1,000万円で売却した土地にはいくらの税金がかかる？

できるだけ税金のかからない土地の売り方をしたいものです。しかし、400万円や500万円という比較的少額の土地売却でも税金はかかる場合があります。税金を減らす対策できるか気になる人は多い人のではないでしょうか。

今回はわかりやすいように、1,000万円で土地を売却した事例をもとに税金について不動産売却と税金について紹介します。

1,000万円で売却した土地に発生する税金一覧

土地を売ってかかる税金にはいくつかの種類があります。土地売却をすれば必ずかかる税金や、儲けが出た場合にのみ課税される税金があります。

ここでは、1,000万円の土地を売却した場合に発生する以下の税金について解説します。

• 譲渡所得税
• 住民税
• 印紙税
• 復興特別所得税

これらのうち、印紙税は必ずかかるものですが、そのほかは利益が発生した場合にのみ課税されるものです。

譲渡所得税

譲渡所得税というのはあくまで通称で、実態は様々なものを取得した時に発生する所得税の一種になります。土地の取得費用や売却費用等を控除してもなお儲けがある場合には、この譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税はその土地の保有期間によって税率が違います。

判断基準は、譲渡した年の1月1日時点で5年を超えるかどうかになります。5年を超えると20.315％（所得税15％、復興特別所得税0.315％　住民税 5％）、5年以下であれば39.63％（所得税30％、復興特別所得税0.63％　住民税 9％）の税率です。保有期間で税率が変わるのは土地ころがし、つまり短期転売で儲けを出すことを防ぐためです。

なお、譲渡所得税には各種控除や特例があります。相続した土地を売却した場合には特例によって税金がかからない場合もあります。

住民税

サラリーマンであれば、毎年6月ごろに会社から住民税の納税についての書類が給与明細に同封されているはずです。自営業ならば確定申告に基づいて課税されます。

住民税は土地を売却する際にも課税されます。ただし、住民税については実際の負担感は大きくありません。譲渡所得税と一緒に納めるため、住民税単独で考えることが少ないからです。

印紙税

印紙税は契約書に貼付する印紙代のことです。印紙を購入、契約書に貼付することによって納税をします。印紙税を納税せずに税務署から指摘を受けると、多額の追徴課税がなされます。

不動産売買の場合、契約金額が1,000万円超5,000万円までで1万円、5,000万円超1億円までが3万円となりますが、これらは印紙税の軽減がなされたうえでの金額になります。 ここ数年は、常に軽減された税額が適用されています。

復興特別所得税

復興特別所得税は、東日本大震災の復興資金を賄うために創設された税金です。所得税額に2.1％を乗じたものが復興特別所得税額になります。

例えば、短期譲渡所得の場合は税額が30％。これに2.1％を乗じた0.63％が復興特別所得税です。復興特別所得税は平成25年に始まり、令和19年まで課税されることが決まっています。復興特別所得税は譲渡所得税と一括して納付することになるため、単独で計算することは少ない税金です。

【試算】1,000万円で売却した土地にかかる税金額シミュレーション

1,000万円の土地売却では税金はいくらになるのでしょうか。ここで、税金をシミュレーションしてみましょう。シミュレーションの前提条件は以下のとおりとします。

項目	金額・数値
土地売却金額	1,000万円
売却に要した費用	50万円
保有期間	10年
土地の取得金額	800万円
取得時に要した費用	100万円

譲渡所得税・復興特別所得税・住民税の計算方法

まずは譲渡所得の計算です。譲渡所得は土地売却金額から売却に要した費用、土地の取得金額、取得時に要した費用を引いて算出します。計算式にすると次のとおりです。

譲渡所得＝土地売却金額－（売却に要した費用＋土地の取得金額＋取得時に要した費用）

先ほどの例を計算してみましょう。

項目	金額・数値
土地売却金額	1,000万円
売却に要した費用	50万円
土地の取得金額	800万円
取得時に要した費用	100万円
譲渡所得	50万円

譲渡所得は50万円となります。

譲渡所得税・復興特別所得税・住民税の税額計算

譲渡所得に対して、税率を乗じて所得税などの税額を計算します。ここで注目すべきなのが保有期間です。譲渡所得税は保有期間によって税率が変わります。
今回のシミュレーションの前提条件では、保有期間は10年となっており、これは長期保有扱いです。このため、税率は20.315％（譲渡所得税15％、復興特別所得税0.315％　住民税 5％）となります。この税率で計算してみましょう。

