相続などを理由に、古家が立っている土地を所有することになり、その土地の維持・管理に頭を悩ませている人は多いでしょう。
では、古家付きの土地の売却を検討した場合、そのままの状態で売却する場合と、更地にして売却する場合ではどちらが良いのでしょうか。古家付きの土地売却における注意点や、不動産買取の流れについて解説します。
古家付きの土地とは？
「古家付きの土地」というのは、築年数が古く、経済的価値のない古い家が建っている状態の土地を指します。「古屋付土地」「廃屋付土地」「上物付土地」とも呼ばれます。建っている建物が、一般的に人が住める状態であれば中古戸建てとしての価値があります。
ところが、減価償却期間を過ぎ、法的に価値がない古家は、利用価値があるのか、撤去して新しい建物を建てるのかは、あくまで所有者の判断になります。また、現在その古家に誰も住んでおらず、空き家になっているケースが多いため、経年劣化や住宅としての機能が欠損していることも少なくありません。そのため、資産としての取り扱いが難しい物件です。
古家付きの土地を売る際の注意点
古家付き土地を売却する際は、注意しなくてはならないポイントがあります。古家付きのままで売却するのか、古家を解体して売却するかを考えましょう。
更地にして売る場合
・メリット
住宅が建てられていた土地は、既に住宅用地として地盤改良が行われ、電気・ガス・水道といったライフラインが整備されていれば、宅地として需要があります。そのため、古家を解体して更地で売却する方法を選ぶ人も多いです。
売主が解体費を支払って更地にすることで、買い手側に解体費用負担がなく、土地の広さや形状もわかりやすいため、高い価格で売れる可能性があります。
・デメリット
当然、古家の解体には解体費が発生します。解体費は建物内に残った家財なども含めて解体する場合や、建物の構造によっても価格が異なります。
一般的には、木造住宅で1坪3万円、鉄骨住宅で1坪4~5万円、RC住宅で1坪5~6万円が目安となっていますが、解体後に、土地の整地や測量のため別途費用が必要となる場合もあります。
また、固定資産税にも注意が必要です。
土地の上に建物がない更地は、減免制度は受けることができず、固定資産税が6倍に上がってしまいます。
古家付き土地が、好立地で周辺環境が良く需要が高い場合は、更地での売却も検討できますが、長期間売却できなければ税負担も発生することに注意しましょう。
古家付き土地のまま売る場合
・メリット
古家付き土地の売却することができれば、当然解体費用は発生しません。 また、固定資産税も上がらないため、長期間売れなくても税負担は少なく済みます。・デメリット
古家付き土地を購入する人は、古家をそのまま利用することは少ないため、買い手側に解体費用を負担させることが前提になります。そのため、市場価格よりも安い価格で売却するケースが多いです。また、解体費や整地費用が不透明なため、購入を敬遠されてしまうことや、整備費用分としてさらなる値引きを要求される可能性もあります。
また、契約不適合責任が発生する可能性もあります。
「契約不適合責任」とは、売主すらも知らなかった建物の欠陥や不具合（隠れた瑕疵）が発生した場合に、売主が責任を取らなければならないルールです。代表的なものとして雨漏りやシロアリ被害といったものが上げられます。
もし、買主が古家を気に入り、そのまま住むことにした場合、建物の契約不適合責任が発生する恐れがあります。古家付き土地に立つ建物は空き家になっている可能性が高いため、建物の現状を把握できずに売却し、後々になって損害賠償を請求されることもあります。
瑕疵についての取り扱いは、契約書面で「引き渡しから3カ月」のように期限を設けるか、「(契約不適合責任)免責」としておくなど、売買の際は注意が必要です。
古家付き土地の売却は不動産買取がおすすめ
古家付き物件の売却は、不動産会社が直接その土地を買い取る「不動産買取」がおすすめです。不動産買取は、売却に時間と手間がかからない
立地が良く人気エリアの古家付き土地は、更地かそのままで売るかに関係なく、すぐに売れるでしょう。また、近年人気のある古民家のような魅力がある物件であれば、立地が悪くても、そのままの状態でも売れるケースもあります。しかし、古家付き土地の多くは需要が低く手付かずの状態で放置されています。更地にしたとしても買い手が見つからない可能性が高く、躊躇したまま固定資産税を払い続けているケースも少なくありません。
そういった古家付き土地は、不動産会社が直接買い取る「不動産買取」がおすすめです。
不動産買取なら、短期間で売却することができます。オープンハウスの不動産買取なら、最短48時間で現金化が可能です。また、古家内に家財など残置物があった場合でも、そのまま買い取ることもできます。
時間をかけずに手間をかけずに古家付き土地を売却したいのであれば、不動産買取を依頼してみましょう。
古家付きの土地はオープンハウスが買取ります
オープンハウスは、売れなくて困っている土地、いびつな土地や古い建物が建ったままの土地でも、積極的に買い取ります。
電話やネットからお問い合わせいただければ、経験を積んだ専門のスタッフが買い取り価格を素早く算出し、24時間以内にお知らせします。価格に納得頂ければ最短48時間で現金化も可能です。
商談が未成立でも相談料等は発生しません。お気軽にお問い合わせください。
