公示価格と実勢価格（取引価格）の違い。
土地の取引価格はどう調べる？

所有する土地がいくらで売れるのか知りたいとき、少し調べると公示価格や実勢価格などいろいろな用語がでてきます。

今回は、土地の取引価格をどのように調べればよいのかを解説します。

公示価格とは？何のためにあるの？

年度ごとに公表される土地価格には下記の4種類があります。

• 公示価格
• 基準値標準価格（基準地価）
• 固定資産評価額（※）
• 相続税評価額（路線価）

それぞれの価格決定機関（管轄機関）が、それぞれの利用目的に応じて価格を決定し公表しています。

不動産仲介業者が査定を行う場合には公表価格の調査をそれぞれに行い、査定価格の参考にしています。公示価格などの公的価格は、実勢価格にも影響しているのです。

※3年毎

公示価格は何の目的で調査され、公表されているの？

公示価格が公的な土地価格の代表格とされるのは、調査主体が国であり、国土交通省が土地鑑定委員会を組織して調査していることによります。

国は様々な政策決定や景気動向を知るために、全国の土地について実勢価格を掌握している必要があります。
不動産に関連する事柄の多くには管轄省が国土交通省です。国が地価公示法にもとづき、国土交通省に対し全国でおおよそ３万地点の標準地点を定め、調査する事を命じています。
国土交通省から委託された土地鑑定委員会が毎年1月１日時点における更地単位面積当たりの価格を、各地の不動産鑑定士が調査します。

公示価格は毎年３月下旬に公表され、公共事業の用地収用金額の目安とされます。また努力義務ではありますが、民間の土地取引においても指標にするように定められています。

国が主体であり公表時期が早いことから、全ての公的価格の指標ともなる代表的なものとされています。

公示価格だけを参考にすれば良いの？

公示価格が代表的指標であるといっても、全ての不動産取引の基準として通用するわけではありません。
全国で訳3万の標準地点は、一見、多いように思えますが、全国の津々浦々の価格指標とするには充分とはいえないのです。

各都道府県が公示価格を指標としながらも、さらに細分化した地点調査を行い価格決定しているものが「基準地標準価格」です。

国がフォローできない細かい不動産価格について、各地方自治体が細分化して調査しているのです。
基準地価は7月1日時点の評価と決まっていて、公表は毎年９月下旬とされています。

公的な不動産価格評価のなかで「固定資産評価額」は、国税庁の管轄となっています。
土地や建物を所有していれば毎年、固定資産税が賦課されます。その計算根拠となる価格が固定資産評価額です。固定資産評価額は、それ以外にも土地家屋を購入した後に課税される「不動産取得税」や、登記費用のうち「登録免許税」についての計算根拠として用いられます。

「相続税評価額」は同じく国税庁の管轄ですが、固定資産評価額と目的が異なり相続税や贈与税の課税基準です。相続税評価額は、国税庁が選出した標準地の道路に面した土地の価格を定めています。道路に面する価格と言う事で、路線価とも呼ばれています。

「公示価格」と「基準地価」は実勢価格に影響を与え、「固定資産評価額」と「相続税評価額」は課税面において影響すると覚えておくと良いでしょう。

実勢価格と公示価格にはどうして価格差があるのか

では、不動産取引の際には国が定めた公示価格を当てはめればよいのでしょうか。いえ、実際にはそう簡単ではありません。確かに査定時の参考として公示価格は有効ですが、実勢価格との間には少なからず違いが生じるからです。

どうして公示価格をそのまま査定額（実勢価格）に出来ないの？

先述のように、公示価格は全国で約3万の標準地点における価格ですが、総務省から公表されている「土地統計調査・住宅数概数指標の要約」では、日本全国にある総住戸数は6,242万戸あります。住宅以外の更地を含めると、それ以上になります。

これらの数に対して3万の標準地点だけでは、実際の取引価格と差がでてしまうのです。公示価格はあくまで実勢価格の参考にしかならないのは、この偏差による誤差が生じるからです。あくまでも目安ではありますが、公示価格の70％が実勢価格に近いと言われています。

公示価格は実勢価格に対して、どの様に参考にされるのか

土地や住宅はそれぞれ立地や環境などの諸条件により同一エリア内でも実勢価格が大きく異なります。土地の間口や奥行き、方位や角地であるか否かなどで、利用できる種類が変わってきます。同じ坪数でも査定金額が異なってくるのです。

そこで不動産仲介業者は実際に取引された価格、つまり実勢価格も参考にします。実勢価格はレインズという不動産業者が利用するシステムに登録された情報です。
仲介業者は宅地建物取引業法で専属選任媒介や専任媒介を取得した場合にはそれぞれ１週間以内または２週間以内にレインズへの登録が義務付けられています。原則として、取引されている大半の販売価格を調査する事が可能です。

このレインズ登録情報を参考にして近隣物件の販売状況や成約状況、それぞれの物件が持つ特徴（地形や間取り、大きさなど）や公示価格を参考にして査定額を定めます。

取引価格・公示価格の調べ方を解説

仲介による売買や買取を目的に業者を選ぶ際に、前もって自分自身で実勢価格（取引価格）や公示価格が調べられるなら、業者の提示額が適正かどうかの判断がしやすくなります。

また売買予定がなくても、自分が所有している不動産の価格を知りたいと思う事も多いと思います。ここでは取引価格や公示価格を調査する方法を解説します。

実勢価格の調べ方

公示価格は国土交通省のホームページから確認できます。調べたい地域を地図上からクリックし、詳細の条件をチエックするだけで検索する事ができます。

このシステムでは公示価格2020と言う最新版のほか、過去の公示価格も検索することができます。また、基準地価（都道府県地価調査）も併せて検索できます。

注意点として公示価格は㎡単価で価格表記されます。不動産業界の慣例ですが、広告や査定書は坪単価で表記される事が多い事から、㎡単価×3.3＝坪単価と覚えておくと良いでしょう。
国土交通省では「土地総合情報システム」と称して、公示価格以外にも不動産取引価格情報検索のシステムも設けておりますので、こちらも検索してみるといいでしょう。

この他、国税庁では路線価図・評価倍率表を掲載しています。こちらも公示価格とおなじように地図から路線価図を選び、エリアをチエックするだけで利用が可能です。
路線価図検索システムでは住所地以降の情報が全て路線価図ページ番号で表記されています。スムーズに目的地にたどりつくまでには多少の慣れが必要です。

地図上には道路に300Ｆや320Ｃなどの記号が記載されています。

前半の数字が㎡単価つまり、300の場合には1平方メートルあたり300,000円となり、坪単価ですと990,000円と理解して戴ければよいかと思います。

後半のアルファベットは借地権割合を示しており、割合の詳細については地図上部に％で表記されています。Ｆ＿40％など。これは調査地が借地の場合に適用されます。
例えば300Ｆの地域での借地権宅地は路線価評価で、300×Ｆ（40％）＝120となり1平方メートルあたり120,000円の評価となります。