築15年の一戸建ての価値とは？
築古物件の売却で参考にしたい資産価値変動

念願の一戸建てを購入して15年が経りました。我が家の価値は今どのくらいになるのだろうか？と気になる人も多いでしょう。一戸建ての価値はどのように推移していくのでしょうか。

今回は、築古物件を売却するときに参考になる資産価値変動について解説します。

築15年の一戸建ての価値はどれぐらい？

そもそも一戸建てマイホームの価格とは、どのようにして査定されるのでしょうか。築15年の木造一戸建てを例にしながら不動産価格の変動をみていきましょう。

築15年の一戸建てにおける土地部分の価値は？

一戸建てでは、土地と建物は別々に価値を算出できます。

土地価格は毎年公示される地価をもとに、おおまかな推定をすることができます。国土交通省（国交省）や国税庁が公開している地価を調べれば、所有する土地の面積を乗じることで概算できます。

坪単価（平米単価） × 土地面積

築15年の一戸建てにおける建物部分の価値は？

建物は土地と違い建築から期間が経過するにつれて劣化していくので、原則として年々価値は下がっていきます。下図は国土交通省提供の戸建て住宅の残存価値率のグラフです。

（出典:国土交通省HP）

築10年一戸建て価値　→　　建物の価値は35％（65％減）
築15年一戸建て価値　→　　建物の価値は15％（85％減）
築30年一戸建て価値　→　　建物の価値はほぼ0％（ほぼ100％減）

残存価値率とは、建物自体の減価率を表しています。
一戸建ての住宅ならば新築時を100％として、その後、築20年を迎えるまでに緩やかに価値が下がっていきます。木造一戸建て(マイホームの場合)の法定耐用年数は33年となるので、その時点で法が定める建物価値はゼロになります。

今回の例では、土地の価格が15年間で変動していないとすると、築15年の一戸建ての価値は以下のように概算できます。

土地価格 ＋ 物件購入時の建物価格 × 15％

今回は、減価率で建物の価値を計算しましたが、実際に居住できる年数は一般にもっと長いです。建物の維持管理の状況によっては、高い金額で売買されることもあります。

正確な売却金額が知りたければ、不動産会社の査定が必要です。市況を鑑みて、専門家の知見から金額を査定してもらえるので、試してみるといいでしょう。

【試算】3,000万円で購入した家は、築年数と共に価格はどう変化する

新築時に3,000万円で購入した木造一戸建てマイホームで、実際の価格を試算してみたいと思います。

3,000万円で購入したマイホームの10年後の価値は

新築時に3,000万円で購入した木造一戸建ての価値はどのように推移するのでしょうか。

(例)　建物価格2,000万円、土地価格1,000万円の場合

3,000万の家10年後の価値
2,000万円 × 35％ ＋ 1,000万円 ＝ 1,700万円　全体で44%下落

33,000万の家20年後の価値
2,000万円×5％＋1,000万円 ＝ 1,100万円　全体で64%下落

3,000万の家30年後の価値
2,000万円×0％＋1,000万円 ＝ 1,000万円　全体で67%下落　

築10年経過で既に40％～50％の下落、20年を超えると60％～70％の下落、築30年を超えると100％に近い下落となることがわかります。築30年経過後の一戸建ての資産価値はほぼ土地だけの評価になる可能性が高いのです。

土地価格はどう変化する？

土地価格は、ほとんどが毎年横ばいですが、一定の要因で上下することがあります。

上昇する要因としては、周辺での再開発や街の区画整理、大型ショッピングモールの建設、人口増加などがあります。一方で下落する要因としては、少子高齢化による人口減少や住宅需要の低下などがあげられます。

一戸建ての価格がゼロになる？減価償却とは

住宅の価値を考えるならば、減価償却を知っておく必要があります。減価償却とは、何を指すのでしょうか。また、一戸建ての価格がゼロになるとはどういう意味なのでしょうか。解説します。

減価償却とは？

不動産における減価償却とは、年月と共に劣化していく建物に対応させて計上する費用（減価償却費）に相当する額のことをいいます。適用されるのは建物部分のみで、土地は年々価値が減少するものではないので減価償却は行いません。

建物の減価償却費相当額は下記の式にて算出できます。

建物取得費 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

なお、償却率は建物の構造によって違います。先述したように、木造一戸建てならば33年間にわけて計上していきます。

構造	耐用年数（非事業用)	償却率（非事業用)
木造	33年	0.031
軽量鉄骨	40年	0.025
RC造り	70年	0.015

一戸建ての価格がゼロになるとは？

一戸建ての価値がゼロになるとはどういうことなのでしょうか。

耐用年数で考えれば、木造一戸建ての価値は33年でゼロになります。

しかし不動産の実務上、つまり実際に売買される時は、木造一戸建て住宅においては、築年数が20年を超えるものはゼロと評価される場合が多いです。
なぜなら、20年を超えると建物の至る所に傷みが出てきて、屋根や外壁などに手直しが必要になったり、壁や天井、水回りに修理や機器の交換が必要になったりするからです。

当然、外壁などを頻繁にメンテナンスをしていたり、内装をリフォームし、設備機器なども新しいものが導入されていれば、この限りではありません。

ちなみに、同じ築年数でも都心の方が一戸建ての価値が落ちにくいと言われることがあります。その理由は、一戸建てにおける土地と建物の価格比率が関係していると思われます。
都心部で一戸建てを買うと土地代が高いので、土地代の比率が高くなる傾向があります。一方で郊外の場合は、建物価格の比率が多くなる傾向があるので、将来的な下落幅が都心部より大きくなりがちです。