは現在も居住しており、手放してしまうと住まいがなくなってしまうため、当然売却を拒否しました。

こういったケースは、所有者全員の利害関係を一致させるため、訴訟にも発展しかねません。係争の解決には弁護士を立てる、ということにもなるでしょう。

共有持分の土地・不動産トラブルを解決する3つの方法

共有持分の土地・不動産によって発生するトラブルを解決するためには、大きく3つの方法があります。いずれも共有持分を分割する方法です。

現物分割

換価分割

代償分割

共有持分の土地・不動産は「持分買取」という方法も

共有者1人ひとりが持っている土地・不動産の「持分」は所有権の一種です。

つまり、土地・不動産全てを売却するには全所有者の同意が必要ですが、自身の「持分」であれば自由に譲渡や売却することが可能です。

しかし、持分を売却しようとしても、購入したいと感じる第三者は非常に少ないでしょう。なぜなら、持分を購入したとしても、他の共有者がその土地や不動産に住んでいるケースなど、自由に使用することができないからです。

不動産会社のなかには、そういった持分を自社で買い取る「持分買取」を行っている会社もあります。自身の持分を買い取ってもらえるかどうかを一度相談してはいかがでしょうか。