土地は隣人に売却した方が良い？
土地売却ならオープンハウス

所有する土地の売却を検討するなら「まずは隣人に打診してみる」といった話を耳にしたことはありませんか。

本当に、隣人に相談することが売却への近道なのか考えてみましょう。

土地の売却は、まず隣人に打診するのが一般的？

そもそも「実際に隣人に打診をして成功した」実例はあるのでしょうか。隣人に打診すると どのようなことが起きるのか、具体例を交えてご紹介します。

「隣の土地は倍の値段でも買え」って本当か？

不動産に関する格言に「隣の土地は倍の値段でも買え」または「隣の土地は借金してでも買え」と言うものがあります。

この格言には、隣地を購入する事により自己所有地の面積が広がるため、様々な土地活用が出来る事が根底にあるようです。とくに、ご自分が所有する土地が狭小地の場合には隣地を購入する事により地型が良くなり不動産評価が上がるという利点も発生します。
投資に対する見返りが、2倍にも3倍にもなることがあるので、無理をしてでも買っておきなさいと言うのは昔からの知恵なのです。

お隣にはどんなメリットがあるのか

「隣の土地は倍の値段でも買え」とは、買い手側、つまり購入者側から取引を打診してくる時の言葉です。

例えば、次のような流れで、お隣は購入を検討します。

「隣を買い足せば所有地の活用範囲が広がる。資金的にも余裕がある。それならば購入しよう」
「二世帯住宅の建築を検討しているけど自己所有地だけでは建蔽率や容積率などの関係で建築が出来ない。住み慣れた環境から離れて暮らすのも嫌だし、隣地が売ってくれないか打診してみよう」

このように考えてくれるなら、「土地を売却する際は、まず隣人に打診する」というのは正解なのでしょうか。

たしかに、お隣も資金的に余裕があれば購入したいと思っている可能性は高いと思います。しかし、こちらから話を持ち掛ける行為が本当に正しいといえるのか、もう少し詳しく見ていきましょう。

隣人に売却できないケース・理由とは？

隣人に相談して、よい値段で売却が出来ればそれに越した事はありません。しかし、隣人に売却出来ないケースもあります。

隣人に売却出来ないケース

隣人に売却出来ない（しないほうが良い）理由をいくつかご紹介します。

• 隣人に資金的な余裕が無い
• 隣人が土地を必要としていない
• 所有する土地で事故や事件があり、近所では噂になってしまっている
• 境界問題が生じている、または隣接する土地からの越境物がある場合
• 地区協定に違反して再建築が出来なくなる場合

売却出来ない理由を、自分で処理できるのか？

上記のような売却が出来ない理由がある場合、売却する側の努力で解決できるのか検討してみましょう。

1.隣人に資金的な余裕が無い

隣人が、資金的に融資を組まなければ購入資金が捻出できないケースでは、売主側で出来る事はほとんどありません。

この場合には絶望的です。無理して人間関係の修復を試みるより他の売却方法を検討すべきでしょう。

2.隣人が土地を必要としていない

安ければ、交渉に応じてくれる可能性があります。しかし、金額が他の売却手段より安くなるのであれば、わざわざ検討する必要性はないでしょう。

3.その土地で事故や事件があり、近所では噂になってしまっている

近所で噂であれば、当然、隣人も事件事故の内容を知っているでしょう。隣人が全く噂を気にしないというのならば別でしょうが、通常は困難でしょう。

4.境界問題が生じている、または隣接する土地からの越境物がある場合

専門家（土地家屋調査士や弁護士）に依頼し、専門家による境界の確認作業や越境物の撤去交渉を行う事は可能です。しかし、全てを完了してからでなければ隣人に売却する事が出来ません。
万が一、問題を解決しないままに売却してしまった場合には「契約不適合」として、大きなトラブルになる事が予想されます。

5. 地区協定に違反して再建築が出来なくなる場合

例えば、一部なら購入すると言われて建築基準法や地域地区協定等の調査をせずに分筆して（土地を分けて）売った場合、残地が建蔽率や容積率の基準を満たせなくなることがあります。この場合は残地が建築不能の土地となり、土地の評価が著しく下がってしまいます。

また既築住宅を残したまま、庭や駐車場の一部を売却した場合には、既築住宅が再建築不可となることもあります。基本的に金融機関は再建築不可の建築物に融資を行う事はないため、注意が必要です。

土地の売却には不動産買取がおすすめな理由

「隣人に売る」という鉄則を一つとっても、いろいろと気にしなければいけないことがあるようです。そういったリスクを考えれば、不動産買取という選択肢もあります。不動産買取の場合には以下の様な売買仲介には無いメリットがあります。

1.仲介手数料がかからない

買取の場合は不動産業者が直接買主となります。仲介手数料がかかりません。売買仲介に置き換えると、手数料の分だけ高く売れたと同じ意味になります。
買取の場合には仲介査定額よりも安くなりますが、それは販売リスクを全て買取業者が受けることに対する手数料とも考えることが出来ます。

2.境界問題もそのままで良い。また事故物件の場合も買取業者に予め告知するだけで良い

境界問題等、素人では処理しにくい問題も不動産買取であれば、それらを踏まえたうえで買取金額を提示してくれるので、わずらわしさがありません。（※買い取れない場合もございます。）

3.ご近所に知られず売却が完了できる

入居中の売買仲介のように内見対応をする必要がないので、ご家族のストレスがありません。また入居中に不動産広告が行われるようなこともありません。ご近所に知られることなく速やかに売却を行うことが出来ます。

4.資金計画がたてやすくなる

不動産仲介に頼んで買い手を探すなら、すぐには買い手が見つからないこともあります。不動産業者に買取してもらうならば、確定した買取金額が短期間で入るのですから次のステップへの計画も行いやすくなります。

5.契約不適合に気をもまなくても良い

宅地建物取引業法における契約不適合とは、売買仲介を個人間で行った場合に適用となります。そのため、売買仲介では売主が負担すべき以下の責任がなくなります。

• 追完請求＿引き渡し物件の修理請求（修補請求）
• 損害賠償請求＿契約不適合により損害が発生した場合における損害賠償請求権
• 代金減額請求＿追完を請求しても売主が応じない場合において、残額に対して減額請求権を行使することが出来る
• 契約解除＿追完を請求しても売主が応じずない場合、代金減額請求か契約解除のどちらかを、買主は選択する事が出来る

6.不動産の正しい評価のしかたで買取金額を提示してくれる

買取の場合には相手がプロなので、表面的な見栄えや築年数だけで評価をせず、付加価値を付けての再販を視野に価格決定を行います。
そのため、場合によっては売買仲介よりも金額面で有利になる事があります。それだけに買取業者の選定は大切です。当然ながら、実績とノウハウのある業者を選ぶ必要があります。