土地のみ売却でも3,000万円特別控除は使える？
特例適用の条件や必要書類とは

今回は、土地売却における3,000万円特別控除にスポットをあてて解説します。

3,000万円特別控除は土地のみの売却でも適用できる？

売却した場合の譲渡益に関する優遇処置である3,000万円特別控除ですが、土地のみの場合でも適用できるのでしょうか。前提として必要な知識とあわせて解説します。

適用要件となる居住用財産とは

3,000万円特別控除を解説する前に、基本となる居住用財産を理解しなければなりません。なぜなら、3,000万円特別控除とは「居住用財産を売却した場合の売却益を、3,000万円まで控除」するという税制処置で、税法上は、居住用財産の特例に該当するからです。

それでは、居住用財産の要件とは何でしょうか。

居住用財産とは、客観的にある程度継続して生活するために利用している住宅や敷地（※）とされています。つまり、別荘や投資用のマンション、有利な売却のために更地にした場合などは居住用財産には該当しないという解釈ができます。

※詳しくは、居住用財産の判定 | 国税不服審判所をご参照ください。

ただし、適用時点で上記の要件を満たしていなくても、居住用財産となることがあります。もう少し詳しくみていきましょう。

• ① 個人が主として居住の用に供している国内にある家屋とその敷地で、居住用の特例ごとに定める所有期間の要件を満たすもの
• ② 個人が①の財産で居住の用に供されなくなった日から同日以降3年間を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されるもの
• ③ 個人の①の家屋を取り壊した場合、取り壊した年の1月1日現在で特例ごとに定める所有期間の要件を満たし、取り壊してから1年以内に譲渡の契約をし、かつ居住の用に供されなくなった日から同日以降3年間を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されるもの
• ④ 個人の居住用財産の家屋が災害により滅失した場合において、当該個人が当該家屋を引き続き所有していたとしたならば、その年の1月1日において、居住用の特例ごとに定める所有期間の要件を満たす当該家屋の敷地の用に供されていた土地等で、当該災害があった日から同日以降3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されるもの

これらの要件を満たしていれば、居住用財産とみなすことができます。
なお、「特例ごとに定める所有期間の要件」とありますが、3,000万円特別控除については所有期間の要件は求められてはいません。

土地のみで居住用財産となるケース

居住用財産の要件は、税金に関わる考え方であるため、一般的な生活と結びつけてイメージしにくい点もあります。③で示した要件から、具体的に土地のみが居住用財産となるケースについて解説します。

③個人の①の家屋を取り壊した場合、取り壊した年の1月1日現在で特例ごとに定める所有期間の要件を満たし、取り壊してから1年以内に譲渡の契約をし、かつ居住の用に供されなくなった日から同日以降3年間を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されるもの

建物を解体して更地にした場合は、取り壊してから1年以内に売買契約を完了していなければ居住用財産とならず、3,000万円特別控除の適用除外となります。

不動産売買で住宅営業から建物が経年による劣化で査定が出ず、更地にした方が早く売れると説明されて更地にした場合には、取り壊し後1年の間に契約の締結まで完了しなければ3,000万円特別控除が使えなくなります。

つまり、居住実態の無い更地を長期間所有していても居住用財産とは認められず、居住実態があったとしても解体後1年以内に売買契約を締結しなければ、他の要件を満たしていても適用外となります。

3,000万円特別控除の適用条件と必要書類

居住用財産の適用要件を理解いただいたうえで「3,000万円特別控除」に関する具体的な要件や控除率、申請方法についてご説明します。

3,000万円特別控除はなぜ必要か？具体的な適用要件

土地を所有していた方が売却をして利益を得た場合には、その利益に対して税金がかかります。これを譲渡所得税といいます。

3,000万円特別控除は、土地の所有期間に関わらず、一定の要件さえ満たしたうえで申請すれば誰もが受けることができます。申請する前には、まずは自身の譲渡所得を計算しなければなりません。

課税譲渡所得（利益） ＝ 譲渡価格（売却価格） - ｛取得費 + 譲渡費用｝
課税所得額＝課税譲渡所得 × 適用税率

計算時には、取得費については購入金額だけではなく譲渡費用の一部を価格に上乗せすることができることに注意しましょう。

上乗せできる費用には、次のものがあります。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 土地測量費用
• 建物解体費用（滅失登記費用含む）
• その他売却のために直接要した費用

具体例を用いて計算してみましょう

2,800万円（課税譲渡所得）＝ 5,000万円（譲渡価格） - ｛2,000（取得費） + 200万円（譲渡費用）｝
3,000万円（3,000万円特別控除）＞ 2,800万円（課税譲渡所得）

上記の例では、課税譲渡所得の3,000万円特別控除による控除金額以内に収まっていることから、課税はされません。居住用財産は所有期間に関わりなく、譲渡益3,000万円以内であれば課税されないと理解しましょう。

なお、3,000万円を超えた利益に対しては所有期間により適用する税率が異なります。所有期間5年以下または以上、10年以上の期間によってそれぞれ短期譲渡所得・長期譲渡所得に区分けされ、利益に対する税金が計算されます。

具体的な所得税率と申請時の必要書類

不動産の売却による譲渡所得は税法上、他の所得と分離して所得税と住民税が課税されます。これを分離課税といいます。

原則として、譲渡所得の課税率は「（所得税30％ + 住民税9％）＝ 39％」という非常に高額な税率になります。この税率は5年以下の譲渡所得に適用され、居住用・非居住用含めての基本的な税率です。
所有期間が5年を超えると、税率は20％に軽減され、10年を経過すると課税所得6,000万円以下の場合には14％、6,000万円を超える部分については20％まで軽減されることになります。
それでは、具体的に3,000万円特別控除の必要書類を確認しましょう。

3,000万円特別控除の申告（短期・長期の軽減税率適用も同じ）は確定申告により行う必要があります。必要な書類は下記のうち1.2の2種類ですが、条件により3.も必要になることがあります。

土地のみの売却で使える特例を一覧で解説

土地だけを売却したケースで、要件を満たせば使える特例をまとめてご紹介します。

土地のみの売却に関する特例一覧

• 3,000万円特別控除
• 短期・長期軽減税率の適用
• 特定の居住用財産の買い替えの特例
• 居住用財産の買い替えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
• 居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

これらの軽減税率の適用は、居住用財産であること（居住を目的として、または供されていた土地）を原対象としています。投資目的で取得された土地に対しては、税制面での恩恵がありません。

その他土地売却にかかる税制優遇

以下のようなケースでも税制面で優遇されることがあります。

• 震災などによる税制上の追加処置（条件については都度確認する必要があります）
• 被相続人の居住用財産（空き家）を売った時（被相続人居住用家屋の敷地に限定されるなど一定の要件があります）

控除を知らずに高い税金を納めても、税務署はわざわざ教えてくれません。また払いすぎた税金を取り戻すにも還付申告をしなければならず、手間がかかります。

3,000万円控除条件や確定申告手続きなどは、自ら調べて行わなければ損をすることになります。地震で対応できない場合には専門家に相談して対策を講じましょう。