税額101,575円 ＝ 50万円 × 20.315％

計算の結果、税額は101,575円です。
（内訳は譲渡所得税7.5万円、復興特別所得税1,575円、住民税2.5万円）

印紙税の計算方法

印紙税は契約金額や領収金額によって決定されます。印紙税は印紙税の一覧表を参照すれば比較的簡単にわかるものです。ですが、ここにもいくつかの落とし穴があります。この点についても解説します

売買契約書に関する印紙税

売買契約書に貼付する印紙税額は以下のとおりです。

記載金額	不動産売買契約書
1万円未満のもの	非課税
10万円以下のもの	200円
50万円以下のもの	200円
100万円以下のもの	500円
500万円以下のもの	1,000円
1,000万円以下のもの	5,000円
5,000万円以下のもの	10,000円
1億円以下のもの	30,000円
5億円以下のもの	60,000円
10億円以下のもの	160,000円
50億円以下のもの	320,000円
50億円を超えるもの	480,000円
記載金額のないもの	200円

この表によれば、1,000万円の売買契約では5,000円の印紙税が必要です。こうした印紙税額表はネットを検索すればいくつも出てきますが、年次が古かったり、特例が反映されてなかったりする場合もあります。この点は注意が必要です。

領収書に関する印紙税

売却をすると買主に対して領収書を発行します。一括で売買代金1,000万円を受け取った場合は、印紙税は2,000円です。手付金と残金というように複数回に分けられた場合は受け取った金額ごとに領収書と印紙税が必要となります。
個人の場合、領収書をもらうことはあっても、発行することは機会が少ないものです。忘れないようにしましょう。

記載金額	印紙税額
5万円未満	非課税
100万円以下	200円
200万円以下	400円
300万円以下	600円
500万円以下	1,000円
1,000万円以下	2,000円
2,000万円以下	4,000円
3,000万円以下	6,000円
5,000万円以下	10,000円
1億円以下	20,000円
2億円以下	40,000円
3億円以下	60,000円
5億円以下	100,000円
10億円以下	150,000円
10億円超	200,000円
記載金額のないもの	200円

土地はいくらで売却できるのか

土地売却を検討していると「自分の土地はいくらで売却できるだろうか」と考えることがあります。ここでは、土地がいくらで売却できるかを知る方法について解説します。

売却価格を知る方法は大きく分けて自分で推測する方法と、査定を依頼する方法です。売却の可能性を考慮してどちらがよいか検討しましょう。

売買事例から推測

自分周辺の売買事例を探していると、面積や駅までの距離の条件が自分の土地に近い事例を探すことが可能です。ひとつひとつの事例は形状や面積などの条件が異なるものの、多くの事例を集めるとおよその価格水準がわかるので、手間にならない方にはおすすめです。

固定資産税評価額から推測

毎年市町村から固定資産税の納税通知が届きます。

納税通知には評価額が記載されています。この評価額は実勢価格の7割程度に抑えられていますが、評価額を1.4倍すると実勢価格と同程度の金額になります。

相続税路線価から推測

国税庁が相続税路線価を公表しています。市街地はほとんどの場所を網羅しています。

相続税路線価はその道路に面する土地のおよその価格を示すものです。この相続税路線価は実勢価格の8割に抑えられています。路線価を1.2倍するとほぼ実勢価格です。路線価は国税局のホームページをはじめ多くのサイトで検索できます。

不動産業者に査定依頼

不動産業者は地域の特性や最新の市場動向など、一般の人が知らない情報も知っています。査定依頼をきっかけにして、新鮮な情報を聞くことは賢い不動産売却のためにもプラスが多いはずです。また、不動産会社にとって不動産の査定依頼は仕事の第一歩なのでたとえ仕事につながらなかったとしても、快く査定してくれるはずです。
とはいえ、いきなり不動産業者に連絡するのは少々ハードルが高いことでしょう。そのような方は、いきなり売却の相談をするのではなく、相談をすることからはじめてみるといいでしょう。