2,000万円で売却した土地にはいくらの税金がかかる？

2,000万円で売却した土地にかかる税金はいくらなのでしょう。

具体的な例を使って、税金を計算してみましょう。

2,000万円で売却した土地に発生する税金一覧

まずは、2,000万円で売却した土地にかかる税金をご紹介します。

「所得税」と「住民税」

土地を売却する際に得た利益のことを「譲渡所得」といい、この譲渡所得に対して、「所得税」と「住民税」が発生し、支払うことになります。

所得税と住民税は、土地を売却したときに得た利益（譲渡所得）に応じて課税されるので、売却損が出た場合は課税されません。

不動産売却時の「所得税」と「住民税」は、分離課税と言われ他の所得とは分離して課税され、売却の翌年3月15日までに確定申告を行って所得税を納めなければなりません。

・課税譲渡所得金額の計算方法

・税率
土地や建物を売った年の１月１日現在で、その土地や建物の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」に、５年以下の場合は「短期譲渡所得」になります。

税の種類	長期保有 (5年超)	短期保有 (5年以下)	10年超保有
所得税	15.32%	30.63%	課税所得6,000万円以下の部分：14.21％ 課税所得6,000万円超の部分：20.315％
住民税	5%	9%

※令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付することになります。

投資や資産運用を目的とした売却でなければ、所有期間を延ばすことが節税対策として有効です。

「印紙税」

不動産を売るときには「売買契約書」を取り交わします。この契約書に課税されるのが印紙税です。印紙を契約書に貼ることで納税することになります。2,000万円で売却した場合は、1万円の印紙税が課税されます。

抵当権の抹消が必要な場合は、登録免許税も

住宅ローンを支払い終えれば抵当権は抹消できますが、抵当権の抹消登記をする必要があります。 その登記にかかる登録免許税は、土地の引渡し時に、抵当権の抹消登記をする司法書士に報酬とともに支払うのが一般的です。

【試算】2,000万円で売却した土地にかかる税金額シミュレーション

土地などの不動産を売却したときは、譲渡所得（＝売却益）に対して高い税金が発生する場合があります。そこで、土地を2,000万円で売却したときの税金額をシミュレーションしていくので、土地売却を検討している方は参考にしてください。

譲渡所得の計算例

今回のシミュレーションは、10年前に1,400万円で土地を取得（諸費用80万円）して、2,000万円で売却（諸費用85万円）したときを考えてみましょう。

譲渡所得は以下の通りです。なお、土地は減価償却しないので、減価償却費用はゼロ円です。

まずは、土地の譲渡所得を先程の計算式に当てはめて計算します。

（2,000万円－85万円）－（1,400万円+80万円－0円）＝435万円

仮に、上記の計算結果がゼロ円以下であれば税金は発生しません。

譲渡所得税の計算例

次に、前項で算出した譲渡所得435万円に対して、以下の税率を掛けます。

・保有期間が5年超の「長期譲渡所得」の場合　
所得税率：15％　住民税率： 5％

・保有期間が5年以下の「短期譲渡所得」の場合
所得税率：30％　住民税率： 9％

保有期間とは、土地を売却した年の１月1日時点の保有期間です。上記に当てはめると、それぞれの譲渡所得税額のシミュレーション結果は以下になります。

• 長期保有：883,703円
• 短期保有：1,723,905円
• 10年超保有：618,135円

このように、保有期間が長いほど税率が低くなるので、譲渡所得税額も低くなります。また、税金が発生する場合は、土地を売却した翌年に確定申告をして納税する必要があるので注意しましょう。

3,000万円の特別控除

このように、土地売却時の税金をシミュレーションすると高額になるケースもあるので、「3,000万円の特別控除」という特例を利用できるかどうか確認しましょう。

3,000万円の特別控除とは、譲渡所得から3,000万円控除できる制度なので、多くのケースで譲渡所得はゼロ円になるでしょう。

ただし、この特例を利用するためには以下のような条件があります。

• 売却する土地に元々自己居住用の建物が建築されていた
• その建物を取り壊して1年以内に契約が締結した
• 親子間など特別な関係での売買ではない

仮に、土地と建物（自宅）を売却する場合でも、これらの条件をクリアしていれば特例を利用できます。上記以外にも特例を利用する条件があるので、詳しくは仲介してくれる不動産会社に相談したり、国税庁のホームページを確認したりしましょう。

「No.3302 マイホームを売ったときの特例 - 国税庁」

なお、この特例を利用する場合にも、土地を売却した翌年に確定申告が必要である点には注意が必要です。

土地がいくらで売却できるのか、金額の調べ方や相場

土地を事前に「いくらで売却できるか」は気になるものです。金額の調べ方や相場について、どのように考えれば良いのかご紹介します。

土地の売却価格は売れるまでわからない

土地を含めた“不動産”は、販売価格が定価として決められているわけではありません。形状や面積、方角、道路や隣地との関係性など、土地の状況に応じて適正な価格は変わってきます。そのため、売る前から「いくらで売れるか」が計り知れないのが現状です。

また、土地売買は流動的なものなので、売主や買主の背景からも価格が変動します。

例えば、売主側には「早く売りたいから売却価格は安くてもいい」「じっくり時間がかかってもいいから高く売りたい」というこだわりがあるかもしれません。

一方の買主側は「希望のエリアじゃないけど、安いから買おうかな」「予算より高いけどこの土地が気に入ったから欲しい」「少し価格を下げてくれたら買ってもいい」などという気持ちもあるでしょう。

さらに、いつまで経っても買い手が現れなければ、高く売りたいと思っていても値下げせざるを得ないこともあるものです。つまり、土地売却は初めに提示された売却価格で売れることもあれば、当初より下げた価格で売却しなくてはならないことがあります。

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「土地の相場を調べる方法。土地がいくらで売れるのか徹底解説」

まずは査定を

土地には定価がないので、実際に売却してみないと分からないものですが、相場はあらかじめ知っておくべきでしょう。

初めに不動産会社から「これぐらいで売れそうですよ」「相場的にもこの価格が妥当」という査定価格は提示してもらい、金額を把握することをおすすめします。実際に売りに出さない場合でも、相談をしておくことで土地の価値を把握できるので、ご自身の判断にも活かすことができます。